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Il panorama delle agevolazioni fiscali per la casa cambia volto. Con l’avvio del nuovo anno, il 13 gennaio 2026 segna il consolidamento di una strategia governativa volta alla semplificazione e alla sostenibilità dei conti pubblici. Dimenticata la stagione del Superbonus 110% e delle innumerevoli deroghe, il sistema entra in una fase di stabilità strutturale definita dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025). La notizia principale che domina le rassegne stampa odierne è la riorganizzazione degli incentivi attorno a un principio cardine: tre bonus edilizi e due aliquote.
Questa razionalizzazione pone fine alla frammentazione normativa degli anni passati. Se da un lato si garantisce continuità al settore dell’edilizia, dall’altro si introduce una netta distinzione basata sulla tipologia dell’immobile e sulla capacità reddituale del contribuente. Secondo quanto riportato dalle principali testate di settore come Ipsoa e Il Sole 24 Ore, il 2026 sarà l’anno del “doppio binario”: un trattamento di favore per le abitazioni principali e una stretta sulle seconde case, anticipando un ulteriore decalage previsto per il 2027.
Di seguito analizziamo nel dettaglio come si articolano i nuovi incentivi, quali sono i requisiti per accedere alle aliquote maggiorate e come il reddito influisca sui massimali di spesa detraibile.
Il cuore della riforma 2026 risiede nella differenziazione dell’aliquota in base alla destinazione d’uso dell’immobile. Il legislatore ha voluto premiare chi investe nella propria casa di residenza, penalizzando lievemente gli investimenti immobiliari puri. Il sistema si divide in due fasce:
Secondo Immobiliare.it, questa distinzione è cruciale per la pianificazione dei lavori: chi possiede una seconda casa vedrà ridursi il beneficio fiscale rispetto al 50% generalizzato che era in vigore fino a pochi anni fa.
La regola delle due aliquote (50% e 36%) si applica uniformemente ai tre principali bonus rimasti in vigore. Non esistono più percentuali differenziate per tipologia di lavoro (come il vecchio 65% per l’Ecobonus), ma tutto viene ricondotto al binario unico:
Questa omogeneizzazione mira a ridurre il contenzioso e gli errori nelle dichiarazioni dei redditi, rendendo più chiaro l’importo dei sussidi spettanti.
Un aspetto fondamentale, evidenziato da Il Sole 24 Ore e QualEnergia, è l’introduzione di un meccanismo che limita le agevolazioni fiscali in base al reddito complessivo del contribuente. Per garantire l’equità sociale, la Legge di Bilancio ha stabilito un plafond di detraibilità decrescente per i redditi alti.
In pratica, sebbene l’aliquota resti del 50% o 36%, l’ammontare massimo delle spese che si possono portare in detrazione subisce un taglio per chi dichiara redditi superiori a determinate soglie (generalmente fissate a 75.000 e 100.000 euro). Secondo le nuove tabelle, chi ha un reddito superiore a 100.000 euro potrebbe vedere il proprio tetto di spesa detraibile ridotto drasticamente, rendendo meno convenienti i grandi lavori di ristrutturazione senza un’adeguata pianificazione fiscale.
Il 2026 segna anche l’addio definitivo ad alcune misure che hanno caratterizzato il quinquennio precedente. Il Bonus Barriere Architettoniche al 75% non è stato prorogato ed è scaduto il 31 dicembre 2025. Da quest’anno, i lavori per l’abbattimento delle barriere (come l’installazione di ascensori o rampe) rientrano nel classico Bonus Ristrutturazioni, beneficiando quindi del 50% (prima casa) o 36% (altri immobili), ma perdendo il vantaggio della detrazione al 75% e delle opzioni di cessione del credito che lo accompagnavano.
Discorso analogo per il Superbonus: la maxi-agevolazione è definitivamente tramontata per la generalità dei contribuenti. Resta attiva, in forma ridotta e specifica, esclusivamente per gli interventi di ricostruzione e riduzione del rischio sismico nei territori colpiti dagli eventi sismici (il cosiddetto “cratere” del 2009 e 2016), confermando la volontà del governo di destinare i contributi statali solo alle vere emergenze.
Tra le conferme positive c’è il Bonus Mobili ed Elettrodomestici. Anche per il 2026, chi effettua lavori di ristrutturazione potrà detrarre il 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe energetica elevata. Il tetto di spesa, tuttavia, rimane contenuto (fissato a 5.000 euro secondo le ultime disposizioni), confermandosi come un incentivo accessorio ma utile per chi rinnova l’abitazione.
È importante notare che l’attuale assetto è transitorio. Le disposizioni normative prevedono già un ulteriore calo per il 2027, quando le aliquote scenderanno rispettivamente al 36% per le prime case e al 30% per le seconde. Questo scenario rende il 2026 un anno cruciale per chi ha in programma lavori edilizi, offrendo l’ultima finestra temporale per sfruttare il 50% pieno sulla prima casa.
Il quadro dei bonus edilizi per il 2026 appare dunque più snello ma anche più rigido rispetto al passato. La strategia del governo punta a normalizzare il mercato, eliminando le distorsioni create dalle aliquote eccessive e concentrando le risorse sulle abitazioni principali. Per i cittadini, la parola d’ordine è “pianificazione”: con la fine del Bonus Barriere al 75% e l’introduzione dei limiti di reddito, calcolare la reale convenienza di un intervento richiede ora un’analisi attenta della propria situazione fiscale e patrimoniale. Chi intende ristrutturare la prima casa ha ancora dodici mesi per approfittare del 50%, prima che la scure del 2027 riduca ulteriormente i margini di manovra.
Nel 2026 il sistema delle agevolazioni fiscali per la casa si semplifica concentrandosi su tre pilastri principali: Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus. La grande novità risiede nell unificazione delle aliquote, che non dipendono più dalla tipologia specifica di intervento tecnico, ma dalla destinazione d uso dell immobile. Le detrazioni sono fissate al 50 per cento per i lavori effettuati sull abitazione principale e al 36 per cento per le seconde case e gli altri immobili.
La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema a doppio binario. L aliquota agevolata al 50 per cento è riservata esclusivamente agli interventi sull abitazione principale, a condizione che le spese siano sostenute dal proprietario o titolare di diritto reale che vi dimora abitualmente. Per tutti gli altri casi, comprese le seconde case, le abitazioni affittate e gli immobili non residenziali, la detrazione fiscale scende al 36 per cento, tornando di fatto all aliquota ordinaria strutturale.
La detrazione specifica al 75 per cento per l abbattimento delle barriere architettoniche non è stata rinnovata ed è scaduta il 31 dicembre 2025. A partire dal 2026, lavori come l installazione di ascensori o rampe rientrano nel perimetro del Bonus Ristrutturazioni generico. Pertanto, questi interventi potranno beneficiare della detrazione al 50 per cento se realizzati sulla prima casa, oppure al 36 per cento se effettuati su altri tipi di immobili.
Sì, è stato introdotto un meccanismo che lega l ammontare delle spese detraibili al reddito complessivo del contribuente. Sebbene le percentuali di detrazione restino fisse al 50 o 36 per cento, il tetto massimo di spesa su cui calcolare il beneficio si riduce per i redditi più alti. Le soglie di attenzione sono fissate generalmente a 75.000 e 100.000 euro; superati questi limiti, il plafond di detraibilità subisce un taglio progressivo.
Le disposizioni normative attuali prevedono un ulteriore calo delle agevolazioni per l anno 2027. Le aliquote sono destinate a scendere al 36 per cento per le abitazioni principali e al 30 per cento per le seconde case. Di conseguenza, il 2026 rappresenta un anno cruciale per chi deve effettuare lavori, offrendo l ultima finestra temporale utile per sfruttare la detrazione al 50 per cento sulla prima casa prima della riduzione strutturale prevista.