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Der Kauf eines Hauses ist einer der bedeutendsten Meilensteine im Leben eines Menschen, ein Traum, der oft durch die Aufnahme einer Hypothek verwirklicht wird. Der Weg zur Finanzierung kann jedoch komplex sein, und eine der größten Hürden ist die Bewertung der eigenen beruflichen Situation durch die Bank. In Italien, einem Land, in dem die Kultur des „festen Arbeitsplatzes“ tief verwurzelt ist, gilt berufliche Stabilität seit jeher als Schlüssel zum Kredit. Aber wie passen sich die Kreditinstitute an einen sich ständig wandelnden Arbeitsmarkt an, auf dem atypische Verträge und Selbstständige zunehmen? Das Verständnis der Kriterien, nach denen eine Bank die Vertragsart, die Betriebszugehörigkeit und die Kontinuität des Einkommens analysiert, ist entscheidend, um sich angemessen vorzubereiten und die Erfolgsaussichten zu erhöhen.
Dieser Artikel untersucht detailliert, wie die berufliche Stabilität die Vergabe einer Hypothek beeinflusst, und analysiert die Bewertungsunterschiede zwischen den verschiedenen Vertragsarten. Ziel ist es, einen klaren Leitfaden für Angestellte, Selbstständige und Arbeitnehmer mit atypischen Verträgen zu bieten, um den Antragsprozess bewusster zu gestalten und den Traum vom Eigenheim in eine solide Realität zu verwandeln.
In der mediterranen Kultur, und insbesondere in Italien, ist das Konzept der Stabilität eine soziale und wirtschaftliche Säule. Jahrzehntelang war der unbefristete Arbeitsvertrag, der sogenannte „posto fisso“, nicht nur eine wirtschaftliche Sicherheit, sondern ein echtes Statussymbol, die unerlässliche Voraussetzung, um die Zukunft zu planen, eine Familie zu gründen und vor allem ein Haus zu kaufen. Diese Mentalität hat die Kreditpolitik der Banken geprägt, die schon immer Antragsteller mit einem vorhersehbaren und langfristig konstanten Einkommen bevorzugt haben. Die Logik ist einfach: Ein sicheres Einkommen reduziert das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut drastisch.
Die italienische Arbeitswelt hat sich jedoch tiefgreifend verändert. Die vom globalen Markt geforderte Flexibilität hat zu einer Zunahme von befristeten Verträgen, freiberuflicher Tätigkeit mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (Partita IVA), Abrufarbeit und anderen Formen atypischer Beschäftigung geführt. Diese „neue Normalität“ kollidiert mit einem traditionell vorsichtigen Bankensystem und schafft eine Kluft zwischen den Bestrebungen eines wachsenden Teils der Bevölkerung und der konkreten Möglichkeit, eine Hypothek zu erhalten. Obwohl die Anpassung langsam erfolgt, beginnen die Banken, neue Bewertungsmodelle zu entwickeln, um auf eine Wirtschaft zu reagieren, die nicht mehr ausschließlich auf Vollzeit-Angestelltenverhältnissen basiert.
Wenn eine Bank einen Hypothekenantrag bewertet, ist ihr Hauptziel, die Kreditwürdigkeit des Antragstellers zu messen. Es geht nicht nur darum, die Art des Vertrags zu analysieren, sondern ein vollständiges Risikoprofil zu erstellen. Die grundlegende Frage, auf die das Institut eine Antwort sucht, lautet: „Wird dieser Kunde in der Lage sein, die Raten über die gesamte Laufzeit der Finanzierung pünktlich zurückzuzahlen?“. Dazu werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, die zusammen die Rückzahlungsfähigkeit einer Person abbilden. Unter diesen ist das Verhältnis zwischen der Hypothekenrate und dem monatlichen Nettoeinkommen entscheidend: In der Regel sollte die Rate ein Drittel des Einkommens (ca. 30-35 %) nicht überschreiten. Darüber hinaus prüft die Bank die Kredithistorie des Kunden, das Vorhandensein anderer Schulden und seine Sparfähigkeit, die beispielsweise durch eine beträchtliche Anzahlung nachgewiesen wird.
Trotz eines ganzheitlicheren Ansatzes bleibt die Art des Arbeitsvertrags ein zentrales Element bei der Prüfung. Die Banken neigen dazu, einer Art Hierarchie der Stabilität zu folgen.
Der unbefristete Arbeitsvertrag wird allgemein als der sicherste angesehen. Nach Ablauf der Probezeit garantiert er einen konstanten und vorhersehbaren Einkommensstrom, was das Risiko für die Bank minimiert. Aber auch hier spielt die Betriebszugehörigkeit eine Rolle: Eine kürzliche Einstellung könnte mit größerer Vorsicht betrachtet werden als ein seit Jahren bestehendes Arbeitsverhältnis. Für Angestellte sind die erforderlichen Unterlagen Standard und umfassen die letzten Gehaltsabrechnungen, die einheitliche Bescheinigung (Certificazione Unica – CU) und eine Bescheinigung des Arbeitgebers über die Betriebszugehörigkeit.
Der befristete Arbeitsvertrag stellt größere Herausforderungen dar. Die Banken bewerten sorgfältig die verbleibende Vertragslaufzeit (in der Regel werden mindestens 3-6 Monate verlangt), die Historie früherer Verlängerungen und die Branche, in der der Antragsteller tätig ist. Eine berufliche Kontinuität, auch wenn sie durch aufeinanderfolgende befristete Verträge beim selben Arbeitgeber zustande kommt, kann ein positiver Faktor sein. In vielen Fällen kann die Bank zur Absicherung der Unsicherheit zusätzliche Garantien verlangen, wie eine höhere Anzahlung oder die Unterschrift eines Bürgen.
Für Selbstständige und Freiberufler mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer ist die Bewertung noch komplexer, da das Einkommen von Natur aus variabel ist. In diesem Szenario ist das Schlüsselwort Kontinuität. Die Banken verlangen die Einsicht in die Steuererklärungen (Modello Unico) der letzten zwei oder drei Jahre, um die Stabilität und den Trend des Umsatzes zu überprüfen. Ein konstantes oder wachsendes Einkommen ist ein sehr positives Signal. Es ist auch entscheidend, keine Steuerschulden zu haben und eine einwandfreie Dokumentation vorzulegen, die die Eintragung in ein Berufsregister oder einen Handelsregisterauszug umfassen kann.
Unabhängig von der Vertragsart gibt es konkrete Strategien, um sich der Bank mit einem solideren Profil zu präsentieren und die Chancen auf eine Hypothek zu erhöhen. Die Vorbereitung spielt eine entscheidende Rolle und zeigt dem Kreditinstitut Reife und finanzielles Bewusstsein.
Für atypisch Beschäftigte, befristet Angestellte oder Selbstständige ist der beste Weg, die Sicherheiten zu stärken. Eine der häufigsten Lösungen ist die Figur des Bürgen (oder Bürgschaftsgebers), eine Person mit einem stabilen Einkommen (idealerweise ein unbefristet Angestellter), die sich verpflichtet, die Ratenzahlung zu übernehmen, falls der Hypothekennehmer in Schwierigkeiten gerät. Eine weitere Option ist die gemeinsame Beantragung der Hypothek mit einem Partner, der über bessere Stabilitätsanforderungen verfügt. Darüber hinaus reduziert eine substanzielle Anzahlung, die über die üblichen 20 % hinausgeht, den Finanzierungsbetrag (den sogenannten Loan-to-Value) und damit das Risiko für die Bank.
Für junge Menschen und Arbeitnehmer mit nicht standardisierten Verträgen ist es wichtig, sich über staatliche Förderungen zu informieren. Der Garantiefonds für das erste Eigenheim (Consap) zum Beispiel bietet eine öffentliche Garantie, die bis zu 80 % des Kapitals abdecken kann und so den Zugang zu Krediten für vorrangige Gruppen, wie junge Menschen unter 36, erleichtert. Diese Maßnahme reduziert das Risiko für die Banken erheblich, die dadurch eher bereit sind, auch diejenigen zu finanzieren, die keine Hypothek für atypisch Beschäftigte haben. Ein einwandfreies Kreditprofil ohne negative Einträge in den Datenbanken und die geordnete und vollständige Vorlage aller notwendigen Unterlagen für die Hypothek ist ein weiterer entscheidender Schritt.
Die Verbindung zwischen beruflicher Stabilität und der Gewährung einer Hypothek bleibt ein fester Bestandteil des italienischen Kreditsystems, ein kulturelles Erbe, das im „festen Arbeitsplatz“ die ultimative Garantie sieht. Der Arbeitsmarkt hat sich jedoch weiterentwickelt und zwingt selbst die traditionellsten Kreditinstitute, ihre Paradigmen zu überdenken. Obwohl der unbefristete Vertrag weiterhin einen privilegierten Weg bietet, ist er heute nicht mehr der einzige Weg, um ein Haus zu kaufen.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Fähigkeit, Zuverlässigkeit und Einkommenskontinuität nachzuweisen, unabhängig von der Bezeichnung des eigenen Vertrags. Für einen Selbstständigen bedeutet dies, eine Historie solider Umsätze vorzulegen; für einen befristet Beschäftigten, eine Kontinuität der Beschäftigung nachzuweisen. Strategien wie die Einbeziehung eines Bürgen, die Inanspruchnahme staatlicher Fonds oder die Leistung einer hohen Anzahlung können den Unterschied ausmachen. Es ist außerdem ratsam, die Angebote der besten Banken für Hypotheken zu vergleichen, da einige flexiblere Richtlinien haben können als andere. Letztendlich sind finanzielle Planung und eine sorgfältige Vorbereitung des Antrags die mächtigsten Werkzeuge für jeden, der davon träumt, die Tür zu seinem eigenen Zuhause zu öffnen.
Ja, das ist möglich, aber die Banken betrachten diese Vertragsart als weniger stabil und könnten zusätzliche Sicherheiten verlangen. Dazu gehören ein Mitantragsteller oder ein Bürge mit solidem Einkommen, eine höhere Anzahlung auf den Immobilienkauf oder der Abschluss einer Versicherungspolice. Die Bank wird auch die verbleibende Vertragslaufzeit und die in den Vorjahren nachgewiesene berufliche Kontinuität bewerten. Für junge Menschen unter 36 steht zudem der Garantiefonds für das erste Eigenheim (Consap) zur Verfügung, der den Zugang zu Krediten erleichtern kann.
Es gibt keine feste Regel, die für alle Banken gilt, aber im Allgemeinen wird eine gewisse Betriebszugehörigkeit verlangt, um Stabilität nachzuweisen. Viele Kreditinstitute halten einen Mindestzeitraum von 6-12 Monaten ununterbrochener Beschäftigung beim selben Arbeitgeber, exklusive der Probezeit, für ausreichend. Eine Betriebszugehörigkeit von mindestens zwei oder drei Jahren wird jedoch als solidere Voraussetzung angesehen und kann die Genehmigungswahrscheinlichkeit erhöhen, insbesondere für jüngere Antragsteller oder solche mit mittlerem bis niedrigem Einkommen. Die berufliche Stabilität ist einer der Schlüsselfaktoren, die die Bank bewertet, um die Rückzahlungsfähigkeit des Antragstellers über die Zeit sicherzustellen.
Bei Selbstständigen und Freiberuflern bewertet die Bank keine feste Gehaltsabrechnung, sondern die Entwicklung des Einkommens über die Zeit. Es ist entscheidend, eine wirtschaftliche und einkommensmäßige Stabilität nachzuweisen, indem in der Regel die Steuererklärungen (Modello Unico) der letzten zwei oder drei Jahre vorgelegt werden. Die Kreditinstitute analysieren die Konstanz und das Wachstum des Umsatzes, die Solidität des Unternehmens und die Kredithistorie des Antragstellers. Ein seit mindestens ein paar Jahren bestehendes Geschäft ist ein positiver Faktor. Oft können auch in diesem Fall zusätzliche Sicherheiten wie ein Bürge oder eine Hypothek auf eine andere Immobilie verlangt werden.
Ja, die Betriebszugehörigkeit ist ein sehr wichtiger Faktor, da sie für die Bank ein grundlegender Indikator für berufliche Stabilität und folglich für die Fähigkeit zur langfristigen Rückzahlung der Hypothek ist. Ein Arbeitnehmer mit langer Betriebszugehörigkeit beim selben Arbeitgeber oder mit einem etablierten selbstständigen Unternehmen wird als weniger riskant wahrgenommen. Obwohl es nicht das einzige berücksichtigte Element ist (auch Einkommen, Kreditwürdigkeit und das Verhältnis von Rate zu Einkommen zählen), erhöht eine solide Betriebszugehörigkeit die Chancen auf eine Finanzierung zu günstigen Konditionen erheblich.
Wenn Sie keinen unbefristeten Vertrag haben, gibt es verschiedene Strategien, um Ihre Chancen auf eine Hypothek zu erhöhen. Eine der häufigsten Lösungen ist die Stellung eines Bürgen, d.h. einer Person (oft ein Familienmitglied), die sich verpflichtet, die Raten im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit zu zahlen. Weitere Optionen sind die gemeinsame Beantragung der Hypothek mit einer Person, die die erforderlichen Stabilitätsanforderungen erfüllt, eine höhere Anzahlung zu leisten, um den Finanzierungsbetrag zu reduzieren, oder den Zugang zu staatlichen Garantiefonds wie dem Consap-Fonds für das erste Eigenheim zu prüfen, der einen Teil des Risikos für die Bank abdecken kann.