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Das Bareigentum ist eine Immobilienlösung, die ihre Wurzeln in der italienischen Rechtstradition hat, sich heute aber als innovatives und strategisches Instrument erweist. Es ermöglicht, scheinbar gegensätzliche Bedürfnisse in Einklang zu bringen: das eines oft älteren Eigentümers, sofortige Liquidität zu erhalten, ohne das eigene Zuhause verlassen zu müssen, und das eines Käufers, zu einem vorteilhaften Preis in den Immobilienmarkt zu investieren. Diese Verkaufsform, die das Eigentum an den Mauern vom Wohnrecht trennt, gewinnt in Italien und im europäischen Kontext zunehmend an Interesse. Jüngste Daten zeigen ein signifikantes Wachstum der Transaktionen mit einem Anstieg von 1,7 % zwischen 2022 und 2023, was dem allgemeinen Rückgang des Immobilienmarktes entgegenwirkt.
Diesen Mechanismus vollständig zu verstehen bedeutet, einen Treffpunkt zwischen den Generationen zu entdecken, wo die mediterrane Kultur der Verbundenheit mit dem lebenslangen Zuhause auf moderne finanzielle Bedürfnisse trifft. Für den Käufer ist es eine langfristige Investition, eine Möglichkeit, die Zukunft zu planen; für den Verkäufer ist es eine Ressource, um das Alter mit größerer Gelassenheit zu leben. In einem sich wandelnden wirtschaftlichen Umfeld erweist sich das Bareigentum als eine kluge Wahl, die beiden beteiligten Parteien konkrete Vorteile bieten kann.
Das Bareigentum besteht im Erwerb des Eigentums an einer Immobilie, jedoch ohne das Recht, sie sofort zu nutzen. Dieses Recht, Nießbrauch genannt, verbleibt beim Verkäufer (dem Nießbraucher), der lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum in der Wohnung weiterleben kann. In der Praxis wird das Volleigentum in zwei Teile aufgeteilt: das Bareigentum, das dem Käufer zusteht, und der Nießbrauch, der beim Verkäufer verbleibt. Der Käufer, oder Bareigentümer, wird erst mit dem Erlöschen des Nießbrauchs, das in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers zusammenfällt, zum vollwertigen Eigentümer. Dieser Mechanismus ist im italienischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Codice Civile) geregelt und stellt ein dingliches Recht an einer fremden Sache dar. Die Transaktion wird wie jeder andere Immobilienkauf durch einen normalen Notarakt formalisiert.
Für den Verkäufer bietet die Abtretung des Bareigentums greifbare und sofortige Vorteile. Der Hauptvorteil besteht darin, eine beträchtliche Geldsumme zu erhalten, ohne das eigene Zuhause verlassen zu müssen. Dies ist besonders nützlich für ältere Menschen, die ihre Rente aufbessern, unvorhergesehene Ausgaben bewältigen oder sich einfach einen sorgenfreieren Lebensabend sichern möchten, während sie ihre Lebensgewohnheiten beibehalten. Ein weiterer grundlegender Aspekt betrifft die Reduzierung der wirtschaftlichen Verantwortlichkeiten. Der Nießbraucher ist nämlich nicht mehr verpflichtet, die Kosten für außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie zu tragen, die auf den Bareigentümer übergehen. Darüber hinaus fallen auch die Grundsteuern, wie die IMU, nicht mehr in seine Zuständigkeit. Diese Formel ermöglicht es, das Immobilienvermögen zu Geld zu machen und sich selbst und manchmal auch die Erben von zukünftigen Lasten zu befreien.
Der Kauf von Bareigentum ist in erster Linie eine langfristige Investition. Der offensichtlichste Vorteil ist der Kaufpreis, der deutlich unter dem Marktwert des Volleigentums liegt. Der Abschlag wird auf der Grundlage des Alters des Nießbrauchers berechnet: Je jünger dieser ist, desto größer ist der Preisnachlass. Dies macht die Transaktion für diejenigen zugänglich, die mit einem geringeren Anfangskapital in Immobilien investieren möchten, vielleicht um sich eine zukünftige Wohnung für sich selbst oder für ihre Kinder zu sichern. Aus finanzieller Sicht muss der Bareigentümer nicht für die Kosten der ordentlichen Instandhaltung, Steuern wie die IMU und TARI oder die ordentlichen Gemeinschaftskosten aufkommen, die weiterhin vom Nießbraucher getragen werden. Mit der Zeit wird der Wert der Immobilie voraussichtlich steigen, sowohl durch die natürliche Aufwertung des Marktes als auch weil mit den Jahren der Wert des Nießbrauchs abnimmt und der des Bareigentums steigt.
Die Berechnung des Wertes des Bareigentums ist eine mathematische Operation, die vom Marktwert der Immobilie im Volleigentum ausgeht, der durch ein professionelles Gutachten ermittelt wird. Von diesem Wert wird der Wert des Nießbrauchs abgezogen. Um letzteren zu bestimmen, werden spezifische Koeffizienten verwendet, die regelmäßig vom Ministerium für Wirtschaft und Finanzen festgelegt werden und zwei Hauptfaktoren berücksichtigen: das Alter des Nießbrauchers und den geltenden gesetzlichen Zinssatz. Im Allgemeinen steigt der Wert des Bareigentums mit zunehmendem Alter des Verkäufers, da seine Lebenserwartung und damit die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs sinkt. Beispielsweise wird bei gleichem Immobilienwert das von einem Achtzigjährigen verkaufte Bareigentum mehr kosten als das von einem Sechzigjährigen verkaufte. Diese ministeriellen Tabellen gewährleisten eine standardisierte und transparente Berechnung.
Die Aufteilung der Kosten und Steuern zwischen Bareigentümer und Nießbraucher ist gesetzlich klar geregelt, um Missverständnisse zu vermeiden. Der Nießbraucher ist für die Kosten verantwortlich, die sich aus der Nutzung und dem Genuss der Sache ergeben. Dazu gehören die ordentliche Instandhaltung (wie kleine Reparaturen), die Betriebskosten, die ordentlichen Gemeinschaftskosten und die mit dem Besitz und der Nutzung verbundenen Steuern wie die TARI (Müllabfuhrgebühr) und die IMU. Der Bareigentümer hingegen trägt die außerordentlichen Kosten, d. h. jene, die zur Gewährleistung der Stabilität und der baulichen Erhaltung des Gebäudes erforderlich sind, wie die Erneuerung des Daches oder der Fassade. Was die Kaufsteuern betrifft, so zahlt der Bareigentümer die Grunderwerb-, Hypotheken- und Katastersteuern, die auf den Wert des reinen Bareigentums berechnet werden, der niedriger ist, und kann dabei auch die „Erstwohnsitz“-Vergünstigungen in Anspruch nehmen, wenn er die Voraussetzungen dafür erfüllt.
In Italien und allgemeiner in der mediterranen Kultur ist das Haus nicht nur ein materieller Besitz, sondern ein Symbol für Stabilität, ein Ort der Zuneigung und der familiären Kontinuität. Der Verkauf des Bareigentums fügt sich perfekt in diesen Kontext ein und schlägt eine Brücke zwischen Tradition und Innovation. Er ermöglicht es älteren Menschen, nicht aus ihrer Umgebung und ihrer Gemeinschaft entwurzelt zu werden und diese tiefe Verbundenheit mit dem lebenslangen Zuhause zu bewahren. Gleichzeitig bietet er eine konkrete Antwort auf moderne Bedürfnisse, wie die Aufbesserung immer unzureichenderer Renten und die Verwaltung der eigenen finanziellen Autonomie im fortgeschrittenen Alter. Diese Lösung ist auch eine Form der Vermögensplanung, die zukünftige Erbstreitigkeiten verhindern kann, da die Immobilie nicht in den Nachlass des Nießbrauchers fällt. Es ist eine Wahl, die eine sich wandelnde Gesellschaft widerspiegelt, in der flexible Instrumente wie der umgekehrte Hypothekarkredit oder eben das Bareigentum gesucht werden, um das angesammelte Vermögen zu verwerten.
Das Bareigentum bestätigt sich als eine äußerst interessante Lösung im italienischen Immobilienpanorama, die in der Lage ist, ein vorteilhaftes Gleichgewicht für beide Parteien zu schaffen. Für den Verkäufer stellt es eine wertvolle Liquiditätsquelle dar, die wirtschaftliche Stabilität gewährleistet, ohne auf das Recht zu verzichten, im eigenen Haus zu leben. Für den Käufer ist es eine Gelegenheit für eine langfristige Immobilieninvestition zu günstigen wirtschaftlichen Bedingungen, eine intelligente Möglichkeit, in den Markt einzutreten oder für die Zukunft zu planen. Obwohl die Transaktion eine sorgfältige Bewertung und das Bewusstsein erfordert, nicht sofort über das Gut verfügen zu können, sind die wirtschaftlichen und steuerlichen Vorteile offensichtlich. In einem Kontext, in dem immer häufiger nach gültigen Alternativen zum traditionellen Hypothekendarlehen gesucht wird, zeichnet sich diese Formel durch ihre Fähigkeit aus, auf unterschiedliche Bedürfnisse einzugehen und dabei Sicherheit, Tradition und strategische Vision zu vereinen.
Bareigentum zu erwerben bedeutet, das Eigentum an einer Immobilie, also die „Mauern“, zu kaufen, jedoch ohne das sofortige Recht, sie zu nutzen (darin zu wohnen oder sie zu vermieten). Dieses Recht, Nießbrauch genannt, verbleibt beim Verkäufer (Nießbraucher) für dessen gesamte Lebenszeit oder für einen festgelegten Zeitraum. Der Käufer wird erst mit dem Erlöschen des Nießbrauchs, das in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers zusammenfällt, zum vollwertigen Eigentümer mit vollem Nutzungsrecht an der Immobilie.
Die Kostenteilung ist klar geregelt. Der Nießbraucher, der die Immobilie nutzt, trägt alle Kosten für die ordentliche Instandhaltung, die Betriebskosten, die ordentlichen Gemeinschaftskosten und Steuern wie die IMU und die TARI. Dem Bareigentümer hingegen obliegen die außerordentlichen Kosten, wie die Erneuerung der Fassade, des Daches oder der Austausch des Heizkessels, also Eingriffe, die den Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigern.
Der Preis wird ausgehend vom Marktwert des Volleigentums der Immobilie ermittelt. Von diesem Wert wird der Wert des Nießbrauchs abgezogen. Letzterer wird anhand von Koeffizienten berechnet, die vom Ministerium für Wirtschaft und Finanzen festgelegt werden und je nach Alter des Nießbrauchers variieren. Je älter der Nießbraucher ist, desto geringer ist der Wert des Nießbrauchs und desto höher ist folglich der Preis des Bareigentums, da angenommen wird, dass der Käufer in kürzerer Zeit in den vollen Besitz der Immobilie gelangt.
Der Hauptvorteil ist wirtschaftlicher Natur: Man erwirbt eine Immobilie zu einem Preis, der erheblich unter dem Marktwert liegt. Es handelt sich um eine langfristige Investition, die sich doppelt aufwertet: sowohl durch den Anstieg des Immobilienmarktwertes im Laufe der Zeit als auch dadurch, dass der Wert des Bareigentums mit zunehmendem Alter des Nießbrauchers steigt. Außerdem zahlt der Bareigentümer keine Steuern auf die Immobilie (wie die IMU), solange der Nießbrauch besteht.
Ja, der Bareigentümer kann das Bareigentum jederzeit an eine andere Person verkaufen. Diese Transaktion beeinträchtigt nicht die Rechte des Nießbrauchers, der die Immobilie bis zum vereinbarten Ablauf weiter nutzen wird. Der neue Käufer tritt zu den gleichen Bedingungen in den Vertrag ein, erwirbt das Bareigentum und muss seinerseits auf das Erlöschen des Nießbrauchs warten, um die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie zu erlangen.