Questa è una versione PDF del contenuto. Per la versione completa e aggiornata, visita:
Verrai reindirizzato automaticamente...
Eine Immobilie zu verkaufen, die mit einer Hypothek belastet ist, ist auf dem Immobilienmarkt eine weitaus häufigere Situation, als man denkt. Oft entsteht die Notwendigkeit, aus beruflichen oder familiären Gründen umzuziehen oder einfach die eigene Wohnsituation zu verbessern, während die Finanzierung für den Kauf noch läuft. Obwohl dieser Umstand wie ein unüberwindbares Hindernis erscheinen mag, handelt es sich in Wirklichkeit um ein klar definiertes und überschaubares Verfahren. Wichtig ist, die verfügbaren Optionen und die zu befolgenden Schritte zu kennen, um den Vorgang reibungslos und vorteilhaft abzuschließen.
Entgegen einer weit verbreiteten Befürchtung ist die Bank, die die Hypothek gewährt hat, nicht Eigentümerin der Immobilie. Der Eigentümer hat das uneingeschränkte Recht, sein Haus jederzeit zu verkaufen. Das Kreditinstitut besitzt lediglich eine Hypothek auf die Immobilie, eine Form der dinglichen Sicherheit, die ihr die Rückzahlung des Kredits im Falle einer Insolvenz zusichert. Der Verkauf ist also nicht nur möglich, sondern kann durch verschiedene Lösungen realisiert werden, die die Bedürfnisse des Verkäufers, des Käufers und der Bank selbst in einem Gleichgewicht zwischen Tradition und finanzieller Innovation in Einklang bringen.
Die Antwort ist ein klares und eindeutiges Ja. Das Gesetz verbietet den Verkauf einer mit einer freiwilligen Hypothek zur Absicherung eines Darlehens belasteten Immobilie nicht. Der Eigentümer der Immobilie ist der alleinige Inhaber des Eigentumsrechts und kann frei darüber verfügen. Das Bestehen der Schuld gegenüber der Bank erfordert lediglich die Notwendigkeit, die Schuldensituation vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung an den Käufer zu regeln. Dies stellt sicher, dass der neue Eigentümer die Immobilie frei von jeglichen Belastungen erhält, wie es sein Recht ist.
Das Verkaufsverfahren ist nur geringfügig komplizierter als bei einem herkömmlichen Kauf, da es die Koordination eines weiteren Akteurs erfordert: der Bank des Verkäufers. Mit der richtigen Vorbereitung und der Unterstützung von Fachleuten wie Notaren und Immobilienmaklern kann der Prozess jedoch effizient gestaltet werden. Es ist entscheidend, den Vorgang transparent anzugehen, den potenziellen Käufer von Anfang an über das Bestehen der Hypothek zu informieren und die notwendigen Schritte zur Tilgung der Schuld im Voraus zu planen.
Wenn man sich entscheidet, eine Immobilie mit einer noch laufenden Finanzierung zu verkaufen, ergeben sich verschiedene Szenarien. Die Wahl der am besten geeigneten Strategie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Liquidität des Verkäufers, die Bedingungen der bestehenden Hypothek und die Bereitschaft des Käufers und der Bank. Die drei Hauptlösungen sind: die Ablösung der Hypothek zum Zeitpunkt des Notartermins, die Übernahme der Hypothek durch den neuen Eigentümer und, seltener, der Austausch der Sicherheit.
Dies ist die häufigste und einfachste Lösung. In der Praxis verwendet der Verkäufer einen Teil des vom Käufer erhaltenen Geldes, um die Restschuld bei der Bank zu begleichen. Der Vorgang findet vollständig vor dem Notar am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Notartermin) statt. Der Käufer stellt auf Anweisung des Notars zwei bankbestätigte Schecks aus: einen auf den Namen der Bank des Verkäufers über den Betrag der Restschuld und einen weiteren auf den Namen des Verkäufers für den verbleibenden Betrag. Auf diese Weise erhält die Bank den ihr zustehenden Betrag und stellt eine Ablösungsbestätigung aus, wodurch der Prozess der Löschung der Hypothek eingeleitet wird.
Eine Alternative besteht darin, den Käufer in den bestehenden Hypothekenvertrag “eintreten” zu lassen. Dieser Vorgang, genannt Schuldübernahme, kann für den Käufer vorteilhaft sein, da er die Kosten für die Prüfung und Bewertung einer neuen Finanzierung spart, und für den Verkäufer, der von der Schuld befreit wird. Die Schuldübernahme muss von der Bank genehmigt werden, die die finanzielle Solidität des neuen Schuldners prüfen wird. Es gibt zwei Formen der Schuldübernahme: die kumulative, bei der der Verkäufer gesamtschuldnerisch mit dem Käufer haftet, und die befreiende, bei der der Verkäufer vollständig von jeder Haftung befreit wird. Letztere ist die sicherste Formel für den Verkäufer.
Ein dritter Weg, der weniger verbreitet ist und dem vollen Ermessen der Bank unterliegt, ist der Austausch der Sicherheit. Wenn der Verkäufer beabsichtigt, eine neue Immobilie zu erwerben, kann er die Bank bitten, die Hypothek vom alten auf das neue Haus zu “verschieben” und die Finanzierung beizubehalten. Eine weitere innovative Lösung ist die Brückenfinanzierung, ein kurzfristiges Darlehen, das es ermöglicht, das neue Haus zu kaufen, bevor das alte verkauft wurde, wobei der zukünftige Verkaufserlös als Sicherheit dient.
Den Verkauf mit gleichzeitiger Ablösung beim Notartermin anzugehen, erfordert eine sorgfältige Planung. Das Befolgen einer klaren Abfolge von Schritten ermöglicht es, vorbereitet und ohne Überraschungen zum Tag der Unterzeichnung zu gelangen und eine reibungslose Transaktion für alle Beteiligten zu gewährleisten.
Der erste formelle Schritt besteht darin, Ihre Bank zu kontaktieren und die Berechnung der Ablösesumme der Hypothek zum voraussichtlichen Datum des Notartermins anzufordern. Dieses offizielle Dokument bescheinigt den genauen Betrag des Restkapitals, der zur Tilgung der Finanzierung zu zahlen ist. Es ist wichtig, frühzeitig zu handeln, da einige Banken mehrere Wochen für diese Berechnung benötigen können. Die Berechnung der Ablösesumme ist ein grundlegendes Dokument, das der Notar zur Vorbereitung der Urkunde und zur Koordination der Zahlungen verwenden wird. Um zu verstehen, wie dieser Wert ermittelt wird, ist es nützlich, einen Leitfaden zur Berechnung der Restschuld einer Hypothek zu konsultieren.
Der Notar ist die Schlüsselfigur, die die Rechtmäßigkeit und Sicherheit des gesamten Vorgangs gewährleistet. Während des Notartermins überwacht der Notar den Geldwechsel: Er empfängt den Preis vom Käufer und stellt sicher, dass der an die Bank des Verkäufers gerichtete Scheck korrekt ausgestellt ist. Die Bank kann ihrerseits einen eigenen Vertreter zum Termin schicken oder dem Notar ein Zustimmungsschreiben zur Löschung der Hypothek ausstellen, das von der Einlösung des Schecks abhängig ist. Dieser Mechanismus schützt den Käufer, der die Gewissheit hat, eine lastenfreie Immobilie zu erwerben.
Sobald die Schuld getilgt ist, hat die Hypothek keine Existenzberechtigung mehr und muss formell aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dank des italienischen Bersani-Gesetzes von 2007 erfolgt die Löschung für nach diesem Datum abgelöste Hypotheken in einem vereinfachten Verfahren und ohne Kosten für den Darlehensnehmer. Die Bank teilt der Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) die erfolgte Tilgung mit, die von Amts wegen die Löschung innerhalb von etwa 30 Tagen vornimmt. Dieser Automatismus hat ein Verfahren, das früher einen weiteren notariellen Akt und zusätzliche Kosten erforderte, erheblich vereinfacht.
Der Verkauf eines Hauses mit laufender Hypothek erfordert die Bewertung einiger wirtschaftlicher und praktischer Aspekte. Es ist ratsam, sich der möglichen Kosten bewusst zu sein, um Überraschungen zu vermeiden. Bei Hypotheken, die vor 2007 abgeschlossen wurden, könnte die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, deren Höhe jedoch gesetzlich geregelt ist. Bei neueren Hypotheken ist die vorzeitige Ablösung der Hypothek hingegen kostenlos.
Die Hauptkosten des Verkaufs bleiben die Notarkosten für den Kaufvertrag und eventuelle Maklerprovisionen, die vom Verkäufer zu tragen sind. Es ist zudem entscheidend, alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen, wie den Herkunftsnachweis (Eigentumsurkunde), den Katasterplan und den Energieausweis (APE). Eine klare und ständige Kommunikation zwischen Verkäufer, Käufer, Notar und Bank ist das wahre Geheimnis für eine erfolgreiche Transaktion.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Immobilie mit einer laufenden Hypothek ein machbarer und sicherer Vorgang ist, der tief in den Praktiken des italienischen Immobilienmarktes verwurzelt ist. Auch wenn er komplex erscheinen mag, ist das Verfahren standardisiert und bietet verschiedene Lösungen, um sich den spezifischen Bedürfnissen von Verkäufer und Käufer anzupassen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Kenntnis der verfügbaren Optionen, von der üblichen gleichzeitigen Ablösung beim Notartermin bis hin zur selteneren Schuldübernahme, und in einer sorgfältigen Planung der verschiedenen Schritte. Die Beauftragung von erfahrenen Fachleuten wie einem Notar und einem Immobilienmakler ist unerlässlich, um den Prozess stressfrei zu bewältigen und sicherzustellen, dass jeder rechtliche und finanzielle Aspekt mit größter Sorgfalt und Transparenz behandelt wird. Mit der richtigen Vorbereitung kann der Verkauf des eigenen Hauses von einer Sorge zu einem gelassenen Schritt in ein neues Lebenskapitel werden.
Ja, das ist absolut möglich und ein sehr häufiger Vorgang in Italien. Das Eigentum an der Immobilie gehört Ihnen, nicht der Bank, die lediglich eine Hypothek als Sicherheit besitzt. Das gängigste Verfahren ist die Ablösung der Hypothek gleichzeitig mit dem notariellen Kaufvertrag. In der Praxis wird am Tag des Verkaufs ein Teil des vom Käufer gezahlten Geldes verwendet, um Ihre Restschuld bei der Bank zu begleichen und die Immobilie von allen Belastungen zu befreien.
Am Tag des Notartermins treffen sich Käufer, Verkäufer und ein Vertreter der Bank vor dem Notar. Der Käufer stellt einen bankbestätigten Scheck direkt an Ihre Bank aus, über einen Betrag, der der zuvor berechneten Restschuld der Hypothek entspricht (die sogenannte ‘Ablösesumme’). Der restliche Teil des Verkaufspreises wird Ihnen mit einem zweiten Scheck ausgezahlt. Daraufhin stellt die Bank eine Ablösungsbestätigung aus und leitet das Verfahren zur Löschung der Hypothek ein.
Die Hauptkosten umfassen die Notargebühren für die Löschung der Hypothek, die oft direkt von der Bank ohne zusätzliche Kosten für den Kunden durch vereinfachte Verfahren abgewickelt werden. Es könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung der Hypothek anfallen, obwohl das italienische Bersani-Gesetz von 2007 diese Gebühr für viele nach diesem Datum abgeschlossene Hypotheken abgeschafft hat. Es ist immer ratsam, die spezifischen Bedingungen Ihres Hypothekenvertrags zu überprüfen. Hinzu kommen die normalen Kosten eines Immobilienverkaufs, wie etwaige Maklerprovisionen.
Zusätzlich zu den Standarddokumenten für einen Immobilienverkauf (Eigentumsurkunde, Katasterplan, Energieausweis APE) müssen Sie von Ihrer Bank die ‘Ablösesumme’ anfordern. Dieses offizielle Dokument bescheinigt den genauen Betrag der Restschuld zum voraussichtlichen Datum des Notartermins. Es ist entscheidend, dies mit etwas Vorlauf zu beantragen, da einige Banken mehrere Wochen benötigen könnten, um es bereitzustellen.
Dies ist eine heikle Situation, die eine sorgfältige Planung erfordert. Wenn der Verkaufserlös geringer ist als die Restschuld, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln decken. Es ist unerlässlich, offen mit Ihrer Bank zu kommunizieren, um eine Lösung zu finden. In einigen Fällen könnte ein Rückzahlungsplan für den verbleibenden Betrag ausgehandelt werden, aber dies ist eine Möglichkeit, die von Fall zu Fall mit dem Kreditinstitut bewertet werden muss.