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Der Kauf eines Hauses ist ein grundlegender Schritt im Leben, ein Traum, der oft dank eines Darlehens verwirklicht wird. Aber wenn man einen so wichtigen Kredit beantragt, braucht die Bank eine Gewissheit, eine Sicherheit, dass das Geld zurückgezahlt wird. Hier kommt die Hypothek ins Spiel, ein Wort, das kompliziert klingen mag, aber den Grundpfeiler darstellt, auf dem das Vertrauen zwischen demjenigen, der Geld leiht, und demjenigen, der es für den Kauf einer Immobilie erhält, beruht. Die Hypothek ist nichts anderes als die wichtigste Form der Sicherheit, die die Bank für die Gewährung eines Darlehens verlangt. Dieses in der Rechtstradition verwurzelte Instrument hat sich weiterentwickelt, um sich an einen modernen und dynamischen Immobilienmarkt anzupassen und dabei das Schutzbedürfnis des Gläubigers mit dem Recht des Schuldners, sein neues Zuhause in vollen Zügen zu genießen, in Einklang zu bringen.
Zu verstehen, was eine Hypothek ist und wie sie funktioniert, ist für jeden, der im Begriff ist, einen Darlehensvertrag zu unterzeichnen, unerlässlich. Es geht nicht darum, das Eigentum an die Bank abzutreten, sondern ihr ein spezifisches Recht an der Immobilie einzuräumen. Dieses Recht wird nur in einem bestimmten Szenario aktiviert: bei Nichtzahlung der Schuld. In diesem Artikel werden wir jeden Aspekt der Hypothek klar und direkt beleuchten: von ihrer rechtlichen Definition über die verschiedenen bestehenden Arten, den Prozess der Eintragung bis hin zu ihrer Löschung, wenn die Schuld endlich beglichen und das Haus frei von jeglichen Belastungen ist. Ein Weg, um ein technisches Konzept in praktisches und für alle zugängliches Wissen zu verwandeln.
Die Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht, das die Bank auf eine Immobilie einträgt, wenn sie ein Darlehen gewährt. Um eine Analogie zu verwenden: Es ist, als ob die Bank eine „Reservierung mit absoluter Priorität“ auf das Haus legt. Der Eigentümer kann die Immobilie bewohnen, vermieten oder sogar verkaufen (indem er den Käufer informiert und mit Zustimmung der Bank), aber wenn er aufhört, die Darlehensraten zu zahlen, hat der Gläubiger das Recht, das Haus versteigern zu lassen, um sein Geld zurückzuerhalten. Dieses Recht, „Vorzugsrecht“ genannt, sichert der Bank zu, dass sie vor allen anderen Gläubigern befriedigt wird. Es ist wichtig zu betonen, dass die Hypothek den Eigentümer nicht seines Gutes beraubt: Er behält die volle Verfügungsgewalt darüber, solange die Schuld regelmäßig beglichen wird.
Die Hypothek, die im italienischen Zivilgesetzbuch geregelt ist, entsteht formell erst mit der Eintragung in die öffentlichen Grundbücher. Dieser von einem Notar durchgeführte Akt macht die Belastung öffentlich und für jedermann wirksam. Folglich kann jeder, der eine Immobilie erwerben möchte, überprüfen, ob eine Hypothek darauf lastet. Der Betrag, für den die Hypothek eingetragen wird, ist immer höher als der des gewährten Darlehens, in der Regel etwa 150-200 % des Finanzierungswertes. Dieser Aufschlag dient dazu, nicht nur das geliehene Kapital, sondern auch die aufgelaufenen Zinsen, eventuelle Verzugszinsen und die Anwaltskosten zu decken, die die Bank im Falle eines Krediteintreibungsverfahrens tragen müsste.
Obwohl im allgemeinen Sprachgebrauch allgemein von Hypothek gesprochen wird, unterscheidet das Zivilgesetzbuch drei Arten je nach ihrem Ursprung: die freiwillige, die gerichtliche und die gesetzliche Hypothek. Jede entspricht unterschiedlichen Bedürfnissen, aber alle haben denselben Zweck: einem Gläubiger eine solide Sicherheit zu bieten. Das Verständnis dieser Unterschiede ist entscheidend, um sich im rechtlichen und finanziellen Umfeld zurechtzufinden, insbesondere wenn man einen wichtigen Schritt wie die Aufnahme eines Darlehens in Angriff nimmt.
Die freiwillige Hypothek ist die häufigste Form und diejenige, die diejenigen direkt betrifft, die ein Darlehen für den Kauf eines Hauses beantragen. Sie entsteht aus einer spontanen Vereinbarung zwischen dem Schuldner (dem Darlehensnehmer) und dem Gläubiger (der Bank). Der Eigentümer der Immobilie oder derjenige, der dazu berechtigt ist, beschließt freiwillig, das Gut als Sicherheit für die erhaltene Finanzierung zu belasten. Diese Zustimmung muss durch eine öffentliche Urkunde oder eine beglaubigte Privaturkunde formalisiert werden, die zwingend von einem Notar erstellt werden müssen. Genau dieser Akt ermöglicht die anschließende Eintragung in die Grundbücher, ein Schritt, der die Hypothek rechtlich gültig und wirksam macht.
Im Gegensatz zur freiwilligen Hypothek entstehen die gesetzliche Hypothek und die gerichtliche Hypothek nicht aus einer Vereinbarung zwischen den Parteien, sondern aus spezifischen gesetzlichen Bestimmungen oder einer richterlichen Anordnung. Die gesetzliche Hypothek ist selten und findet in bestimmten gesetzlich vorgesehenen Fällen Anwendung, zum Beispiel zur Sicherung der Verpflichtungen aus dem Verkauf einer Immobilie zugunsten des Verkäufers. Die gerichtliche Hypothek hingegen ergibt sich aus einem Urteil zur Zahlung eines Geldbetrags oder zum Schadensersatz. Wenn ein Gläubiger einen Mahnbescheid oder ein günstiges Urteil erwirkt, kann er eine Hypothek auf die Immobilien des Schuldners eintragen lassen, um sicherzustellen, dass seine Forderung befriedigt wird.
Die Eintragung der Hypothek ist ein formeller Prozess, der eine private Vereinbarung in eine öffentliche und rechtliche Belastung umwandelt. In diesem Prozess ist der Notar die unbestrittene Hauptfigur, der die Korrektheit und Rechtmäßigkeit des gesamten Vorgangs garantiert. Der Prozess beginnt, nachdem die Bank die Prüfung abgeschlossen und die Gewährung des Darlehens beschlossen hat. An diesem Punkt begeben sich die Parteien zum Notar, um zwei getrennte, aber miteinander verbundene Urkunden zu beurkunden: den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag. Der Darlehensvertrag, der als öffentliche Urkunde erstellt wird, bildet den „Titel“ für die Eintragung der Hypothek. Der Notar kümmert sich nach Überprüfung der Lastenfreiheit der Immobilie um die Einreichung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt (heute Teil der Agentur für Einnahmen). Mit der Eintragung wird die Hypothek wirksam und die Bank kann den vereinbarten Betrag auszahlen.
Auf derselben Immobilie können mehrere Hypotheken zugunsten verschiedener Gläubiger eingetragen werden. Um eine Prioritätsreihenfolge festzulegen, führt das Gesetz das Konzept des Ranges der Hypothek ein. Der Rang wird durch die chronologische Reihenfolge der Eintragung bestimmt: Die erste eingetragene Hypothek hat den ersten Rang, die zweite den zweiten Rang und so weiter. Diese Hierarchie ist im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie entscheidend. Der Erlös aus dem Verkauf wird nämlich verwendet, um die Gläubiger nach ihrer Rangfolge zu befriedigen. Der Gläubiger ersten Ranges hat das Recht, vollständig bezahlt zu werden, bevor der Gläubiger zweiten Ranges etwas erhalten kann. Aus diesem Grund verlangen Banken, die ein Darlehen für den Kauf eines Hauses gewähren, fast immer eine erstrangige Hypothek, um die größtmögliche Sicherheit zu haben. Es ist auch möglich, dass eine dritte Person, die nicht der Schuldner ist, eine eigene Immobilie als Sicherheit anbietet; in diesem Fall spricht man von einem dritten Hypothekengeber.
Die Nichtzahlung der Darlehensraten ist eine Vertragsverletzung, die zu schwerwiegenden Konsequenzen führen kann. Zunächst erhebt die Bank bei einer Verzögerung von wenigen Tagen Verzugszinsen, d.h. eine Strafgebühr, die auf die fällige Rate berechnet wird. Wenn sich die Verzögerungen häufen oder die Nichtzahlung andauert (das Gesetz setzt die Schwelle in der Regel bei 18 nicht gezahlten Raten an), kann die Bank von der „ausdrücklichen Auflösungsklausel“ Gebrauch machen und den Vertrag für aufgelöst erklären. An diesem Punkt verliert der Schuldner den Vorteil der Frist und die Bank kann die sofortige Rückzahlung der gesamten Restschuld fordern. Wenn der Schuldner den Betrag nicht begleichen kann, kann der Gläubiger das Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, das in der Pfändung der Immobilie und dem Verkauf des hypothekenbelasteten Hauses bei einer Auktion gipfelt, um seine Forderung einzutreiben. Wenn Sie einen Leitfaden für den Umgang mit dieser Situation suchen, können Sie unseren Artikel darüber lesen, was bei einer nicht bezahlten Darlehensrate zu tun ist.
Wenn die letzte Rate des Darlehens bezahlt ist, ist die Reise zu Ende. Es ist jedoch wichtig, zwischen dem Erlöschen und der Löschung der Hypothek zu unterscheiden. Das Erlöschen ist die rechtliche Wirkung, die mit der vollständigen Begleichung der Schuld eintritt: Die Sicherheit verliert ihre Funktion. Die Löschung hingegen ist der materielle Vorgang, durch den die Belastung aus den Grundbüchern entfernt wird, wodurch die Immobilie formell frei wird. Dank des Bersani-Gesetzes von 2007 ist die Löschung für Darlehen, die von Banken für den Kauf oder die Renovierung gewährt werden, zu einem automatischen und für den Schuldner kostenlosen Prozess geworden. Innerhalb von 30 Tagen nach Erlöschen des Darlehens ist die Bank verpflichtet, dem Grundbuchamt den Löschungsantrag mitzuteilen, ohne dass für den Kunden Kosten oder ein notarieller Eingriff erforderlich sind. Für weitere Informationen können Sie unseren vollständigen Leitfaden zur kostenlosen Löschung der Hypothek lesen. Die Hypothekeneintragung hat eine gesetzliche Gültigkeitsdauer von 20 Jahren; wenn das Darlehen eine längere Laufzeit hat, muss die Bank für ihre Erneuerung vor Ablauf sorgen, um die Sicherheit nicht zu verlieren.
Die Hypothek ist, obwohl sie ein komplexes Rechtsinstrument ist, ein grundlegender Mechanismus, der den Zugang zu Krediten für den Hauskauf ermöglicht. Weit davon entfernt, ein Hindernis zu sein, ist sie eine Sicherheit, die die beteiligten Interessen ausgleicht: Einerseits ermöglicht sie Millionen von Menschen und Familien, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen; andererseits schützt sie die Kreditinstitute vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit und erhält so die Stabilität des Finanzsystems. Ihre Funktionsweise zu kennen, von den verschiedenen Arten bis hin zu den Mechanismen der Eintragung und Löschung, ist ein entscheidender Schritt zu mehr finanzieller Bildung. Informiert zu sein bedeutet, den Kauf einer Immobilie und den Abschluss eines Darlehens für den Hauskauf mit mehr Gelassenheit und Kompetenz anzugehen und eine rechtliche Verpflichtung in eine bewusste und wohlüberlegte Entscheidung zu verwandeln.
Wenn die Darlehensraten nicht bezahlt werden, leitet die Bank Maßnahmen zu ihrem Schutz ein. Zunächst erhebt sie Verzugszinsen für die Verspätung. Hält die Zahlungsunfähigkeit an, kann das Kreditinstitut den Darlehensvertrag kündigen und die sofortige Rückzahlung der gesamten Restschuld verlangen. Als letztes Mittel kann die Bank die Pfändung der hypothekenbelasteten Immobilie einleiten, um sie zu versteigern und den ihr zustehenden Betrag zurückzuerhalten.
Nein, die Hypothek wird nicht automatisch mit der Zahlung der letzten Rate gelöscht, sondern erfordert ein formelles Verfahren. Für Darlehen, die von Banken oder Finanzintermediären gewährt werden, wird ein vereinfachtes Verfahren (eingeführt durch das Bersani-Gesetz) angewendet, das für den Schuldner kostenlos ist: Die Bank teilt die Tilgung der Schuld der Agentur für Einnahmen mit, die die Löschung vornimmt. Es ist jedoch ratsam zu überprüfen, ob die Löschung korrekt erfolgt ist. In anderen Fällen oder bei Dringlichkeit ist eine notarielle Urkunde erforderlich.
Ja, es ist möglich, ein Haus mit einer noch aktiven Hypothek zu verkaufen. Die häufigste Lösung ist die Tilgung des Darlehens gleichzeitig mit dem Verkaufsakt (notarielle Beurkundung), wobei ein Teil des vom Käufer erhaltenen Geldes verwendet wird. Auf diese Weise kauft der Käufer eine lastenfreie Immobilie. Eine andere, seltenere Möglichkeit ist, dass der Käufer das Restdarlehen übernimmt und in den bestehenden Finanzierungsvertrag eintritt.
Die Eintragung der Hypothek ist 20 Jahre gültig. Wenn die Laufzeit des Darlehens mehr als 20 Jahre beträgt, muss die Bank die Eintragung vor Ablauf erneuern, um die Sicherheit aufrechtzuerhalten. Wenn das Darlehen vor Ablauf der 20 Jahre getilgt wird, verliert die Hypothek ihre materielle Wirksamkeit, bleibt aber bis zu ihrer formellen Löschung formell eingetragen.
Das Darlehen ist der Finanzierungsvertrag, mit dem eine Bank eine Geldsumme leiht, in der Regel für den Kauf einer Immobilie. Die Hypothek hingegen ist nicht der Kredit, sondern die dingliche Sicherheit, die der Schuldner der Bank auf diese Immobilie gibt. In der Praxis gibt die Hypothek der Bank das Recht, das Haus zu enteignen und zu verkaufen, wenn der Schuldner die Finanzierung nicht zurückzahlt, um sich aus dem Erlös vorrangig gegenüber anderen Gläubigern zu befriedigen.