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Die Umschuldung eines Hypothekendarlehens, auch als Portabilität bekannt, ist eine verlockende Möglichkeit für jeden, der die Konditionen seiner Finanzierung verbessern möchte. Dieses in Italien mit dem Bersani-Gesetz von 2007 eingeführte Verfahren ermöglicht es, das eigene Darlehen kostenlos oder fast kostenlos von einer Bank zu einer anderen zu übertragen. Das Gesetz legt klar fest, dass alle Hauptkosten wie die Bearbeitungsgebühren, das Gutachten und die Notarkosten von der neuen Bank getragen werden. Diese Kostenfreiheit hat die Umschuldung zu einem sehr beliebten Instrument gemacht, insbesondere in einem Marktumfeld wie dem europäischen und mediterranen, wo die Tradition des „Betongolds“ mit dem Bedürfnis nach Innovation und finanzieller Flexibilität einhergeht. Hinter der scheinbar völligen Kostenfreiheit können sich jedoch indirekte oder optionale Kosten verbergen, die man unbedingt kennen sollte, um eine wirklich informierte Entscheidung zu treffen.
Ziel dieses Artikels ist es, genau diese weniger offensichtlichen Aspekte zu beleuchten. Wir werden im Detail analysieren, welche Kosten während des Prozesses entstehen können, auch wenn sie nicht direkt mit der Umschuldung zusammenhängen. Wir werden über zusätzliche Gutachten, nicht obligatorische, aber oft „empfohlene“ Versicherungspolicen und andere kleine Kostenpunkte sprechen, die sich auf das endgültige Budget auswirken können. Ein tiefgreifendes Verständnis dieser Elemente ist der erste Schritt, um die Umschuldung von einer einfachen Möglichkeit in einen echten und greifbaren wirtschaftlichen Vorteil zu verwandeln, im Einklang mit einer reifen und detailorientierten Finanzkultur.
Wenn von kostenloser Umschuldung die Rede ist, ist das Gesetz sehr eindeutig. Die Regelung, die eingeführt wurde, um den Wettbewerb zwischen den Kreditinstituten zu fördern und den Verbrauchern größere Vorteile zu bieten, legt fest, dass der Kunde keine direkten Kosten für die Übertragung des Darlehens tragen muss. Die Kosten, die die neue Bank übernehmen muss, umfassen die Bearbeitung des neuen Antrags, das Gutachten zur Bestätigung des Immobilienwerts und das Honorar des Notars für die Beurkundung der Umschuldung. Das bedeutet, dass der Wechsel von einem Institut zum anderen für den Darlehensnehmer kostenfrei ist, der sich somit ausschließlich auf die Vorteile der neuen Konditionen konzentrieren kann, wie zum Beispiel einen niedrigeren Zinssatz oder eine andere Laufzeit.
Die einzigen Kosten, die formell beim Kunden verbleiben, sind eine feste Gebühr von 35 Euro für die Eintragung der Umschuldung ins Grundbuch. Dies ist ein vernachlässigbarer Betrag, der die Vorteilhaftigkeit des Vorgangs bestätigt. Es ist wichtig zu betonen, dass die alte Bank sich dem Umschuldungsantrag in keiner Weise widersetzen oder Strafen oder Kosten für die vorzeitige Tilgung des Darlehens in Rechnung stellen darf. Dieser gesetzliche Schutz macht den Prozess reibungslos und transparent und garantiert dem Kunden maximale Wahlfreiheit auf dem Hypothekenmarkt.
Eine der bedeutendsten Kosten bei einer Hypothekenfinanzierung ist das technische Gutachten der Immobilie. Bei der Umschuldung werden diese Kosten vollständig von der übernehmenden Bank getragen. Das Kreditinstitut beauftragt einen Gutachter ihres Vertrauens, um die Immobilie zu bewerten und sicherzustellen, dass ihr Wert zur Absicherung der Restschuld angemessen ist. Diese Bewertung ist ein obligatorischer und grundlegender Schritt für die Bank, aber der Kunde muss sich wirtschaftlich keine Sorgen machen. Die Kostenfreiheit dieser Dienstleistung ist eine der Säulen des Bersani-Gesetzes und trägt dazu bei, die Umschuldung für alle zugänglich zu machen.
Es ist jedoch ratsam, auf einige Dynamiken zu achten. Obwohl das offizielle Gutachten kostenlos ist, können indirekte Kosten entstehen. Wenn der Kunde beispielsweise für eine eigene persönliche Einschätzung oder zur Beschleunigung des Verfahrens beschließt, ein Vorab-Gutachten bei einem Techniker seines Vertrauens in Auftrag zu geben, gehen diese Kosten vollständig zu seinen Lasten. Sollten sich aus dem Gutachten der Bank zudem Abweichungen im Kataster oder bei der Stadtplanung ergeben, die behoben werden müssen, gehen die entsprechenden Kosten zur Regularisierung der Situation (kommunale Verfahren, Katasteraktualisierungen) selbstverständlich zu Lasten des Immobilieneigentümers und nicht der Bank. Dies sind keine Kosten der Umschuldung an sich, sondern notwendige Bedingungen, um sie erfolgreich abzuschließen.
Das Kapitel der Versicherungspolicen ist vielleicht das heikelste und der Ort, an dem sich die wahren „versteckten Kosten“ der Umschuldung verbergen. Gesetzlich ist die einzige obligatorische Versicherung für ein Hypothekendarlehen die Feuer- und Explosionsversicherung für die Immobilie. Während der Umschuldung ist es möglich, die alte Police zusammen mit dem Darlehen zu übertragen oder eine neue abzuschließen. Entscheidet man sich für eine neue Police, gehen die Kosten zu Lasten des Kunden, auch wenn einige Banken, um ihr Angebot attraktiver zu gestalten, beschließen können, diese zumindest für einen bestimmten Zeitraum zu übernehmen. Es ist entscheidend, die Bedingungen sorgfältig zu lesen, um die Laufzeit und den tatsächlichen Versicherungsschutz zu verstehen.
Der wirklich kritische Punkt betrifft die optionalen Versicherungen, wie die Risikolebensversicherung (TCM) oder die Arbeitsplatzverlustversicherung (CPI). Obwohl sie nicht obligatorisch sind, werden sie von den Banken nachdrücklich als Bedingung für günstigere Zinskonditionen oder für die Genehmigung des Antrags angeboten. Hier verbirgt sich ein potenziell erheblicher Kostenfaktor. Der Kunde hat immer die Freiheit, diese nicht abzuschließen oder sich an externe Versicherungsgesellschaften zu wenden, die oft günstigere Konditionen anbieten. Es ist das Recht des Verbrauchers, mindestens zwei Angebote von nicht mit der Bank verbundenen Unternehmen zu erhalten. Die Annahme der von der Bank vorgeschlagenen Police ohne den Vergleich mit anderen Angeboten kann einen Vorgang, der eigentlich zum Sparen gedacht war, in eine neue Kostenstelle verwandeln.
Wie beim Gutachten geht auch das Honorar des Notars für die Umschuldungsurkunde vollständig zu Lasten der neuen Bank. Der Notar spielt eine entscheidende Rolle, indem er die Urkunde erstellt, die die Übertragung der Schuld und der Hypothek formalisiert, und den Gläubigerwechsel im Grundbuch vermerkt. Diese Kostenfreiheit ist ein enormer Vorteil für den Kunden, der von einer der größten Ausgaben im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften befreit wird. Der gesamte bürokratische und rechtliche Prozess der Übertragung wird vom übernehmenden Kreditinstitut verwaltet und bezahlt, was das Verfahren für den Darlehensnehmer erheblich vereinfacht.
Es gibt jedoch besondere Situationen, in denen zusätzliche Notarkosten anfallen können. Wenn beispielsweise gleichzeitig mit der Umschuldung beschlossen wird, die Eigentumsverhältnisse der Immobilie zu ändern oder andere rechtliche Handlungen vorzunehmen, die nicht direkt mit der Portabilität des Darlehens zusammenhängen, würden diese separate Kosten verursachen, die vom Kunden zu tragen sind. Ein anderer, wenn auch seltener Fall, könnte die Anforderung einer besonders komplexen zwanzigjährigen notariellen Bescheinigung über die Geschichte der Immobilie durch die Bank sein, deren Kosten unter Umständen nicht vollständig gedeckt sein könnten. Es ist immer eine gute Praxis, von Anfang an mit der neuen Bank zu klären, welche Kosten inbegriffen und welche ausgeschlossen sind, um Überraschungen zu vermeiden.
Trotz ihrer unbestreitbaren Vorteile ist die Umschuldung nicht immer die günstigste Lösung. Es ist entscheidend, die eigene spezifische Situation sorgfältig zu bewerten. Wenn beispielsweise nur noch wenige Jahre bis zur Tilgung des Darlehens verbleiben, könnten die wirtschaftlichen Vorteile eines etwas niedrigeren Zinssatzes minimal sein und den Wechsel nicht rechtfertigen. Der größte Teil der Zinsen wird nämlich in der Anfangsphase des Tilgungsplans gezahlt; gegen Ende besteht die Rate hauptsächlich aus dem Kapitalanteil. Daher könnte die tatsächliche Ersparnis vernachlässigbar sein.
Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Höhe der Restschuld. Viele Banken zögern, eine Umschuldung für Beträge unter einer bestimmten Schwelle, in der Regel um die 50.000 Euro, zu gewähren, da die Kosten, die sie tragen müssen, nicht durch zukünftige Gewinne ausgeglichen würden. Schließlich muss das Zinsumfeld berücksichtigt werden: Wenn die Marktzinsen steigen, könnte das alte Darlehen günstigere Konditionen als die aktuellen haben. Bevor Sie sich entscheiden, ist es unerlässlich, eine genaue Simulation durchzuführen und die Gesamtersparnis mit dem für den Wechsel erforderlichen Aufwand zu vergleichen, möglicherweise unter Verwendung eines Online-Hypothekenrechners für eine präzise Bewertung.
Sollte sich die Umschuldung nicht als der gangbare oder vorteilhafteste Weg erweisen, gibt es zwei weitere Optionen zu erwägen: die Neuverhandlung und die Ablösung des Darlehens. Die Neuverhandlung besteht darin, die Vertragsbedingungen direkt mit der eigenen Bank zu ändern. Diese Option ist oft schneller und einfacher, da sie keine neue Notarurkunde erfordert. Im Gegensatz zur Umschuldung ist die Bank jedoch nicht verpflichtet, sie zu gewähren. Sie ist das Ergebnis einer Verhandlung zwischen den Parteien, und ihr Erfolg hängt vom Willen des Instituts ab, den Kunden zu halten.
Die Ablösung des Darlehens hingegen ist ein komplexerer und kostspieligerer Vorgang. Sie beinhaltet die Tilgung der alten Finanzierung und die Aufnahme einer völlig neuen bei einer anderen Bank. Im Gegensatz zur Umschuldung ist es bei der Ablösung möglich, zusätzliche Liquidität zu beantragen. Diese Flexibilität hat ihren Preis: Alle Kosten, einschließlich Notar-, Gutachter- und Bearbeitungsgebühren, gehen zu Lasten des Kunden, ebenso wie die Ersatzsteuer. Die Wahl zwischen Umschuldung, Neuverhandlung und Ablösung hängt also von den spezifischen Bedürfnissen ab: die erste, um kostenlos zu sparen, die zweite für eine schnelle Änderung bei der eigenen Bank, die dritte, um neue Liquidität zu erhalten. Für diejenigen, die zusätzliche Liquidität suchen, kann die Darlehensablösung mit Liquidität eine gültige Alternative sein.
Die Umschuldung eines Hypothekendarlehens erweist sich als ein leistungsstarkes und vorteilhaftes Instrument für Verbraucher, ein Ausdruck eines Finanzmarktes, der, obwohl er in der mediterranen Tradition des Hauskaufs verwurzelt ist, sich für Innovation und Flexibilität öffnet. Ihre gesetzlich verankerte Kostenfreiheit ermöglicht es, die mit der Übertragung der Finanzierung verbundenen Kosten zu senken und die Suche nach besseren Konditionen zugänglich zu machen. Wie wir jedoch gesehen haben, muss das Adjektiv „kostenlos“ mit Vorsicht interpretiert werden. Während die Notar-, Gutachter- und Bearbeitungsgebühren tatsächlich von der neuen Bank getragen werden, muss sich der Kunde der potenziellen indirekten Kosten bewusst sein.
Die optionalen Versicherungspolicen stellen den Bereich dar, der die größte Aufmerksamkeit erfordert. Ihr Abschluss, der oft von den Banken gefördert wird, kann die durch die Umschuldung erzielten Einsparungen erheblich schmälern. Ein kritischer und informierter Ansatz ist daher unerlässlich, bei dem verschiedene Angebote verglichen und daran erinnert wird, dass die einzige wirklich obligatorische Police die Feuer- und Explosionsversicherung ist. Eine kluge Wahl, die die Restschuld, die verbleibende Laufzeit und verfügbare Alternativen wie die Neuverhandlung berücksichtigt, ermöglicht es, die Umschuldung in eine echte Chance zur finanziellen Optimierung zu verwandeln – ein intelligenter Schritt bei der Verwaltung des Familienvermögens.
Ja, gesetzlich ist die Umschuldung kostenlos. Die mit dem Bersani-Dekret eingeführte Regelung legt fest, dass der Kunde keine Kosten für die Übertragung des Darlehens tragen muss, wie z. B. Notar-, Bearbeitungs- oder Gutachtergebühren, die von der neuen Bank übernommen werden. Die einzigen potenziellen Kosten für den Kunden sind eine Gebühr von 35 Euro für die Eintragung der Umschuldung ins Grundbuch, aber oft wird auch diese von der Bank übernommen.
Rechtlich gesehen, nein. Die einzige gesetzlich vorgeschriebene Versicherung ist die Feuer- und Explosionsversicherung für die Immobilie. Die Bank kann jedoch den Abschluss optionaler Policen (wie einer Risikolebensversicherung oder einer Arbeitsplatzverlustversicherung) zur Bedingung für die Genehmigung der Umschuldung und die Gewährung der gewünschten vorteilhaften Konditionen machen. Obwohl dies keine gesetzliche Verpflichtung ist, wird es de facto zu zusätzlichen Kosten, die sorgfältig abgewogen werden müssen.
Die Kosten für das Immobiliengutachten gehen immer zu Lasten der neuen Bank, die die Umschuldung akzeptiert. Das Gesetz verbietet es, dem Kunden direkte oder indirekte Kosten für den Vorgang in Rechnung zu stellen, einschließlich der Gutachterkosten, die für die Bewertung der Immobilie durch die neue Bank erforderlich sind.
Nein, der Kunde muss keine Notarkosten für die Umschuldung des Darlehens tragen. Die Mitwirkung des Notars ist erforderlich, um die Übertragung der Hypothek zu formalisieren, aber alle damit verbundenen Kosten gehen, wie gesetzlich vorgesehen, vollständig zu Lasten der übernehmenden Bank.
Nein, es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, ein Girokonto bei der Bank zu eröffnen, die die Umschuldung durchführt. Eine solche Praxis gilt als unlauter und verletzt die Wahlfreiheit des Verbrauchers. Der Kunde kann sein bestehendes Girokonto weiterhin für die Abbuchung der Raten nutzen, zum Beispiel per Überweisung.