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Ein Haus kaufen. Ein Traum für viele, vielleicht auch für Sie, der Sie dies gerade lesen. Ein Ziel, das nach Stabilität, Wurzeln und Zukunft schmeckt. Aber zwischen Traum und Wirklichkeit steht oft ein Hindernis, das wie ein unüberwindbarer Berg erscheinen kann: die Hypothek. Ich weiß, allein das Wort macht manchmal Angst. Unterlagen, Banken, Zinssätze, Gutachten, Notar… ein Hindernislauf, der entmutigen kann. Aber eine Hypothek zu beantragen muss nicht zwangsläufig ein Albtraum sein. Mit der richtigen Vorbereitung und den korrekten Informationen kann es zu einem überschaubaren, fast linearen Prozess werden.
Deshalb habe ich beschlossen, diesen Leitfaden zu schreiben. Ich möchte Sie an die Hand nehmen und Sie Schritt für Schritt durch alle Phasen begleiten, die notwendig sind, um eine Hypothek zu beantragen und zu erhalten. Von der ersten Selbstbewertung bis zur Unterschrift beim Notar und der Auszahlung der Summe, die es Ihnen ermöglichen wird, endlich die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause in den Händen zu halten. Machen Sie es sich bequem, nehmen Sie sich Zeit: Beginnen wir diese Reise gemeinsam. Das Ziel? Gut vorbereitet, bewusst und, warum nicht, etwas gelassener am Ziel anzukommen.
Noch bevor Sie an die Tür einer Bank klopfen oder sich unsterblich in eine Immobilie verlieben, gibt es eine grundlegende, oft unterschätzte Phase: der Blick nach innen. Oder besser gesagt, der Blick in die eigenen Finanzen. Es mag banal klingen, aber mit dem richtigen Fuß zu starten, mit einem realen Bewusstsein für die eigene wirtschaftliche und kreditmäßige Situation, ist der erste, wahre Schritt zum Erfolg. Es ist wie das Packen des Rucksacks vor einer langen Wanderung: Sie können nicht losgehen, ohne zu wissen, was Sie dabeihaben, wie viel Gewicht Sie tragen können und ob Sie die richtige Ausrüstung haben. Diese Vorbereitungsphase erfordert Ehrlichkeit sich selbst gegenüber und ein wenig Vorarbeit, aber ich versichere Ihnen, dass sie Ihnen Zeit, Stress und mögliche zukünftige Enttäuschungen ersparen wird. Lassen Sie uns gemeinsam die wichtigsten Punkte analysieren.
Die erste Hürde, die es zu überwinden gilt, ist zu verstehen: Wie viel kann ich mir leisten? Nicht, wie viel ich gerne hätte, sondern wie viel ich realistisch tragen kann. Banken denken in konkreten Zahlen und haben präzise Regeln, um die Tragfähigkeit einer Hypothek zu bewerten.
Der grundlegende Parameter ist das Verhältnis zwischen der monatlichen Hypothekenrate und dem monatlichen Nettoeinkommen des Antragstellers (oder des Haushalts). Die goldene Regel, die von den meisten Kreditinstituten befolgt wird, besagt, dass die Rate 30-35 % des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Warum diese Grenze? Ganz einfach: Die Bank möchte einigermaßen sicher sein, dass Sie die Hypothek bezahlen können, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, und dabei einen Spielraum für die täglichen Ausgaben, unvorhergesehene Ereignisse und vielleicht den einen oder anderen kleinen Luxus behalten.
Machen wir ein praktisches Beispiel. Wenn Ihr monatliches Nettoeinkommen (oder das Ihrer Familie) 2.000 Euro beträgt, liegt die maximal tragbare Rate ungefähr zwischen 600 und 700 Euro (2000 * 0,30 = 600; 2000 * 0,35 = 700). Diese Berechnung gibt Ihnen bereits eine Vorstellung von der maximalen Hypothekenhöhe, die Sie anstreben könnten, unter Berücksichtigung verschiedener Laufzeiten und Zinssätze. Denken Sie daran, dass Banken das stabile und regelmäßige Einkommen berücksichtigen. Wenn Sie ein dreizehntes und vierzehntes Monatsgehalt erhalten, werden diese in der Regel auf das Jahreseinkommen umgelegt, was das monatliche Einkommen leicht erhöht (z. B. 1500 € x 14 Monatsgehälter = 21.000 € jährlich / 12 Monate = 1750 € monatlich berücksichtigt). Andere Einkünfte, wie Mieten oder Boni, können dazu beitragen, müssen aber nachweisbar und konstant sein.
Neben der Fähigkeit, die Rate zu tragen, wird die Bank auch Ihre Ersparnisse bewerten. Selten deckt eine Hypothek 100 % des Immobilienwerts ab (darauf gehen wir gleich noch genauer ein). In der Regel müssen Sie über Eigenkapital (Anzahlung oder Down Payment) verfügen, um mindestens 20 % des Kaufpreises zu decken. Aber das ist noch nicht alles. Leider gibt es die sogenannten Nebenkosten: Steuern (Grunderwerbsteuer, Hypothekensteuer, Katastersteuer, Ersatzsteuer auf die Hypothek), Kosten für die Bearbeitung des Antrags, Gutachterkosten, Notargebühren, eventuelle Maklerprovision… Ich erinnere mich noch an die Überraschung vor Jahren, als ich einem Freund half, die Kosten für seine erste Hypothek zu berechnen: Die Nebenkosten beliefen sich auf mehrere tausend Euro, eine Summe, die er anfangs nicht eingeplant hatte! Eine Summe zur Seite zu haben, die sowohl die geforderte Anzahlung als auch diese Kosten (die weitere 10-15 % des Kaufpreises ausmachen können) abdeckt, ist entscheidend.
Schließlich eine ehrliche Analyse Ihrer monatlichen Ausgaben. Wohin fließt Ihr Geld? Haben Sie andere laufende Finanzierungen (Privatkredite, Autokredite, Gehaltsabtretungen)? Auch das wird die Bank prüfen. Ein klares Bild von Ihrem Budget hilft Ihnen nicht nur zu verstehen, wie viel Sie realistischerweise für die Hypothek aufwenden können, sondern auch, sich der Bank als bewusster und organisierter Schuldner zu präsentieren. Manchmal reicht es schon, die Ausgaben für ein paar Monate zu verfolgen, um zu erkennen, wo man kürzen und optimieren kann. Ein kleiner Aufwand heute für mehr Gelassenheit morgen.
Kennen Sie das Schulzeugnis? Nun, in der Kreditwelt gibt es etwas Ähnliches: das Kreditprofil. Es ist die Zusammenfassung Ihrer Zahlungshistorie, eine grundlegende Visitenkarte, wenn Sie eine Finanzierung beantragen, insbesondere eine Hypothek. Von den Banken als „zuverlässig“ eingestuft zu werden, öffnet viele Türen; im Gegenteil, ein „Fleck“ im Lebenslauf kann die Dinge erheblich erschweren.
Ihre Kredithistorie wird in Datenbanken namens Kreditinformationssysteme (SIC) gesammelt. Die bekanntesten in Italien sind CRIF (Centrale Rischi Finanziari), Experian und CTC (Consorzio Tutela Credito). Diese Systeme erfassen Informationen über beantragte und erhaltene Finanzierungen (Hypotheken, Kredite, Revolving-Kreditkarten) und vor allem über die Regelmäßigkeit der Zahlungen. Raten zu spät zu bezahlen, einige auszulassen oder, schlimmer noch, Pfändungen oder Proteste zu erleiden, hinterlässt einen negativen Vermerk. Im Gegensatz dazu baut pünktliches Zahlen einen positiven Ruf auf, einen guten „Credit Score“. Dieser Score hilft der Bank, Ihr Risiko als Schuldner einzuschätzen: Je höher der Score, desto größer das Vertrauen und desto besser potenziell die angebotenen Konditionen. Es ist wie bei einer Prüfung: Wenn Sie immer gelernt und gute Noten bekommen haben, wird der Professor eher geneigt sein, Ihnen zu vertrauen.
Bevor Sie den Hypothekenantrag stellen, ist es ein kluger Schachzug, Ihre Position in diesen Datenbanken zu überprüfen. Warum? Um sicherzustellen, dass es keine Fehler (das kommt vor!) oder alte, vergessene negative Einträge gibt, die Ihren Antrag von vornherein blockieren könnten. Sie können eine Auskunft direkt bei den SICs anfordern. Bei CRIF können Sie dies beispielsweise online auf deren Website tun. Die Anfrage für Privatpersonen ist kostenlos, wenn keine Informationen zu Ihrem Namen vorliegen, ansonsten sind die Kosten in der Regel gering, etwa 4 Euro, wenn Daten vorhanden sind, oder 10 Euro, wenn keine vorhanden sind (Sie aber eine schriftliche Bestätigung wünschen). Die Antwort kommt in der Regel innerhalb von 15-30 Tagen. Es ist eine kleine Investition an Zeit (und ein paar Euro), die Ihnen böse Überraschungen ersparen kann.
Und wenn Sie einen negativen Eintrag entdecken? Keine Panik. Wenn Sie glauben, dass es sich um einen Fehler handelt, können Sie die Korrektur direkt beim SIC und bei der meldenden Stelle (der Bank oder dem Finanzinstitut) beantragen. Wenn der Eintrag jedoch korrekt ist (z. B. in der Vergangenheit verspätet gezahlte Raten), sollten Sie wissen, dass diese Informationen nicht für immer gespeichert bleiben. Es gibt präzise Speicherfristen, die vom Datenschutzbeauftragten festgelegt wurden, nach deren Ablauf die negativen Daten automatisch gelöscht werden (z. B. 12 Monate für 1-2 verspätet gezahlte Raten, 24 Monate für längere Verzögerungen, 36 Monate für schwerwiegende Zahlungsrückstände oder nicht zurückgezahlte Finanzierungen). Wenn Sie kurz vor dem Ablaufdatum stehen, könnte es sich lohnen, die Löschung abzuwarten, bevor Sie die Hypothek beantragen. Bei Zweifeln können Sie unsere spezifischen Artikel zur CRIF-Löschung konsultieren. Denken Sie daran: Ein negativer Eintrag ist kein lebenslanges Urteil, erfordert aber Aufmerksamkeit und manchmal Geduld.
Jetzt, da Sie ein klareres Bild von Ihrer finanziellen und kreditmäßigen Situation haben, können wir anfangen, über konkrete Zahlen im Zusammenhang mit der Immobilie und der Hypothek zu sprechen. Wie viel brauchen Sie wirklich? Und für welche Art von Haus?
Wir haben bereits erwähnt, dass Banken selten die gesamten Kosten der Immobilie finanzieren. Der Schlüsselparameter hier ist der Loan-to-Value (LTV), also das Verhältnis zwischen dem beantragten Hypothekenbetrag und dem Wert der Immobilie (geschätzt durch ein Gutachten). In der Regel gewähren italienische Banken einen maximalen LTV von 80 %. Das bedeutet, wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, 200.000 Euro wert ist, finanziert Ihnen die Bank maximal 160.000 Euro. Die restlichen 20 % (40.000 Euro in unserem Beispiel) müssen Sie mit Ihren Ersparnissen (der berühmten Anzahlung) decken.
Warum diese Grenze? Es ist eine Form des Schutzes für die Bank: Im Falle von Rückzahlungsschwierigkeiten macht ein „Puffer“ von 20 % die Rückgewinnung des Kredits durch den Verkauf der Immobilie wahrscheinlicher. Gibt es Ausnahmen? Ja. Dank des Garantiefonds für das erste Eigenheim (Consap) können bestimmte Kategorien (wie junge Menschen unter 36 mit einem ISEE-Wert innerhalb bestimmter Grenzen) Hypotheken mit einem höheren LTV, manchmal bis zu 100 %, erhalten, da der Staat der Bank eine Garantie bietet. Prüfen Sie, ob Sie in diese Kategorien fallen, es könnte einen großen Unterschied machen.
Die Hypothek kann für verschiedene Zwecke im Zusammenhang mit der Immobilie beantragt werden. Am häufigsten ist der Kauf des ersten Eigenheims, der steuerliche Vorteile genießt (reduzierte Ersatzsteuer von 0,25 % statt 2 %, Abzug der Passivzinsen in der Steuererklärung). Man kann aber auch eine Hypothek für den Kauf eines Zweitwohnsitzes (mit in der Regel weniger vorteilhafter Besteuerung und Konditionen) oder für die Renovierung einer bereits im Besitz befindlichen Immobilie beantragen. Die Konditionen und der maximale LTV können je nach Zweck leicht variieren, klären Sie also sofort mit der Bank, für welchen Zweck Sie die Finanzierung beantragen.
Bevor die Bank die Hypothek genehmigt, wird sie einen Gutachter ihres Vertrauens schicken, um die Immobilie zu bewerten. Dieses Gutachten hat einen doppelten Zweck: den Marktwert der Immobilie zu bestimmen (der die Grundlage für die Berechnung des maximal finanzierbaren LTV sein wird) und die städtebauliche und katastermäßige Ordnungsmäßigkeit zu überprüfen (Fehlen von Schwarzbauten, Übereinstimmung der Grundrisse usw.). Die Kosten für das Gutachten (in der Regel zwischen 100 und 300 Euro, plus Spesen) trägt der Antragsteller. Manchmal kann es nützlich sein, ein Vor-Gutachten erstellen zu lassen oder eine verlässliche Bewertung zu haben, bevor man sich zum Kauf verpflichtet, um Überraschungen bezüglich des tatsächlichen Werts oder der Finanzierbarkeit der gewählten Immobilie zu vermeiden.
Wir sind fast bereit, den eigentlichen Antrag zu stellen. Es fehlt noch ein letzter, aber grundlegender vorbereitender Schritt: alle Unterlagen zusammenzutragen. Die Bank benötigt eine Reihe von Dokumenten, um Sie, Ihr Einkommen und die Immobilie zu bewerten. Organisiert zu sein und alles sofort und geordnet vorzulegen, beschleunigt den Prozess und vermittelt einen Eindruck von Seriosität. Machen Sie sich bereit, die Liste mag lang erscheinen, aber mit etwas Systematik schafft man das.
Dies ist der einfachste Teil. Benötigt werden Kopien der Ausweisdokumente (Personalausweis oder Reisepass) und der Gesundheitskarte (Steuernummer) aller Antragsteller. Außerdem aktuelle Melde- und Familienstandsbescheinigungen. Wenn Sie verheiratet sind, wird ein Auszug aus der Heiratsurkunde mit Angabe des gewählten Güterstandes (Gütergemeinschaft oder Gütertrennung) benötigt. Wenn Sie getrennt oder geschieden sind, kann das Urteil verlangt werden. Freiberufler müssen das Zertifikat über die Eintragung in das Berufsregister hinzufügen.
Hier variieren die Unterlagen je nach Ihrer beruflichen Situation.
Das Ziel der Bank ist es, die Stabilität und die Höhe Ihres Einkommens im Laufe der Zeit zu überprüfen.
Schließlich die Unterlagen, die das Haus betreffen, das Sie kaufen (oder renovieren) möchten.
Scheint viel zu sein? Vielleicht. Aber alles bereit zu haben, zeigt Vorbereitung und beschleunigt die Bearbeitung. Betrachten Sie diese Phase wie das Sammeln der Zutaten, bevor Sie ein komplexes Rezept kochen: Es ist besser, alles auf dem Tisch zu haben, bevor man den Herd anmacht!
Gut, Sie haben Ihre Hausaufgaben gemacht. Sie haben Ihre Situation bewertet, wissen, wie viel Sie beantragen können, haben Ihr Kreditprofil überprüft und alle Unterlagen in einem ordentlichen Ordner gesammelt. Jetzt beginnt der „aktivere“ Teil des Weges: die Interaktion mit den Banken, die Wahl der richtigen Hypothek und das Durchlaufen des bürokratischen Prozesses bis zur Auszahlung. Auch hier gehen wir schrittweise vor. Es ist kein Geschwindigkeitsrennen, sondern ein Marathon, bei dem Strategie und Geduld zählen. Bereiten Sie sich darauf vor, zu vergleichen, zu verhandeln (im Rahmen des Möglichen) und auf die technischen Fristen zu warten. Ich erinnere mich noch an die Mischung aus Angst und Aufregung in dieser Zeit: Jeder Anruf von der Bank, jede E-Mail schien entscheidend zu sein. Versuchen wir zu verstehen, was uns erwartet.
Dies ist vielleicht die heikelste und strategischste Phase. Die Wahl der falschen Bank und des falschen Produkts kann auf lange Sicht teuer werden. Bleiben Sie nicht beim ersten Angebot stehen, auch wenn es verlockend erscheint. Nehmen Sie sich Zeit für den Vergleich und das Verständnis der verschiedenen Angebote.
Der Markt bietet verschiedene Arten von Zinssätzen.
Wie soll man wählen? Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft, Ihren Prognosen zur Zinsentwicklung (immer schwierig!) und der Tragfähigkeit eventueller Ratenerhöhungen ab. Wir haben den Vergleich zwischen festem und variablem Zinssatz in einem anderen Artikel vertieft.
Wenn Sie Angebote vergleichen, schauen Sie nicht nur auf den beworbenen Zinssatz. Sie müssen unterscheiden zwischen:
Der effektive Jahreszins (TAEG) ermöglicht es Ihnen also, die tatsächlichen Kosten verschiedener Hypotheken homogener zu vergleichen. Eine Hypothek mit einem niedrigeren TAN, aber einem höheren TAEG könnte weniger vorteilhaft sein als eine mit einem etwas höheren TAN, aber einem niedrigeren TAEG. Ich empfehle Ihnen dringend, immer das Informationsblatt (IES oder PIES) anzufordern, das alle Kosten im Detail auflistet!
Fühlen Sie sich zwischen den Abkürzungen und Angeboten verloren? Sie könnten die Hilfe eines Kreditberaters oder Hypothekenmaklers in Betracht ziehen. Dies ist ein bei der OAM (Organismo Agenti e Mediatori) registrierter Fachmann, der Ihnen helfen kann, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen, die für Sie am besten geeignete Lösung zu finden und Sie bei der Vorbereitung des Antrags zu unterstützen. Vorteile: Zugang zu mehr Angeboten, Zeitersparnis, qualifizierte Unterstützung. Nachteile: Es fallen Kosten an (eine Provision, die in der Regel nur im Erfolgsfall gezahlt wird). Überlegen Sie, ob der Service die Ausgabe für Sie wert ist.
Heute können Sie eine Hypothek sowohl in einer Filiale als auch über Banken beantragen, die hauptsächlich online tätig sind. Online-Banken bieten möglicherweise etwas wettbewerbsfähigere Konditionen aufgrund geringerer Strukturkosten, aber Sie erhalten möglicherweise weniger persönliche „physische“ Unterstützung. Traditionelle Banken bieten eine direktere Beziehung zu einem Berater, was beruhigend sein kann, aber manchmal zu weniger aggressiven Standardkonditionen. Es gibt keine von vornherein richtige Wahl, es hängt von Ihren Vorlieben ab. Vergleichen Sie beide Optionen.
Sie haben die Bank (oder ein paar finale Kandidaten) und die Art der Hypothek gewählt. Sie haben den vollständigen Antrag mit allen Unterlagen eingereicht. Nun liegt der Ball bei der Bank, die die Prüfungsphase einleitet. Dies ist das Herzstück der Bewertung, der Moment, in dem das Institut Ihren Antrag gründlich analysiert, um zu entscheiden, ob es Ihnen die Finanzierung gewährt oder nicht. Bewaffnen Sie sich mit Geduld, denn sie braucht Zeit.
Sobald Ihr Antrag und die Unterlagen eingegangen sind, führt die Bank eine erste formale Prüfung durch: Sind alle Unterlagen vorhanden? Sind sie korrekt? Entsprechen sie den Mindestanforderungen (Alter, Wohnsitz usw.)? Es wird eine erste Abfrage der Kreditdatenbanken (SIC) durchgeführt. Wenn diese vorläufige Phase positiv ausfällt, geht der Antrag in die eigentliche Analyse über. Bereits hier könnten Sie um Ergänzungen oder Klärungen gebeten werden. Eine prompte Antwort ist unerlässlich.
Dies ist die wichtigste Analyse. Die Bank prüft im Detail Ihre Rückzahlungsfähigkeit. Sie überprüft die Stabilität und Höhe Ihres Einkommens (oder des Familieneinkommens), berechnet das Verhältnis von Rate zu Einkommen, prüft das Vorhandensein anderer Schulden, bewertet Ihre berufliche „Geschichte“ und Ihre gesamte Vermögenssituation (Ersparnisse, Investitionen, andere Immobilien). Ziel ist es, das Risiko abzuschätzen, dass Sie die Schuld nicht begleichen können. Jede Bank hat ihre eigenen internen Kriterien, aber im Allgemeinen suchen sie nach Kohärenz, Stabilität und einem finanziellen Sicherheitsspielraum. Ich erinnere mich an einen Bekannten, der nach Details zu einigen wiederkehrenden Ausgaben auf seinem Kontoauszug gefragt wurde: Transparenz und die Fähigkeit, die eigenen Finanzen zu rechtfertigen, werden geschätzt.
Parallel zur Einkommensanalyse beauftragt die Bank einen unabhängigen Gutachter (der aber von ihr ausgewählt und von Ihnen bezahlt wird), um die Immobilie zu bewerten, die Sie kaufen und mit einer Hypothek belasten möchten. Wie bereits erwähnt, überprüft der Gutachter den Marktwert (der sich von dem Preis unterscheiden kann, den Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben!) und die städtebauliche und katastermäßige Konformität. Wenn Schwarzbauten oder schwerwiegende Abweichungen festgestellt werden, könnte die Bank die Hypothek ablehnen oder verlangen, dass diese vor dem Notartermin behoben werden. Der vom Gutachten festgestellte Wert ist entscheidend, da er den maximalen Betrag bestimmt, den die Bank zu finanzieren bereit ist (die berühmten 80 % LTV werden auf den Gutachtenwert berechnet, wenn dieser niedriger als der Kaufpreis ist). Ich habe von Gutachten gehört, die niedriger als erwartet ausfielen und die Käufer zwangen, ihre Pläne zu überdenken oder zusätzliche Liquidität in letzter Minute aufbringen zu müssen.
Wie lange dauert das alles? Gute Frage. Die Zeiten können von Bank zu Bank, von der Jahreszeit (vor Feiertagen oder Ferien verlangsamt sich alles), von der Komplexität des Antrags und von der Schnelligkeit, mit der Sie eventuelle zusätzliche Unterlagen bereitstellen, stark variieren. Im Durchschnitt können von der Antragstellung bis zur endgültigen Zusage zwischen 4 und 8 Wochen vergehen, aber es sind auch Fälle nicht selten, in denen es 3-4 Monate dauert. Unser Artikel über die Genehmigungszeiten vertieft diesen Aspekt. Das Motto lautet: Geduld und höfliche Nachfragen, wenn sich die Zeiten zu sehr in die Länge ziehen.
Nach Wochen des Wartens, der Analysen und vielleicht einiger schlafloser Nächte kommt der Moment der Zusage. Es ist der formelle Akt, mit dem die Bank ihre endgültige Entscheidung über Ihren Hypothekenantrag mitteilt. Ein entscheidender Moment, der das Ende der Prüfung markiert.
Die Zusage (oder Einkommens-/endgültige Zusage, je nach den internen Phasen der Bank) ist im Grunde die offizielle Genehmigung der Finanzierung. Das bedeutet, dass die Bank nach Prüfung Ihres Einkommens, Ihrer Zuverlässigkeit und der Immobilie beschlossen hat, Ihnen die Hypothek zu den festgelegten Konditionen (Betrag, Zinssatz, Laufzeit, Kosten) zu gewähren. Es ist eine formelle Verpflichtung seitens der Bank. Aber Achtung: Die Zusage hat eine begrenzte Gültigkeitsdauer, in der Regel von 3 bis 6 Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums müssen Sie den notariellen Hypotheken- und Kaufvertrag abschließen. Wenn Sie diese Frist überschreiten, verfällt die Zusage und Sie müssen den Prozess möglicherweise neu beginnen oder eine Aktualisierung beantragen.
Das Ergebnis der Prüfung und damit der Zusage kann sein:
Wenn die Bank Ihr Risikoprofil als grenzwertig einstuft oder wenn Sie einen hohen Betrag im Verhältnis zu Ihrem Einkommen beantragen, könnte sie die Zusage von der Anwesenheit eines Bürgen (oder Fideiussore) abhängig machen. In der Regel ist dies ein Elternteil oder ein naher Verwandter mit gutem Einkommen und Vermögen. Der Bürge unterzeichnet den Hypothekenvertrag zusammen mit Ihnen und verpflichtet sich, die Raten an Ihrer Stelle zu zahlen, falls Sie dazu nicht in der Lage sein sollten. Es ist eine ernsthafte und verbindliche Verpflichtung für die gesamte Laufzeit der Hypothek, wie wir im Artikel über Bürgen erklärt haben.
Wir sind fast am Ziel! Mit der positiven Zusage in der Hand fehlt nur noch der letzte formelle Schritt: der öffentliche Akt vor dem Notar. Dies ist der Moment, in dem die Hypothek rechtlich wirksam wird und in der Regel gleichzeitig auch die Eigentumsübertragung der Immobilie stattfindet.
Außer in besonderen Fällen (wie bei einer Umschuldung, wo manchmal die Bank ihn wählt), wird der Notar vom Käufer gewählt und bezahlt. Sie können sich an Ihren Vertrauensnotar wenden oder mehrere Kostenvoranschläge einholen. Die Rolle des Notars ist von grundlegender Bedeutung: Er ist ein öffentlicher Beamter, der die Rechtmäßigkeit des Akts garantiert, die Identität der Parteien überprüft, die Unterlagen der Immobilie (Grundbuch- und Katasterauszüge) kontrolliert, den Hypotheken- und den Kaufvertrag aufsetzt und für deren Registrierung und Umschreibung sorgt. Die Notarkosten umfassen das Honorar des Fachmanns (das je nach Wert des Akts und Komplexität variiert) sowie die an den Staat zu zahlenden Steuern und Gebühren. Wie wir im Artikel über die Kosten des Notars gesehen haben, können die Gesamtkosten erheblich sein, also holen Sie vor der Wahl einen detaillierten Kostenvoranschlag ein.
Am vereinbarten Tag treffen Sie sich im Notariat mit dem Verkäufer und einem Vertreter der Bank. Sie werden zwei Hauptakte unterzeichnen:
In der Regel erfolgt die Auszahlung des Hypothekenbetrags gleichzeitig mit der Unterzeichnung der Verträge. Die Bank überweist den Betrag (oft direkt auf das Konto des Verkäufers, mittels bankbestätigter Schecks oder einer unwiderruflichen Überweisung durch den Notar) und Sie zahlen den eventuellen Teil des Preises, der nicht durch die Hypothek gedeckt ist, sowie die Notarkosten und Steuern. An diesem Punkt sind Sie offiziell Eigentümer des Hauses und Schuldner der Bank. Eine Mischung aus Erleichterung, Emotion und… dem Beginn einer langen Verpflichtung!
Die Schlüssel sind in der Hand, die Emotionen sind groß, aber die Reise ist noch nicht zu Ende. Im Gegenteil, es beginnt eine neue Phase, die des Zusammenlebens mit der Hypothek, eine Verpflichtung, die Sie viele Jahre begleiten wird. Die korrekte Verwaltung der Rückzahlung und das Bewusstsein für die verfügbaren Optionen im Falle von Veränderungen (positiv oder negativ) sind entscheidend, um diese lange finanzielle Beziehung mit Gelassenheit zu leben. Es geht nicht nur darum, die Raten zu zahlen, sondern auch zu verstehen, wie die Rückzahlung funktioniert und was zu tun ist, wenn sich die Bedingungen ändern. Es mag selbstverständlich klingen, aber die aktive Verfolgung der eigenen Hypothek kann den Unterschied ausmachen.
Bei Vertragsabschluss übergibt Ihnen die Bank den Tilgungsplan: den Fahrplan für Ihre Rückzahlung. Es ist ein wesentliches Dokument, das Sie aufbewahren und verstehen müssen.
Jede monatliche Rate, die Sie zahlen, besteht aus zwei Teilen:
Die in Italien am weitesten verbreitete Tilgungsmethode ist die „französische“ Methode (Annuitätentilgung). Ihr Merkmal ist eine konstante Rate (wenn der Zinssatz fest ist) über die gesamte Laufzeit. Die interne Zusammensetzung der Rate ändert sich jedoch im Laufe der Zeit: Am Anfang ist der Zinsanteil vorherrschend und der Tilgungsanteil geringer; im Laufe der Zahlungen nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Das bedeutet, dass in den ersten Jahren hauptsächlich Zinsen gezahlt werden. Das Verständnis dieses Mechanismus, vielleicht mit Hilfe unserer Artikel über die verschiedenen Tilgungspläne, ist nützlich, um sich bewusst zu machen, wie Sie Ihre Schulden zurückzahlen.
Die Zahlung erfolgt in der Regel per Lastschriftverfahren (RID/SDD) zum vereinbarten Fälligkeitstermin. Es ist unerlässlich, sicherzustellen, dass immer genügend Guthaben auf dem Konto vorhanden ist, um Verzögerungen oder Zahlungsausfälle zu vermeiden, die zu Verzugszinsen und negativen Einträgen bei den SICs führen würden. Überprüfen Sie regelmäßig die Kontoauszüge der Bank und die Mitteilungen zur Hypothek. Heute bieten viele Banken Home-Banking-Dienste an, mit denen Sie den Zahlungsstatus und die Restschuld einfach überwachen können.
Wenn Sie sich für eine Hypothek mit variablem Zinssatz entschieden haben, wird Ihre Rate nicht konstant sein. Sie folgt der Entwicklung des Referenzindex (in der Regel der 1- oder 3-Monats-Euribor), zu dem der Spread (der feste Gewinn der Bank) addiert wird. Das bedeutet, dass die Rate zu den im Vertrag vorgesehenen Überprüfungsterminen (z. B. monatlich, vierteljährlich, halbjährlich) steigen oder fallen kann. Es ist entscheidend, auf diese Möglichkeit vorbereitet zu sein. Ich erinnere mich an Zeiten sehr niedriger Zinsen, in denen diejenigen mit variablen Zinssätzen lächelten, aber auch an Momente plötzlicher Anstiege, die mehrere Familien in Schwierigkeiten brachten. Ein variabler Zinssatz erfordert einen finanziellen „Puffer“, um eventuelle Erhöhungen aufzufangen, und eine gewisse Portion… Kaltblütigkeit. Die Überwachung der Euribor-Entwicklung kann Ihnen helfen, eine Vorstellung davon zu bekommen, was Sie erwartet.
Der Tilgungsplan zeigt Ihnen, Rate für Rate, wie viel Kapital Sie bereits zurückgezahlt haben und wie viel noch zu zahlen ist (die Restschuld). Diesen Wert im Auge zu behalten ist wichtig, insbesondere wenn Sie in Zukunft Operationen wie eine Umschuldung oder eine vorzeitige Tilgung in Betracht ziehen. Zu wissen, an welchem Punkt der Rückzahlung Sie sich befinden, hilft Ihnen, fundiertere Entscheidungen zu treffen.
Das Leben besteht aus Veränderungen. Eine Hypothek läuft oft 20, 25 oder 30 Jahre, ein Zeitraum, in dem viel passieren kann: die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen ändern sich, Ihre berufliche oder familiäre Situation ändert sich, Ihre Bedürfnisse ändern sich. Glücklicherweise gibt es Instrumente, um die Hypothek an diese neuen Umstände anzupassen.
Wenn die Marktzinsen im Vergleich zu dem Zeitpunkt, als Sie die Hypothek abgeschlossen haben, erheblich sinken oder wenn Sie ein viel vorteilhafteres Angebot bei einer anderen Bank finden, könnten Sie eine „Änderung“ der Hypothek in Betracht ziehen. Die Hauptoptionen sind:
Wir haben die Unterschiede in einem anderen Artikel detailliert analysiert. Regelmäßig zu prüfen, ob Ihre Hypothek noch wettbewerbsfähig ist, ist eine gute Gewohnheit.
Wenn Sie im Laufe der Jahre zusätzliche Ersparnisse ansammeln oder eine unerwartete Summe erhalten (eine Erbschaft, eine Abfindung), könnten Sie sich entscheiden, die Hypothek vorzeitig zu tilgen, ganz oder teilweise.
Kosten? Dank des Bersani-Gesetzes (Nr. 40/2007) sind für Hypotheken, die nach April 2007 für den Kauf oder die Renovierung von Wohnimmobilien abgeschlossen wurden, keine Strafgebühren für die vorzeitige Tilgung vorgesehen. Für ältere Hypotheken oder für andere Zwecke könnten Strafgebühren anfallen (die jedoch durch Vereinbarungen zwischen ABI und Verbraucherverbänden begrenzt sind). Überprüfen Sie immer Ihren Vertrag. Lohnt sich eine vorzeitige Tilgung? Das kommt darauf an. Sie sparen zukünftige Zinsen, verlieren aber Liquidität, die Sie vielleicht anderswo mit höheren Renditen als dem Hypothekenzins investieren könnten. Es ist eine persönliche Abwägung.
Es kann eine schwierige Zeit kommen: Arbeitsplatzverlust, unvorhergesehene Ausgaben, Einkommensreduzierung. Wenn Sie feststellen, dass Sie Schwierigkeiten haben, die Hypothekenraten zu zahlen, ist das Erste, was Sie tun sollten, nicht den Kopf in den Sand zu stecken. Kontaktieren Sie sofort Ihre Bank, bevor Sie Raten auslassen. Erklären Sie die Situation und suchen Sie gemeinsam nach einer Lösung. Die Optionen könnten sein:
Das Problem zu ignorieren, führt nur zu schlimmeren Konsequenzen: Verzugszinsen, schwerwiegende Einträge bei den SICs, bis hin zum Risiko der Zwangsvollstreckung der Immobilie. Mit der Bank zu sprechen ist immer der erste Schritt. Niemand ist vor unvorhergesehenen Ereignissen gefeit, wichtig ist, sie rechtzeitig anzugehen.
Erinnern Sie sich an die Versicherungen? Die obligatorische Feuer- und Explosionsversicherung schützt die Immobilie. Wenn Sie auch freiwillige Policen (Leben, Arbeitsplatzverlust) abgeschlossen hatten, wird im Falle von negativen Ereignissen, die von der Police abgedeckt sind, die Versicherung eingreifen, um die Raten oder die Restschuld zu zahlen und Sie und Ihre Familie zu schützen. Lesen Sie die Bedingungen dieser Policen regelmäßig durch, um genau zu wissen, was sie abdecken und wie man sie im Bedarfsfall aktiviert.
Und wenn Sie sich entscheiden, das Haus zu verkaufen, bevor Sie die Hypothek abbezahlt haben? Das ist natürlich möglich. Die Hauptwege sind zwei:
Kurz gesagt, das Leben mit einer Hypothek ist lang und kann Überraschungen bereithalten. Über die verfügbaren Optionen informiert zu sein, ermöglicht es Ihnen, diese Gewässer mit mehr Sicherheit und Gelassenheit zu navigieren.
Wir sind am Ende unserer Reise durch die Welt der Hypothekenbeantragung angelangt. Ich hoffe, dieser Leitfaden hat Ihnen eine klare Karte und nützliche Werkzeuge an die Hand gegeben, um diesen wichtigen Schritt mit mehr Bewusstsein anzugehen. Ich weiß, es mag immer noch wie ein komplexer, fast übermäßig bürokratischer Prozess erscheinen, und teilweise ist er das auch. Es gibt viele Dokumente vorzubereiten, viele Abkürzungen zu verstehen (TAN, TAEG, LTV, ISEE, CRIF…), viele Ansprechpartner (Bank, Gutachter, Notar…). Manchmal kann man sich überfordert fühlen.
Jedoch macht die Vorbereitung wirklich den Unterschied. Informiert anzukommen, eine ehrliche Selbsteinschätzung der eigenen Möglichkeiten vorgenommen zu haben, das eigene Kredit-„Zeugnis“ überprüft zu haben, versetzt Sie in eine Position der Stärke. Es ermöglicht Ihnen, effektiver mit den Banken zu verhandeln, die Angebote besser zu verstehen und nicht von Anfragen oder versteckten Kosten unvorbereitet getroffen zu werden. Es ist nicht nur eine Frage von Zahlen, sondern auch der mentalen Einstellung.
Ich erinnere mich an das gemischte Gefühl von Angst und Hoffnung, das die Suche nach einem Haus und die Beantragung einer Hypothek begleitet. Es ist eine enorme wirtschaftliche Investition, oft die größte im Leben, aber es ist auch eine emotionale Investition, die mit Träumen und Zukunftsplänen verbunden ist. Es ist normal, Zweifel und Ängste zu haben. Aber Sie müssen nicht alles alleine bewältigen. Sprechen Sie mit Beratern, tauschen Sie sich mit denen aus, die es bereits durchgemacht haben, nutzen Sie Online-Tools, um Angebote zu vergleichen. Und haben Sie keine Angst, der Bank Fragen zu stellen, auch solche, die Ihnen banal erscheinen. Es ist Ihr Recht, jeden einzelnen Aspekt des Vertrags zu verstehen, den Sie unterzeichnen werden und der Sie für viele Jahre binden wird.
Eine Hypothek zu bekommen ist ein Meilenstein, aber es ist auch der Beginn eines langen Rückzahlungsweges. Sie sorgfältig zu verwalten, die Konditionen zu überwachen und die zukünftigen Optionen wie Umschuldung oder vorzeitige Tilgung zu kennen, wird es Ihnen ermöglichen, diese Verpflichtung mit mehr Gelassenheit zu leben. Die Hypothek sollte keine Kette sein, sondern ein Werkzeug, um Ihr Hausprojekt zu verwirklichen. Ich hoffe, dieser Leitfaden hilft Ihnen, es bestmöglich zu nutzen. Viel Erfolg bei Ihrer Suche!
Die Zeiten sind variabel. Von der Einreichung des vollständigen Antrags bis zur endgültigen Zusage der Bank können im Durchschnitt 4 bis 8 Wochen vergehen, manchmal aber auch 3-4 Monate, je nach Bank, Jahreszeit und Komplexität des Antrags. Nach der Zusage dauert es in der Regel weitere 1-4 Wochen bis zum Notartermin.
Hauptsächlich benötigt man Personenstandsdokumente (Ausweis, Meldebescheinigung, Familienstand), Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen/CUD/Modello Unico je nach Beruf), die ein stabiles und ausreichendes Einkommen belegen, und Unterlagen zur Immobilie (Kaufangebot/Vorvertrag, Herkunftsnachweis, Grundrisse). Es ist auch entscheidend, eine gute Kreditwürdigkeit zu haben (keine schwerwiegenden Einträge bei Auskunfteien wie der CRIF).
Das hängt von zwei Hauptfaktoren ab: Ihrem Einkommen und dem Wert der Immobilie. Die monatliche Rate sollte 30-35 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten. Außerdem finanziert die Bank in der Regel bis zu 80 % des Gutachtenwerts der Immobilie (LTV 80 %). Sie müssen also über genügend Einkommen verfügen, um die Rate zu tragen, und über genügend Ersparnisse, um mindestens 20 % des Wertes plus Nebenkosten zu decken.
In der Regel nicht, Banken verlangen eine Anzahlung von mindestens 20 %. Über den Garantiefonds für das erste Eigenheim (Consap) können jedoch bestimmte Kategorien (z. B. junge Menschen unter 36 mit einem ISEE-Wert unter 40.000 €) Hypotheken mit einem LTV von über 80 %, manchmal bis zu 100 %, erhalten, aber die Bedingungen müssen von Fall zu Fall geprüft werden.
Wenn die Bank den Antrag ablehnt, ist es wichtig, den Grund dafür zu verstehen (auch wenn sie nicht verpflichtet sind, ihn im Detail anzugeben). Die Ursachen können unzureichendes Einkommen, Einträge bei der CRIF, Probleme mit der Immobilie oder ein zu hoher LTV sein. Je nach Grund könnten Sie versuchen, das Problem zu beheben (z. B. auf die Löschung des CRIF-Eintrags warten, eine günstigere Immobilie suchen, die Anzahlung erhöhen) oder sich an eine andere Bank mit anderen Bewertungskriterien wenden.
Nein, die einzige gesetzlich vorgeschriebene Versicherung beim Abschluss einer Hypothek ist die gegen Feuer und Explosion für die Immobilie. Lebensversicherungen (Todesfall) oder Arbeitsplatzverlustversicherungen (PPI) sind freiwillig, auch wenn sie von den Banken oft nachdrücklich angeboten werden. Sie können frei entscheiden, ob Sie sie abschließen und bei welcher Gesellschaft (nicht unbedingt der Partnergesellschaft der Bank).