Vous êtes sur le point de contracter un prêt immobilier et vous vous sentez un peu perdu face aux différentes options d’amortissement ? Ne vous inquiétez pas, c’est un sentiment courant ! Entre l’amortissement à la française, l’amortissement à l’italienne, apparaît également l’amortissement à l’allemande : qu’est-ce que c’est exactement et pourquoi devriez-vous le prendre en considération ? La réponse, en bref, est que l’amortissement à l’allemande pourrait être la clé pour optimiser votre prêt et économiser sur les intérêts à long terme.

Si l’amortissement à la française est le roi incontesté du marché français, l’amortissement à l’allemande se présente comme une alternative valable, souvent sous-estimée mais avec des avantages non négligeables. Imaginez pouvoir réduire le coût total de votre prêt, tout en conservant des mensualités constantes pour la majeure partie de la durée du financement. Cela semble intéressant, n’est-ce pas ? L’amortissement à l’allemande fonctionne exactement comme ça : un système intelligent qui anticipe sur les intérêts, vous permettant de rembourser le capital de manière plus efficace et de maîtriser la dépense globale.

Dans ce guide complet, je vous accompagnerai à la découverte de l’amortissement à l’allemande de manière claire et détaillée. Oubliez les termes techniques incompréhensibles et les formules compliquées ! Je vous expliquerai comment fonctionne réellement ce système, quels sont ses avantages et inconvénients par rapport à l’amortissement à la française et à l’amortissement à l’italienne, et surtout, je vous aiderai à comprendre si l’amortissement à l’allemande est le bon choix pour votre prêt immobilier. Préparez-vous à devenir un expert de l’amortissement à l’allemande et à prendre des décisions financières plus éclairées pour votre avenir ! Continuez à lire pour découvrir tous les secrets de ce système de remboursement alternatif et potentiellement avantageux !

Amortissement à l’allemande : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

L’amortissement à l’allemande, également connu sous le nom de « plan d’amortissement à mensualités constantes », est un système de remboursement de prêt qui se caractérise par une structure particulière dans le calcul et la composition des échéances. Contrairement à l’amortissement à la française, où la part d’intérêts est calculée à terme échu, dans l’amortissement à l’allemande, les intérêts sont payés d’avance par rapport à la part de capital.

Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Imaginez que vous contractez un prêt avec un amortissement à l’allemande. La première mensualité que vous paierez sera composée exclusivement d’intérêts. En effet, dans le système allemand, les intérêts relatifs à la première période d’amortissement sont versés immédiatement, au début du plan de remboursement. Les mensualités suivantes, en revanche, seront composées à la fois d’une part d’intérêts et d’une part de capital, avec la particularité que la part d’intérêts sera calculée sur le capital restant dû net de la part de capital qui sera remboursée avec la mensualité elle-même.

En résumé, voici les points clés du fonctionnement de l’amortissement à l’allemande :

• Paiement anticipé des intérêts : La première mensualité est composée uniquement d’intérêts.
• Mensualités constantes (à partir de la deuxième échéance) : À partir de la deuxième mensualité, le montant de l’échéance reste constant pour toute la durée du prêt (sauf variations du taux d’intérêt en cas de taux variable).
• Part d’intérêts dégressive : La part d’intérêts au sein de la mensualité diminue progressivement avec le temps, car elle est calculée sur le capital restant dû qui se réduit à chaque remboursement.
• Part de capital croissante : Par conséquent, la part de capital au sein de la mensualité augmente graduellement avec le temps.

Pourquoi « à l’allemande » ?

Ce système d’amortissement trouve ses origines et est largement répandu en Allemagne, d’où sa dénomination « à l’allemande ». Bien que moins courant en France, il représente une alternative valable à l’amortissement à la française et à l’italienne, avec des avantages spécifiques que nous analyserons en détail.

Amortissement à l’allemande vs amortissement à la française et à l’italienne : quelles différences ?

Pour bien comprendre l’amortissement à l’allemande, il est essentiel de le comparer avec les systèmes d’amortissement les plus répandus en France : celui à la française et celui à l’italienne. Analysons les principales différences en termes de structure des mensualités, de coût total du prêt et d’évolution du capital restant dû.

Amortissement à la française (le plus répandu en France) :

• Mensualités constantes : Le montant de la mensualité reste fixe pendant toute la durée du prêt (à taux fixe).
• Part d’intérêts initialement élevée, puis dégressive : Dans les premières mensualités, la part d’intérêts est prépondérante par rapport à la part de capital. Par la suite, avec le remboursement progressif du capital, la part d’intérêts diminue et la part de capital augmente, tout en maintenant la mensualité constante.
• Intérêts calculés à terme échu : Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû au début de chaque période d’amortissement.

Amortissement à l’italienne :

• Part de capital constante : Chaque mensualité comprend une part de capital fixe, calculée en divisant le montant total du prêt par le nombre de mensualités.
• Mensualités dégressives : La mensualité globale diminue avec le temps, car la part d’intérêts, calculée sur le capital restant dû qui diminue progressivement, se réduit au fur et à mesure.
• Intérêts calculés à terme échu : Comme dans l’amortissement à la française, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû au début de chaque période.

Tableau comparatif : Amortissement allemand vs français vs italien

En résumé :

• L’amortissement à l’allemande se distingue par le paiement anticipé des intérêts et par des mensualités constantes (à partir de la deuxième échéance), avec une part d’intérêts dégressive et une part de capital croissante.
• L’amortissement à la française est caractérisé par des mensualités constantes et des intérêts payés à terme échu, avec une part d’intérêts initialement prépondérante.
• L’amortissement à l’italienne prévoit des parts de capital constantes et des mensualités dégressives, avec des intérêts payés à terme échu.

Avantages et inconvénients de l’amortissement à l’allemande

Comme tout système d’amortissement, celui à l’allemande présente des avantages et des inconvénients qu’il est important d’évaluer attentivement pour savoir s’il s’agit du bon choix pour son prêt immobilier.

Avantages :

• Coût total des intérêts potentiellement inférieur : Grâce au mécanisme de paiement anticipé des intérêts, l’amortissement à l’allemande peut entraîner une légère économie sur le coût total des intérêts par rapport à l’amortissement à la française, surtout pour des durées de prêt plus longues. Cet avantage découle du fait que les intérêts sont calculés sur un capital restant dû qui se réduit plus rapidement, puisque la première mensualité contribue immédiatement à la réduction de la dette (même si ce n’est que pour la part d’intérêts).
• Mensualités constantes (à partir de la deuxième échéance) : La constance des mensualités (à partir de la deuxième) peut faciliter la planification financière familiale, car on connaît avec certitude le montant mensuel à verser pour la majeure partie de la durée du prêt. Cet aspect peut être rassurant pour ceux qui préfèrent la prévisibilité des dépenses.
• Transparence dans la composition de la mensualité : La structure de l’amortissement à l’allemande, avec le paiement anticipé des intérêts, peut être perçue comme plus transparente que l’amortissement à la française, où la répartition entre la part d’intérêts et la part de capital dans les premières mensualités peut sembler moins intuitive.

Inconvénients :

• Première mensualité élevée (uniquement les intérêts) : La première mensualité, composée exclusivement d’intérêts, peut s’avérer plus élevée que la première mensualité d’un prêt avec amortissement à la française ou à l’italienne, surtout pour des montants de prêt élevés. Cela pourrait représenter un obstacle pour ceux qui ont une capacité de remboursement initiale limitée.
• Moins de flexibilité en cas de remboursement anticipé : Bien que le coût total des intérêts puisse être inférieur, en cas de remboursement anticipé du prêt dans les premières années, l’avantage économique par rapport à l’amortissement à la française pourrait être moins significatif. En effet, la plus grande part des intérêts est payée dans les premières mensualités.
• Offre limitée : L’amortissement à l’allemande est moins répandu en France que l’amortissement à la française. Par conséquent, il pourrait être plus difficile de trouver des banques qui proposent ce type de plan de remboursement et le choix pourrait être plus limité.

Quand est-il judicieux de choisir l’amortissement à l’allemande ?

L’amortissement à l’allemande peut être un choix intéressant dans des situations spécifiques, en fonction de ses propres besoins et priorités financières.

Situations où l’amortissement à l’allemande peut être avantageux :

• Capacité de remboursement initiale élevée : Si vous disposez d’une situation financière solide et que vous êtes en mesure de supporter une première mensualité plus élevée (composée uniquement d’intérêts), l’amortissement à l’allemande peut vous permettre d’économiser sur les intérêts totaux à long terme.
• Horizon temporel à long terme : L’avantage en termes d’économies sur les intérêts a tendance à augmenter avec la durée du prêt. Par conséquent, si vous prévoyez de conserver le prêt pendant une période prolongée, l’amortissement à l’allemande peut être plus avantageux que d’autres options.
• Préférence pour des mensualités constantes (à partir de la deuxième échéance) : La prévisibilité des mensualités constantes (à partir de la deuxième) peut être un facteur important pour ceux qui souhaitent une plus grande stabilité dans la gestion du budget familial et préfèrent connaître avec certitude le montant mensuel à payer pour la majeure partie de la durée du prêt.

Situations où l’amortissement à l’allemande pourrait être moins adapté :

• Capacité de remboursement initiale limitée : Si vous avez une capacité de remboursement initiale plus modeste, la première mensualité élevée de l’amortissement à l’allemande pourrait représenter un obstacle. Dans ce cas, il pourrait être plus judicieux d’opter pour un amortissement à la française ou à l’italienne, qui prévoient des mensualités initiales plus basses.
• Intention de rembourser le prêt par anticipation : Si vous prévoyez de rembourser par anticipation le prêt dans un horizon temporel court, les économies sur les intérêts offertes par l’amortissement à l’allemande par rapport à l’amortissement à la française pourraient être moindres et moins significatives.
• Difficulté à trouver des offres : En raison de la moindre diffusion de l’amortissement à l’allemande en France, le choix de banques proposant cette option pourrait être limité.

Comment calculer un plan d’amortissement à l’allemande : exemple pratique

Pour mieux comprendre le fonctionnement de l’amortissement à l’allemande, analysons un exemple pratique de calcul d’un plan d’amortissement.

Imaginons un prêt avec les caractéristiques suivantes :

• Montant du prêt : 150 000 euros
• Durée : 20 ans (240 mensualités)
• Taux d’intérêt annuel (TAN) : 3 %

Calcul de la mensualité constante (à partir de la deuxième échéance) :

La formule pour calculer la mensualité constante dans l’amortissement à l’allemande est légèrement plus complexe que pour l’amortissement à la française, car elle tient compte du paiement anticipé des intérêts. Cependant, pour simplifier, nous pouvons utiliser des calculateurs en ligne spécifiques à l’amortissement à l’allemande, facilement trouvables sur le web, qui nous fourniront le plan d’amortissement complet.

Alternativement, nous pouvons utiliser une feuille de calcul (Excel, Google Sheets) en configurant les formules suivantes :

1. Part de capital mensuelle constante : = Montant du prêt / Nombre de mensualités
   • Dans notre exemple : 150 000 euros / 240 mensualités = 625 euros
2. Intérêts de la première mensualité : = Montant du prêt * Taux d’intérêt mensuel
   • Taux d’intérêt mensuel : 3 % annuel / 12 mois = 0,25 % mensuel
   • Intérêts de la première mensualité : 150 000 euros * 0,25 % = 375 euros
3. Montant de la première mensualité : = Intérêts de la première mensualité
   • Montant de la première mensualité : 375 euros
4. Intérêts des mensualités suivantes (à partir du 2e mois) : = Capital restant dû du mois précédent * Taux d’intérêt mensuel
5. Montant des mensualités suivantes (à partir du 2e mois) : = Part de capital constante + Intérêts de la mensualité courante

Plan d’amortissement (5 premières mensualités) :

Analyse de l’exemple :

• La première mensualité est de seulement 375 euros, composée uniquement d’intérêts.
• Les mensualités suivantes (de la deuxième à la 240e) se situent autour de 990-620 euros, avec une légère décroissance dans le temps due à la réduction de la part d’intérêts.
• Le capital restant dû se réduit constamment à chaque mensualité, jusqu’à l’extinction complète du prêt à la 240e mensualité.

Cet exemple simplifié illustre le mécanisme de base de l’amortissement à l’allemande. Pour des calculs précis et des plans d’amortissement détaillés, il est toujours conseillé d’utiliser des calculateurs en ligne ou de demander une simulation à sa banque.

L’amortissement à l’allemande en France : diffusion et offres

Comme mentionné précédemment, l’amortissement à l’allemande est moins répandu en France que l’amortissement à la française, qui représente la norme du marché pour les prêts immobiliers. Par conséquent, l’offre de prêts avec amortissement à l’allemande est plus limitée et toutes les banques ne proposent pas cette option.

Pourquoi est-il moins répandu ?

Les raisons de la moindre diffusion de l’amortissement à l’allemande en France peuvent être diverses :

• Habitude et tradition : L’amortissement à la française s’est imposé au fil du temps comme la norme du marché, créant une sorte d’« habitude » aussi bien parmi les banques que les consommateurs.
• Simplicité perçue plus grande : L’amortissement à la française, avec ses mensualités constantes pendant toute la durée (à taux fixe), peut être perçu comme plus simple et plus facile à comprendre que l’amortissement à l’allemande, bien que ce dernier présente en réalité une structure tout aussi linéaire.
• Préférence des banques pour l’amortissement à la française : Certaines banques pourraient préférer l’amortissement à la française car, globalement, il peut générer une marge d’intérêt légèrement supérieure à long terme, bien que la différence ne soit pas toujours significative.

Où trouver des offres de prêts avec amortissement à l’allemande ?

Malgré sa moindre diffusion, certaines banques en France proposent la possibilité de choisir l’amortissement à l’allemande pour son prêt immobilier. Parmi celles-ci, on peut citer :

• Banques en ligne et numériques : Certaines banques en ligne et numériques, plus innovantes et attentives aux besoins de diversification de l’offre, pourraient proposer l’amortissement à l’allemande comme option alternative.
• Banques d’origine allemande ou à forte présence internationale : Les banques ayant des racines ou des liens avec le marché allemand pourraient être plus enclines à proposer ce type d’amortissement, conformément à la tradition de leur pays d’origine.
• Banques locales et caisses rurales : Dans certains cas, même des banques locales et des caisses rurales pourraient proposer l’amortissement à l’allemande, surtout dans des zones géographiques ayant une plus grande influence ou des échanges avec l’Allemagne.

Comment chercher des offres :

Pour trouver des offres de prêts avec amortissement à l’allemande, il est conseillé de :

• Consulter des comparateurs de prêts en ligne : Utiliser des comparateurs en ligne en spécifiant la préférence pour l’amortissement à l’allemande dans les filtres de recherche.
• Contacter directement les banques : Vérifier directement auprès des banques qui vous intéressent si elles proposent l’amortissement à l’allemande, même si ce n’est pas explicitement annoncé.
• S’adresser à un courtier en crédit : Un courtier en crédit peut vous aider dans la recherche des meilleures offres de prêt, y compris la vérification de la disponibilité de l’amortissement à l’allemande auprès de différentes banques.

Conclusions

L’amortissement à l’allemande représente une option intéressante dans le paysage des prêts immobiliers, bien qu’il soit moins connu et moins répandu en France que l’omniprésent amortissement à la française. Sa particularité réside dans le mécanisme du paiement anticipé des intérêts, qui, bien qu’entraînant une première mensualité plus onéreuse, peut se traduire par une économie sur le coût total du financement, surtout pour des durées plus longues.

Le choix entre l’amortissement à l’allemande et d’autres systèmes, comme celui à la française ou à l’italienne, n’est pas univoque et il n’existe pas de solution universellement meilleure. La décision dépend d’une évaluation attentive de ses propres besoins financiers, de sa capacité de remboursement initiale, de l’horizon temporel du prêt et de l’appétence au risque.

Si d’un côté l’amortissement à l’allemande peut attirer ceux qui sont particulièrement sensibles au coût total du prêt et recherchent une économie potentielle sur les intérêts à long terme, d’un autre côté, la première mensualité plus élevée pourrait représenter un frein pour ceux qui ont une disponibilité économique initiale plus faible. De plus, la moindre diffusion de ce type d’amortissement en France pourrait limiter le choix d’offres et de banques disponibles.

En définitive, l’amortissement à l’allemande mérite d’être considéré comme une alternative valable, surtout pour ceux qui :

• Ont une situation financière solide et peuvent supporter une première mensualité plus élevée.
• Ont l’intention de contracter un prêt de longue durée.
• Privilégient l’économie sur le coût total des intérêts.
• Apprécient la constance des mensualités (à partir de la deuxième) pour une meilleure planification financière.

Cependant, il est fondamental de comparer attentivement les offres de prêt disponibles, de simuler différents plans d’amortissement (allemand, français, italien) et d’évaluer son propre profil financier et ses priorités avant de prendre une décision définitive. Consulter un conseiller financier ou un courtier en crédit peut être utile pour s’orienter de manière éclairée dans le monde complexe des prêts et identifier la solution la plus avantageuse et adaptée à ses besoins spécifiques.

Questions fréquentes