A compra de uma casa representa para muitos o projeto de uma vida, um marco feito de sonhos e sacrifícios. O caminho para o alcançar, no entanto, é muitas vezes complexo e o passo fundamental é quase sempre a contratação de um crédito à habitação. É precisamente nesta fase delicada, quando a atenção está focada nas taxas, nos spreads e na duração do financiamento, que se pode esconder uma armadilha: a exigência, por parte do banco, de subscrever uma ou mais apólices de seguro como condição para conceder o crédito. Esta prática, conhecida como “bundling” ou venda associada, limita a liberdade de escolha do consumidor e pode transformar-se num custo injustificado. Compreender o fenómeno, conhecer os seus direitos e a legislação em vigor é o primeiro passo para se defender de uma prática comercial muitas vezes desleal e garantir que o sonho da casa própria não se transforma num encargo imprevisto.

O objetivo deste artigo é esclarecer a situação. Analisaremos a diferença entre apólices obrigatórias e facultativas, examinaremos o que diz a lei e forneceremos ferramentas práticas para reconhecer e combater pressões comerciais indevidas. A consciencialização é a melhor proteção para qualquer consumidor.

O que são as apólices associadas ao crédito à habitação

Quando se fala de apólices associadas ao crédito à habitação, é fundamental distinguir entre o que é obrigatório por lei e o que é facultativo. O único seguro realmente obrigatório para quem contrata um crédito hipotecário é a apólice contra danos de explosão e incêndio sobre o imóvel. Esta cobertura protege o banco, que detém uma hipoteca sobre o imóvel, garantindo-lhe a recuperação do crédito remanescente em caso de destruição do bem. No entanto, a lei não impõe a subscrição desta apólice com a instituição de crédito que concede o empréstimo. O cliente tem o pleno direito de procurar no mercado uma solução mais vantajosa, desde que respeite os requisitos mínimos exigidos pelo banco. Para mais detalhes sobre esta obrigação específica, é útil consultar o guia sobre a apólice de incêndio e crédito à habitação, que é obrigatória, mas não com o banco.

Além desta, os bancos propõem frequentemente uma série de coberturas facultativas, como os seguros de vida (Credit Protection Insurance – CPI), os seguros de perda de emprego ou contra acidentes. Estas apólices protegem o mutuário e a sua família, mas a sua subscrição não pode ser imposta como condição para obter o financiamento. É precisamente sobre estas coberturas que se concentram as práticas comerciais mais agressivas, transformando uma oportunidade de proteção num vínculo dispendioso e não solicitado. Um guia completo sobre os seguros para o crédito à habitação pode ajudar a compreender melhor as obrigações, os custos e as proteções.

Uma prática comercial desleal: porquê?

A venda forçada de apólices de seguro em conjunto com um crédito à habitação é considerada uma prática comercial desleal porque limita significativamente a liberdade de escolha do consumidor. Esta estratégia, definida como “tying”, explora a posição de fragilidade do cliente, que, para obter o financiamento desejado, se sente obrigado a aceitar condições adicionais desfavoráveis. A Autoridade da Concorrência e do Mercado (AGCM) interveio várias vezes, sancionando numerosas instituições de crédito por exercerem uma pressão indevida sobre os consumidores. A conduta contestada consiste em fazer crer que a subscrição da apólice do banco é um requisito indispensável para a aprovação do processo de crédito, sem informar adequadamente sobre a natureza facultativa do produto ou sobre a possibilidade de encontrar uma alternativa no mercado.

Esta imposição de facto viola os princípios de transparência e correção consagrados no Código do Consumidor. As autoridades de supervisão, como o IVASS (Instituto para a Supervisão de Seguros) e o Banco de Itália, reiteraram que os intermediários devem apresentar as informações de forma clara, distinguindo os produtos obrigatórios dos facultativos e especificando sempre o direito do cliente de escolher uma companhia de seguros externa. A venda associada sistemática, com índices de penetração das apólices internas superiores a 80%, foi considerada pelas autoridades um sinal claro de práticas potencialmente agressivas.

O enquadramento legal: o que diz a lei

A legislação italiana e europeia é clara na proteção do consumidor contra as práticas de venda associada. O Decreto-Lei “Crescita 2.0” (D.L. 1/2012) estabelece que o banco não pode obrigar o cliente a subscrever uma apólice de vida ou de danos juntamente com o crédito à habitação. A instituição de crédito é obrigada a apresentar ao cliente pelo menos dois orçamentos de companhias de seguros não diretamente ligadas ao próprio banco. Esta obrigação visa garantir uma comparação real e estimular a concorrência. Se o cliente apresentar uma apólice externa que possua as características mínimas exigidas pelo banco, este é obrigado a aceitá-la sem alterar as condições oferecidas para o crédito.

O IVASS reforçou ainda mais estas proteções com regulamentos específicos, impondo aos intermediários o fornecimento de documentação pré-contratual clara e completa (como o DIP, Documento Informativo Pré-contratual). Além disso, a diretiva europeia sobre a distribuição de seguros (IDD), transposta em Itália, coloca as necessidades do cliente no centro, obrigando os distribuidores a não condicionar a concessão de um financiamento à contratação de coberturas não obrigatórias. A lei prevê também um direito de retratação: o consumidor tem 60 dias a partir da assinatura do contrato de financiamento para rescindir a apólice de seguro associada, sem qualquer penalização.

O impacto económico no crédito à habitação: um custo oculto

A imposição de uma apólice do banco pode ter um impacto económico significativo no custo total do crédito à habitação. As coberturas oferecidas pelas instituições de crédito são muitas vezes muito mais caras do que as disponíveis no mercado de seguros independente. Esta diferença de preço traduz-se num desembolso maior para o mutuário, que acaba por inflacionar o Custo Total do Crédito. É fundamental que este custo seja corretamente incluído no cálculo da TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o indicador que permite comparar a real conveniência de diferentes ofertas de financiamento. Para entender melhor a diferença entre os vários indicadores de custo, é útil ler o guia sobre TAN e TAEG, que revela o custo real do crédito à habitação.

Outro aspeto crítico diz respeito à modalidade de pagamento do prémio. Frequentemente, os bancos propõem um “prémio único antecipado”, cujo valor é financiado juntamente com o capital do crédito. Isto significa que o cliente não só paga uma apólice mais cara, como também paga juros sobre ela durante toda a vigência do financiamento. Esta prática, se não for gerida com transparência, pode roçar o anatocismo, ou seja, o cálculo de juros sobre outros juros. Comparar vários orçamentos e escolher uma apólice com pagamento de prémio anual pode levar a uma poupança significativa, aliviando o peso total da dívida e garantindo maior flexibilidade.

Como reconhecer e defender-se da prática desleal

Reconhecer uma tentativa de venda forçada é o primeiro passo para se proteger. Preste atenção a sinais de alarme como um consultor bancário que é vago sobre a natureza obrigatória da apólice, que associa explicitamente a aprovação do crédito à assinatura do seguro ou que se mostra relutante em fornecer orçamentos alternativos. Se lhe disserem que “sem esta apólice, o processo não avança” ou que “com o nosso seguro, as condições do crédito são melhores”, é provável que esteja perante uma pressão comercial indevida. A transparência não é uma opção, mas sim uma obrigação: antes de assinar qualquer documento, é crucial ter compreendido todos os detalhes, como explicado no guia para a escritura de crédito à habitação.

Para se defender, aja com método. Pergunte explicitamente se a apólice proposta é obrigatória por lei ou se é uma condição comercial imposta pelo banco. Exija sempre a documentação pré-contratual (DIP do seguro e FINE para o crédito) para analisar os custos e as condições com calma. Comunique claramente a intenção de obter um orçamento externo e compare as ofertas. Assim que encontrar uma apólice alternativa válida, apresente-a ao banco. Lembre-se de que tem o direito de escolher livremente a cobertura de seguro mais adequada e conveniente para si.

O que fazer se o banco recusar uma apólice externa

Caso o banco recuse uma apólice externa que respeite os requisitos mínimos exigidos, ou continue a insistir na subscrição do seu próprio produto, é importante não desistir e fazer valer os seus direitos. O primeiro passo é formalizar a sua posição através de uma reclamação por escrito a ser enviada ao Gabinete de Reclamações da instituição de crédito por correio eletrónico registado ou carta registada com aviso de receção. O banco tem a obrigação de responder dentro de prazos específicos. Se a resposta não chegar ou for insatisfatória, é possível recorrer gratuitamente ao Árbitro Bancário Financeiro (ABF), um organismo de resolução extrajudicial de litígios que pode tomar decisões vinculativas para o intermediário.

Simultaneamente, é aconselhável denunciar a prática comercial desleal às autoridades competentes. Uma denúncia ao IVASS (para questões puramente de seguros) e à AGCM (pela violação das normas sobre a concorrência e a proteção do consumidor) pode ajudar a esclarecer o comportamento da instituição e a iniciar uma investigação. Estas denúncias são fundamentais não só para resolver o seu próprio caso, mas também para proteger outros consumidores da mesma conduta. Em situações particularmente complexas, o apoio de uma associação de consumidores ou de um advogado especializado pode revelar-se decisivo.

Conclusões

A contratação de um crédito à habitação é um passo fundamental, e enfrentá-lo com a preparação certa faz toda a diferença. A prática das apólices associadas de forma forçada é um obstáculo que limita a liberdade do consumidor e inflaciona desnecessariamente os custos, mas não é intransponível. A chave para o superar é o conhecimento: saber distinguir entre a apólice obrigatória de incêndio e explosão e as coberturas facultativas, estar ciente do seu direito de escolher livremente no mercado e conhecer as ferramentas de proteção disponíveis. As regulamentações italianas e europeias, juntamente com a atuação de autoridades como a AGCM e o IVASS, fornecem uma base sólida para se defender. Nunca se deve sentir numa posição de fraqueza perante o banco. Comparar, perguntar, documentar-se e, se necessário, reclamar são ações que transformam um simples requerente num consumidor consciente e protagonista das suas próprias escolhas financeiras.

Perguntas frequentes