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Comprar casa em Itália continua a ser, ainda hoje, um dos objetivos mais ambicionados, um símbolo de estabilidade enraizado na nossa cultura mediterrânea. No entanto, o caminho para a propriedade imobiliária está frequentemente repleto de obstáculos burocráticos e desafios financeiros. Num período histórico caracterizado por taxas de juro voláteis, muitos compradores procuram alternativas ao clássico novo financiamento. É aqui que entra em jogo uma estratégia tradicional que está a viver uma nova juventude: a assunção de dívida do crédito habitação.
Assumir a dívida do vendedor não é apenas um procedimento técnico, mas uma jogada económica que pode esconder grandes oportunidades de poupança ou armadilhas inesperadas. Esta prática consiste em transferir o contrato de financiamento existente do antigo proprietário para o novo comprador. Em vez de celebrar um novo acordo com o banco, “assume-se” o que já está em vigor, mantendo as suas condições originais.
Compreender quando esta opção é realmente vantajosa requer uma análise atenta dos custos e das cláusulas. Não se trata apenas de evitar as despesas de análise do processo, mas de avaliar se as condições económicas assinadas há anos são melhores do que as atuais. Neste artigo, exploraremos todos os detalhes da assunção de dívida, guiando-o através de uma escolha consciente entre tradição e conveniência moderna.
A assunção de dívida de crédito habitação é um acordo jurídico que permite ao comprador de um imóvel assumir a dívida remanescente do vendedor perante o banco. Imagine uma corrida de estafetas: o vendedor passa o testemunho (a dívida) ao comprador, que continuará a corrida (o pagamento das prestações) até à meta. Esta operação é regulada pelo Código Civil e formaliza-se, geralmente, perante o notário durante a escritura pública.
Existem dois tipos principais de assunção de dívida, e a diferença é substancial para a segurança do vendedor. A primeira é a assunção cumulativa. Neste cenário, o vendedor não é libertado da dívida. Se o comprador deixar de pagar as prestações, o banco pode agir contra o antigo proprietário. É uma situação arriscada que muitos procuram evitar.
O segundo tipo é a assunção liberatória. Aqui, o banco aceita explicitamente libertar o vendedor de qualquer obrigação. A dívida passa inteira e unicamente para o novo proprietário. Para obter esta condição, a instituição de crédito deve avaliar o mérito de crédito de quem assume a dívida, exatamente como faria para um novo crédito habitação.
A assunção liberatória é a única forma que garante ao vendedor dormir descansado, cortando qualquer ligação com a antiga dívida.
O principal motivo que leva à escolha da assunção de dívida é a poupança imediata em despesas acessórias. Contrair um novo crédito habitação acarreta custos significativos: avaliação, análise do processo bancário e, sobretudo, o imposto de selo. Ao assumir a dívida, estas rubricas de despesa são frequentemente eliminadas ou drasticamente reduzidas, uma vez que o contrato original já foi celebrado.
Outra vantagem crucial diz respeito às despesas notariais. Numa compra e venda padrão com novo crédito habitação, o notário tem de redigir duas escrituras distintas: a de compra e venda e a de mútuo. Com a assunção de dívida, a escritura de mútuo não é necessária. Isto reduz quase para metade os honorários do profissional, representando uma poupança líquida de vários milhares de euros para o comprador.
No entanto, o verdadeiro “tesouro” da assunção de dívida reside nas taxas de juro. Se o vendedor celebrou um crédito habitação com taxa fixa há anos, quando as taxas estavam em mínimos históricos (por exemplo, 1% ou 1,5%), assumir a dívida significa herdar essas condições privilegiadas. Num mercado atual onde as taxas podem ser o dobro ou o triplo, isto traduz-se numa prestação mensal muito mais leve.
No mercado de imóveis novos, a assunção de dívida do crédito habitação ao construtor é uma prática consolidada. As empresas de construção contraem um megafinanciamento para realizar a obra e, no momento da venda das unidades individuais, este é fracionado. Cada comprador assume a quota da dívida relativa ao seu apartamento. Esta solução é frequentemente incentivada pelos próprios construtores para fechar rapidamente as vendas.
A principal vantagem é a simplicidade. O banco já avaliou o imóvel e o valor é certo. Não é necessária uma nova avaliação. Além disso, os construtores têm frequentemente um forte poder negocial com os bancos, obtendo condições (spread) que um particular dificilmente conseguiria negociar sozinho. É um exemplo perfeito de como a inovação financeira se alia à tradição do “tijolo”.
Contudo, é preciso ter atenção ao chamado “fracionamento”. Antes da escritura, o crédito habitação original deve ser dividido em tantas quotas quantas as unidades imobiliárias. Sem este passo, o comprador arriscaria responder pela totalidade da dívida do construtor, e não apenas pela sua parte. É fundamental verificar se este procedimento foi concluído corretamente.
Nem tudo o que reluz é ouro. A assunção de dívida apresenta limites estruturais rígidos. Ao assumir um contrato existente, o comprador deve aceitar todas as suas condições: prazo residual, tipo de taxa e plano de amortização. Não é possível, por exemplo, prolongar o prazo para baixar a prestação ou modificar o spread, a menos que se proceda posteriormente a uma renegociação.
Outro risco está ligado ao histórico de pagamentos do vendedor. Se houve prestações em falta ou atrasos, estes podem criar problemas. Antes de assinar, é essencial solicitar ao banco um documento que ateste a regularidade dos pagamentos anteriores. É importante compreender como são calculados os juros remanescentes, talvez aprofundando o funcionamento da amortização pelo sistema francês, o sistema mais difundido em Itália.
Além disso, o banco não é obrigado a aceitar a assunção da dívida. A instituição de crédito avaliará a capacidade de reembolso do novo devedor. Se o rendimento não for considerado suficiente, o banco pode recusar a assunção ou negar a exoneração ao vendedor, tornando a operação menos atrativa para ambas as partes.
Para decidir se a assunção de dívida compensa, é preciso fazer as contas. A conveniência não é absoluta, mas relativa às condições de mercado. Se o crédito habitação original tiver uma taxa variável e o spread for alto, pode ser mais vantajoso contrair um novo crédito habitação, mesmo pagando as despesas iniciais, para aceder a ofertas promocionais melhores disponíveis atualmente.
Consideremos também o montante financiável. Com a assunção de dívida, só se pode cobrir a dívida remanescente. Se o preço da casa for 200.000 euros e o crédito habitação remanescente for apenas 80.000, o comprador tem de ter a liquidez para cobrir a diferença (120.000 euros). Um novo crédito habitação, por outro lado, permite geralmente financiar até 80% do valor de avaliação atual.
A regra de ouro é comparar a TAEG do antigo crédito habitação com a TAEG das melhores ofertas atuais, somando, no entanto, ao novo crédito habitação todas as despesas de início do processo.
O procedimento de assunção de dívida começa geralmente com o pedido do cálculo do montante para liquidação do crédito ao banco. Este documento certifica o montante exato da dívida remanescente à data da escritura. É a base sobre a qual se calcula o preço final a pagar ao vendedor (preço do imóvel menos a dívida assumida).
Posteriormente, o comprador deve apresentar ao banco a documentação de rendimentos padrão: recibos de vencimento, declaração anual de rendimentos. O banco iniciará uma análise “ligeira” para verificar a solvabilidade. Embora menos onerosa do que a de um novo crédito habitação, esta fase requer, ainda assim, transparência e precisão.
Finalmente, o ato de assunção de dívida é inserido na escritura notarial. É fundamental que no contrato seja especificado claramente se a assunção é liberatória ou cumulativa. Para maior segurança, consultar guias sobre a transparência bancária pode ajudar a evitar cláusulas ambíguas.
A assunção de dívida de crédito habitação representa uma estratégia financeira poderosa, capaz de unir a tradição da compra de imóveis com a inteligência económica. Num contexto de taxas flutuantes, herdar uma “velha” taxa fixa pode valer milhares de euros de poupança. No entanto, a rigidez das condições e a necessidade de dispor de liquidez para cobrir a diferença de preço são barreiras a não subestimar.
A conveniência da operação deve ser calculada caso a caso, equilibrando as poupanças imediatas em despesas notariais e acessórias com os constrangimentos do plano de amortização existente. Para quem compra ao construtor, é frequentemente a via mais natural e simples; para as transações entre particulares, é uma opção a avaliar com a calculadora na mão.
Em suma, assumir a posição do vendedor compensa quando as condições do crédito habitação original são nitidamente melhores do que as atuais ou quando se quer minimizar o desembolso inicial com despesas burocráticas. Como em qualquer decisão financeira importante, a informação e a transparência são os melhores aliados para transformar um simples contrato num verdadeiro negócio.
Esta é a distinção mais importante a conhecer. Na assunção cumulativa, o vendedor (devedor original) permanece solidariamente responsável com o comprador: se este último não pagar as prestações, o banco pode agir contra o vendedor. Na assunção liberatória, pelo contrário, o banco desvincula definitivamente o vendedor de qualquer obrigação. Para quem vende, obter a exoneração é fundamental para evitar riscos futuros, mas requer a aprovação explícita da instituição de crédito.
A principal vantagem é a poupança nas despesas acessórias. Ao assumir a dívida, não se tem de pagar a escritura notarial de mútuo (paga-se apenas a de compra e venda), as despesas de análise do processo bancário, a avaliação do imóvel e o imposto de selo (0,25% ou 2% do montante concedido). No entanto, a poupança imediata deve ser ponderada com a taxa de juro: se o antigo crédito habitação tiver condições piores do que as atuais do mercado, os custos a longo prazo podem superar a poupança inicial.
Muitas vezes é vantajosa porque os construtores obtêm condições favoráveis e o comprador poupa nos custos de contratação. Além disso, o crédito habitação é fracionado em quotas para cada unidade habitacional, tornando o procedimento mais ágil. No entanto, é essencial verificar o spread aplicado: por vezes, os créditos à construção têm taxas ligeiramente superiores aos melhores créditos habitação para particulares disponíveis no mercado. É aconselhável comparar o plano de amortização remanescente com uma simulação para um novo crédito habitação.
Sim, o banco não é obrigado a aceitar a assunção da dívida, especialmente se for solicitada a exoneração do antigo devedor. A instituição avaliará o mérito de crédito (rendimento, garantias, histórico de crédito) do novo comprador exatamente como faria para um novo processo. Se o comprador não for considerado fiável, o banco pode negar a assunção ou concedê-la apenas na forma cumulativa (não libertando o vendedor).
Sim, uma vez formalizada a assunção e tornando-se o novo titular do financiamento, tem os mesmos direitos do mutuário original. Isto significa que, no futuro, poderá pedir ao banco uma renegociação das condições (taxa ou prazo) ou efetuar uma transferência de crédito para outra instituição que ofereça melhores condições, combinando assim a poupança inicial da assunção com as vantagens de taxas mais baixas.