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Comprar casa. Um sonho para muitos, talvez até para si que está a ler. Um marco que sabe a estabilidade, a raízes, a futuro. Mas entre o sonho e a realidade, muitas vezes interpõe-se um obstáculo que pode parecer uma montanha intransponível: o crédito habitação. Eu sei, a própria palavra por vezes assusta. Documentos, bancos, taxas, avaliações, notário… um percurso de obstáculos que pode desanimar. Mas pedir um crédito habitação não tem de ser um pesadelo. Com a preparação certa e as informações corretas, pode transformar-se num processo gerível, quase linear.
Foi por isso que decidi escrever este guia. Quero pegar-lhe na mão e acompanhá-lo, passo a passo, por todas as fases necessárias para pedir e obter um crédito habitação. Desde a autoavaliação inicial até à assinatura no notário e à libertação do montante que lhe permitirá ter finalmente as chaves da sua nova casa. Sente-se confortavelmente, reserve o seu tempo: vamos começar esta viagem juntos. O objetivo? Chegar à meta preparados, conscientes e, porque não, um pouco mais serenos.
Antes mesmo de bater à porta de um banco ou de se apaixonar perdidamente por um imóvel, há uma fase fundamental, muitas vezes subestimada: olhar para dentro. Ou melhor, olhar para dentro das suas finanças. Parece trivial, mas começar com o pé direito, com uma consciência real da sua própria situação económica e de crédito, é o primeiro e verdadeiro passo para o sucesso. É como preparar a mochila antes de uma longa caminhada: não pode partir sem saber o que tem lá dentro, quanto peso pode carregar e se tem o equipamento adequado. Esta fase de preparação exige honestidade consigo mesmo e um pouco de trabalho preliminar, mas garanto-lhe que lhe poupará tempo, stress e possíveis desilusões futuras. Vamos analisar juntos os pontos-chave.
O primeiro obstáculo a superar é perceber: quanto posso pagar? Não quanto gostaria, mas quanto realisticamente posso suportar. Os bancos raciocinam com base em números concretos e têm regras precisas para avaliar a sustentabilidade de um crédito habitação.
O parâmetro fundamental é a taxa de esforço, ou seja, o rácio entre a prestação mensal do crédito e o rendimento líquido mensal do requerente (ou do agregado familiar). A regra de ouro, seguida pela maioria das instituições de crédito, é que a prestação não deve exceder 30-35% do rendimento líquido disponível. Porquê este limite? Simples: o banco quer ter uma segurança razoável de que conseguirá pagar o crédito sem entrar em dificuldades, mantendo uma margem para as despesas do dia a dia, imprevistos e talvez alguns pequenos luxos.
Vejamos um exemplo prático. Se o seu rendimento líquido mensal (ou o da sua família) é de 2.000 euros, a prestação máxima sustentável será indicativamente entre 600 e 700 euros (2000 * 0,30 = 600; 2000 * 0,35 = 700). Este cálculo já lhe dá uma ideia do montante máximo do crédito a que poderia aspirar, considerando diferentes prazos e taxas de juro. Lembre-se que os bancos consideram o rendimento estável e contínuo. Se recebe subsídio de férias e de Natal, estes são geralmente distribuídos pelo rendimento anual, aumentando-o ligeiramente numa base mensal (ex: 1500€ x 14 meses = 21.000€ anuais / 12 meses = 1750€ mensais considerados). Outros rendimentos, como rendas ou bónus, podem contribuir, mas devem ser comprováveis e constantes.
Além da capacidade de suportar a prestação, o banco avaliará as suas poupanças. Raramente, de facto, um crédito cobre 100% do valor do imóvel (falaremos melhor sobre isto em breve). Normalmente, terá de dispor de um capital próprio (entrada ou down payment) para cobrir pelo menos 20% do preço de aquisição. Mas não fica por aqui. Infelizmente, existem as chamadas despesas acessórias: impostos (IMT, Imposto do Selo sobre a transação e sobre o crédito), custos de análise do processo, despesas de avaliação, honorários do notário, eventual comissão da agência imobiliária… Ainda me lembro da surpresa, há anos, quando ajudei um amigo a fazer as contas para o seu primeiro crédito: as despesas acessórias ascendiam a vários milhares de euros, um valor que ele não tinha previsto inicialmente! Ter de parte uma quantia que cubra tanto a entrada exigida como estas despesas (que podem representar mais 10-15% do preço de aquisição) é crucial.
Por fim, uma análise honesta das suas saídas mensais. Para onde vai o seu dinheiro? Tem outros financiamentos em curso (créditos pessoais, automóvel, créditos consignados)? O banco também irá analisar isto. Ter uma imagem clara do seu orçamento ajuda não só a perceber quanto pode realisticamente destinar ao crédito, mas também a apresentar-se ao banco como um devedor consciente e organizado. Por vezes, basta registar as despesas durante um par de meses para perceber onde se pode cortar e otimizar. Um pequeno esforço hoje para uma maior serenidade amanhã.
Lembra-se da pauta de notas da escola? Pois bem, no mundo do crédito existe algo semelhante: o perfil de crédito. É a síntese da sua história como pagador, um cartão de visita fundamental quando pede um financiamento, especialmente um crédito habitação. Ser considerado “fiável” pelos bancos abre muitas portas; pelo contrário, uma “mancha” no currículo pode complicar bastante as coisas.
A sua história de crédito é recolhida em bases de dados chamadas Centrais de Informação de Crédito. Em Portugal, a principal é a Central de Responsabilidades de Crédito (CRC), gerida pelo Banco de Portugal. Em Itália, as mais conhecidas são a CRIF (Centrale Rischi Finanziari), a Experian e a CTC (Consorzio Tutela Credito). Estes sistemas registam informações sobre os financiamentos pedidos e obtidos (créditos habitação, pessoais, cartões de crédito) e, sobretudo, sobre a regularidade dos pagamentos. Pagar as prestações com atraso, falhar algumas, ou pior, sofrer penhoras ou protestos, deixa uma marca negativa. Pelo contrário, ser sempre pontual constrói uma reputação positiva, um bom “credit score”. Esta pontuação ajuda o banco a avaliar o seu risco como devedor: quanto mais alta a pontuação, maior a confiança e, potencialmente, melhores serão as condições oferecidas. É como um exame: se sempre estudou e teve boas notas, o professor estará mais inclinado a dar-lhe confiança.
Antes de iniciar o pedido de crédito, é uma jogada inteligente verificar a sua posição nestas bases de dados. Porquê? Para se certificar de que não há erros (acontece!) ou antigos registos negativos esquecidos que possam bloquear o seu pedido à nascença. Pode solicitar o seu mapa de responsabilidades diretamente ao Banco de Portugal, através do seu site. O pedido é pessoal, gratuito e a resposta é imediata. É um pequeno investimento de tempo que pode evitar-lhe surpresas desagradáveis.
E se descobrir um registo negativo? Não entre em pânico. Se achar que é um erro, pode pedir a correção diretamente à entidade que fez o registo (o banco ou a financeira). Se, por outro lado, o registo estiver correto (por exemplo, prestações pagas com atraso no passado), deve saber que estas informações não ficam para sempre. Existem prazos de conservação precisos, definidos por lei, no final dos quais os dados negativos são automaticamente eliminados (por exemplo, 12 meses para 1-2 prestações pagas com atraso, 24 meses para atrasos superiores, 36 meses para incumprimentos graves ou financiamentos não reembolsados). Se estiver perto do fim do prazo, pode valer a pena esperar pela eliminação antes de pedir o crédito. Se tiver dúvidas, pode consultar os nossos artigos específicos sobre a eliminação de dados da CRC. Lembre-se: um registo negativo não é uma sentença para a vida, mas requer atenção e, por vezes, paciência.
Agora que tem uma imagem mais clara da sua situação financeira e de crédito, podemos começar a falar de valores concretos relacionados com o imóvel e o crédito. De quanto precisa realmente? E para que tipo de casa?
Mencionámos que os bancos dificilmente financiam o custo total do imóvel. O parâmetro-chave aqui é o Loan-to-Value (LTV), ou seja, o rácio entre o montante do crédito pedido e o valor do imóvel (estimado através de avaliação). Habitualmente, os bancos em Portugal concedem um LTV máximo de 80% a 90%. Isto significa que se a casa que quer comprar vale 200.000 euros, o banco financiará no máximo entre 160.000 e 180.000 euros. Os restantes 10-20% (20.000 a 40.000 euros no nosso exemplo) terá de cobri-los com as suas poupanças (a famosa entrada).
Porquê este limite? É uma forma de proteção para o banco: em caso de dificuldades no reembolso, ter uma “almofada” de 10-20% torna mais provável a recuperação do crédito através da venda do imóvel. Existem exceções? Sim. Graças a apoios estatais ou a campanhas específicas dos bancos, algumas categorias (como os jovens) podem aceder a créditos com LTV superior, mas estas condições são mais raras. Verifique se se enquadra nestas categorias, pois pode fazer uma grande diferença.
O crédito pode ser pedido para diferentes finalidades relacionadas com o imóvel. A mais comum é a aquisição de habitação própria permanente, que goza de benefícios fiscais. Mas também se pode pedir um crédito para a aquisição de habitação secundária (com tributação e condições geralmente menos vantajosas) ou para a remodelação de um imóvel já em sua posse. As condições e o LTV máximo podem variar ligeiramente dependendo da finalidade, por isso, esclareça logo com o banco para que fim está a pedir o financiamento.
Antes de o banco aprovar o crédito, enviará um perito avaliador da sua confiança para avaliar o imóvel. Esta avaliação tem um duplo objetivo: estabelecer o valor de mercado do imóvel (que será a base para calcular o LTV máximo financiável) e verificar a regularidade urbanística e registal (ausência de construções ilegais, conformidade das plantas, etc.). O custo da avaliação (geralmente entre 200 e 400 euros, mais despesas) é suportado pelo requerente. Por vezes, fazer uma pré-avaliação ou ter uma estimativa fiável antes de se comprometer com a compra pode ser útil para evitar surpresas sobre o valor efetivo ou a financiabilidade do imóvel escolhido.
Estamos quase prontos para iniciar o pedido propriamente dito. Falta um último, mas fundamental, passo preliminar: reunir todos os documentos. O banco precisará de uma série de papéis para o avaliar a si, ao seu rendimento e ao imóvel. Ser organizado e apresentar tudo de imediato e de forma ordenada acelera o processo e dá uma impressão de seriedade. Prepare-se, a lista pode parecer longa, mas com um pouco de método, consegue-se.
Esta é a parte mais simples. Serão necessárias cópias dos documentos de identificação (Cartão de Cidadão ou passaporte) e do número de identificação fiscal (NIF) de todos os requerentes. Além disso, comprovativos de morada e de estado civil. Se for casado, será necessária a certidão de casamento com a indicação do regime de bens escolhido (comunhão de adquiridos ou separação de bens). Se for separado ou divorciado, poderá ser pedida a sentença. Os profissionais liberais deverão adicionar o comprovativo de inscrição na ordem profissional.
Aqui, a documentação varia consoante a sua situação profissional.
O objetivo do banco é verificar a estabilidade e a suficiência do seu rendimento ao longo do tempo.
Finalmente, os documentos que dizem respeito à casa que pretende comprar (ou remodelar).
Parece muito? Talvez. Mas ter tudo pronto demonstra preparação e acelera a análise do processo. Pense nesta fase como a recolha dos ingredientes antes de cozinhar uma receita complexa: é melhor ter tudo na mesa antes de acender o fogão!
Muito bem, fez os seus trabalhos de casa. Avaliou a sua situação, sabe quanto pode pedir, verificou o seu perfil de crédito e reuniu todos os documentos numa pasta organizada. Agora começa a parte mais “ativa” do percurso: interagir com os bancos, escolher o crédito certo e seguir o processo burocrático até à libertação do montante. Também aqui, vamos por partes. Não é uma corrida de velocidade, mas uma maratona onde a estratégia e a paciência contam. Prepare-se para comparar, negociar (dentro do possível) e aguardar os prazos técnicos. Ainda me lembro da ansiedade misturada com excitação desse período: cada telefonema do banco, cada e-mail, parecia decisivo. Vamos tentar perceber o que esperar.
Esta é talvez a fase mais delicada e estratégica. Escolher o banco e o produto errado pode sair caro a longo prazo. Não se fique pela primeira oferta, mesmo que pareça aliciante. Dedique tempo à comparação e à compreensão das diferentes propostas.
O mercado oferece diferentes tipos de taxas de juro.
Como escolher? Depende da sua propensão ao risco, das suas previsões sobre a evolução das taxas (sempre difíceis!) e da sustentabilidade de eventuais aumentos da prestação. Aprofundámos a comparação entre taxa fixa e variável noutro artigo.
Quando compara as ofertas, não olhe apenas para a taxa publicitada. Deve distinguir entre:
A TAEG, portanto, permite-lhe comparar o custo real de diferentes créditos de forma mais homogénea. Um crédito com TAN mais baixa mas TAEG mais alta pode ser menos vantajoso do que um com TAN ligeiramente superior mas TAEG inferior. Recomendo vivamente que peça sempre a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que apresenta todos os custos em detalhe!
Sente-se perdido entre siglas e ofertas? Pode considerar a ajuda de um intermediário de crédito. É um profissional registado no Banco de Portugal que pode ajudá-lo a comparar as ofertas de diferentes bancos, encontrar a solução mais adequada para si e auxiliá-lo na preparação do processo. Prós: acesso a mais ofertas, poupança de tempo, apoio qualificado. Contras: tem um custo (uma comissão, geralmente paga apenas em caso de sucesso). Avalie se o serviço vale a despesa para si.
Hoje em dia, pode pedir um crédito habitação tanto dirigindo-se a uma agência como através de bancos que operam predominantemente online. Os bancos online podem oferecer condições ligeiramente mais competitivas graças a custos de estrutura inferiores, mas poderá ter menos apoio personalizado “físico”. Os bancos tradicionais oferecem uma relação mais direta com um gestor, o que pode ser tranquilizador, mas por vezes com condições padrão menos agressivas. Não há uma escolha certa à partida, depende das suas preferências. Compare ambas as opções.
Escolheu o banco (ou um par de candidatos finais) e o tipo de crédito. Apresentou o pedido completo com toda a documentação. Agora a bola passa para o banco, que inicia a fase de análise. É o coração da avaliação, o momento em que a instituição analisa a fundo o seu pedido para decidir se lhe concede ou não o financiamento. Arme-se de paciência, porque requer tempo.
Uma vez recebido o seu pedido e os documentos, o banco faz uma primeira verificação formal: os documentos estão todos? Estão corretos? Correspondem aos requisitos mínimos (idade, residência, etc.)? É feita uma primeira consulta às bases de dados de crédito (CRC). Se esta fase preliminar tiver um resultado positivo, o processo passa para a análise propriamente dita. Já aqui, podem pedir-lhe informações adicionais ou esclarecimentos. Responder prontamente é fundamental.
Esta é a análise mais importante. O banco examina em detalhe a sua capacidade de reembolso. Verifica a estabilidade e o montante do seu rendimento (ou dos rendimentos familiares), calcula a taxa de esforço, verifica a existência de outras dívidas, avalia a sua “história” profissional e a sua situação patrimonial global (poupanças, investimentos, outros imóveis). O objetivo é estimar o risco de não conseguir honrar a dívida. Cada banco tem os seus critérios internos, mas em geral procuram coerência, estabilidade e uma margem de segurança financeira. Lembro-me de um conhecido a quem pediram detalhes sobre algumas despesas recorrentes no extrato de conta: a transparência e a capacidade de justificar as próprias finanças são apreciadas.
Paralelamente à análise de rendimentos, o banco encarrega um perito independente (mas escolhido por ele e pago por si) de avaliar o imóvel que pretende comprar e hipotecar. Como dito antes, o perito verifica o valor de mercado (que pode ser diferente do preço que acordou com o vendedor!) e a conformidade urbanística e registal. Se surgirem construções ilegais ou graves desconformidades, o banco pode recusar o crédito ou pedir que sejam regularizadas antes da escritura. O valor estabelecido pela avaliação é crucial porque determina o montante máximo que o banco está disposto a financiar (o famoso LTV calcula-se sobre o valor da avaliação, se este for inferior ao preço de compra). Já ouvi histórias de avaliações mais baixas do que o esperado que forçaram os compradores a rever os seus planos ou a encontrar liquidez adicional à última da hora.
Quanto tempo dura tudo isto? Boa pergunta. Os prazos podem variar muito de banco para banco, da época do ano (perto de feriados ou férias tudo abranda), da complexidade do processo e da rapidez com que fornece eventuais documentos adicionais. Em média, desde a apresentação do pedido até à aprovação final, podem passar de 4 a 8 semanas, mas não são raros os casos em que se chega a 3-4 meses. O nosso artigo sobre os prazos de aprovação aprofunda este aspeto. A palavra de ordem é: paciência e insistência cortês se os prazos se prolongarem demasiado.
Após semanas de espera, análises e talvez algumas noites sem dormir, chega o momento da aprovação. É o ato formal com que o banco comunica a sua decisão final sobre o seu pedido de crédito. Um momento crucial que marca o fim da análise.
A aprovação (ou aprovação de rendimentos/definitiva, dependendo das fases internas do banco) é, em suma, a luz verde oficial para o financiamento. Significa que o banco, depois de avaliar o seu rendimento, a sua fiabilidade e o imóvel, decidiu conceder-lhe o crédito nas condições estabelecidas (montante, taxa, prazo, despesas). É um compromisso formal por parte do banco. No entanto, atenção: a aprovação tem uma validade temporal limitada, geralmente de 3 a 6 meses. Dentro deste período, deve realizar a escritura de mútuo e de compra e venda. Se ultrapassar este prazo, a aprovação expira e poderá ter de recomeçar o processo ou pedir uma atualização.
O resultado da análise, e portanto da aprovação, pode ser:
Se o banco considerar o seu perfil de risco um pouco no limite, ou se pedir um montante elevado em relação ao seu rendimento, pode subordinar a aprovação à presença de um fiador. Geralmente é um dos pais ou um parente próximo com um bom rendimento e património. O fiador assina o contrato de crédito consigo e compromete-se a pagar as prestações em seu lugar, caso não consiga fazê-lo. É um compromisso sério e vinculativo por toda a duração do crédito, como explicámos no artigo dedicado aos fiadores.
Estamos quase lá! Com a aprovação em mãos, falta o último passo formal: a escritura pública perante o notário. É o momento em que o crédito se torna legalmente efetivo e, geralmente em simultâneo, ocorre também a transferência de propriedade do imóvel.
Salvo casos particulares (como na transferência de crédito, onde por vezes o banco o escolhe), o notário é escolhido e pago pelo comprador. Pode recorrer ao seu notário de confiança ou pedir vários orçamentos. O papel do notário é fundamental: é um oficial público que garante a legalidade do ato, verifica a identidade das partes, controla os documentos do imóvel (certidões prediais e de teor), redige a escritura de mútuo e a escritura de compra e venda, e providencia o seu registo. Os custos notariais incluem os honorários do profissional (que variam com base no valor do ato e na complexidade) mais os impostos e taxas a pagar ao Estado. Como vimos no artigo sobre os custos do notário, a despesa total pode ser significativa, por isso peça um orçamento detalhado antes de escolher.
No dia agendado, encontrar-se-á no cartório notarial juntamente com o vendedor e um representante do banco. Assinará duas escrituras principais:
Geralmente, a libertação do montante do crédito ocorre em simultâneo com a assinatura das escrituras. O banco credita o montante (muitas vezes diretamente na conta do vendedor, através de cheques bancários ou transferência bancária irrevogável ordenada pelo notário) e você paga a eventual parte do preço não coberta pelo crédito e as despesas notariais e os impostos. Neste ponto, é oficialmente proprietário da casa e devedor do banco. Um misto de alívio, emoção e… o início de um longo compromisso!
As chaves estão na mão, a emoção é muita, mas a viagem não terminou. Pelo contrário, começa uma nova fase, a da convivência com o crédito habitação, um compromisso que o acompanhará por muitos anos. Gerir corretamente o reembolso e estar ciente das opções disponíveis em caso de mudanças (positivas ou negativas) é fundamental para viver esta longa relação financeira com serenidade. Não se trata apenas de pagar as prestações, mas de perceber como funciona o reembolso e o que fazer se as condições mudarem. Parece óbvio, mas acompanhar ativamente o seu crédito pode fazer a diferença.
No momento da escritura, o banco entrega-lhe o plano de amortização: o roteiro do seu reembolso. É um documento essencial que deve guardar e compreender.
Cada prestação mensal que pagará é composta por duas partes:
O método de amortização mais difundido em Portugal é o “sistema francês”. A sua característica é ter uma prestação constante (se a taxa for fixa) durante todo o prazo. No entanto, a composição interna da prestação muda ao longo do tempo: no início, a parcela de juros é predominante e a parcela de capital é menor; à medida que se avança com os pagamentos, a parcela de juros diminui e a parcela de capital aumenta. Isto significa que nos primeiros anos se pagam sobretudo juros. Compreender este mecanismo, talvez com a ajuda dos nossos artigos sobre os diferentes planos de amortização, é útil para ter consciência de como está a devolver a sua dívida.
O pagamento ocorre geralmente através de débito direto na conta à ordem (SDD) na data acordada. É fundamental garantir que tem sempre fundos suficientes na conta para evitar atrasos ou falta de pagamento, que implicariam juros de mora e registos negativos na CRC. Verifique periodicamente os extratos de conta do banco e as comunicações relativas ao crédito. Hoje, muitos bancos oferecem serviços de homebanking que permitem monitorizar facilmente o estado dos pagamentos e a dívida remanescente.
Se escolheu um crédito a taxa variável, a sua prestação não será constante. Seguirá a evolução do índice de referência (geralmente a Euribor a 3 ou 6 meses) ao qual se soma o spread (o ganho fixo do banco). Isto significa que a prestação pode aumentar ou diminuir nos prazos de revisão previstos no contrato (ex. a cada 3 ou 6 meses). É fundamental estar preparado para esta eventualidade. Lembro-me de períodos de taxas muito baixas em que quem tinha taxa variável sorria, mas também de momentos de subidas repentinas que colocaram várias famílias em dificuldades. Ter uma taxa variável requer uma “almofada” financeira para absorver eventuais aumentos e uma certa dose de… sangue frio. Monitorizar a evolução da Euribor pode ajudá-lo a ter uma ideia do que esperar.
O plano de amortização mostra-lhe, prestação a prestação, quanto capital já devolveu e quanto falta pagar (o capital em dívida). Manter este valor debaixo de olho é importante, especialmente se no futuro considerar operações como a transferência de crédito ou a amortização antecipada. Saber em que ponto do reembolso se encontra ajuda-o a tomar decisões mais informadas.
A vida é feita de mudanças. Um crédito habitação dura muitas vezes 20, 25 ou 30 anos, um período de tempo em que podem acontecer muitas coisas: as condições económicas gerais mudam, a sua situação profissional ou familiar muda, as suas necessidades mudam. Felizmente, existem ferramentas para adaptar o crédito a estas novas circunstâncias.
Se as taxas de juro no mercado descem significativamente em relação a quando contratou o crédito, ou se encontrar uma oferta muito mais vantajosa noutro banco, pode avaliar a possibilidade de “mudar” de crédito. As opções principais são:
Analisámos as diferenças em detalhe noutro artigo. Avaliar periodicamente se o seu crédito ainda é competitivo é um bom hábito.
Se ao longo dos anos acumular poupanças extra ou receber uma quantia inesperada (uma herança, uma indemnização), pode decidir amortizar o crédito antes do prazo, total ou parcialmente.
Custos? Para créditos habitação a taxa variável, não são previstas penalizações pela amortização antecipada. Para créditos a taxa fixa, pode haver uma comissão, legalmente limitada a 0,5% do capital reembolsado. Verifique sempre o seu contrato. Compensa amortizar antecipadamente? Depende. Poupa nos juros futuros, mas perde liquidez que poderia talvez investir noutro lado com rendimentos superiores à taxa do crédito. É uma avaliação pessoal.
Pode acontecer um período difícil: perda de emprego, despesas imprevistas, redução do rendimento. Se se aperceber de que tem dificuldades em pagar as prestações do crédito, a primeira coisa a fazer é não fingir que não se passa nada. Contacte imediatamente o seu banco, antes de falhar as prestações. Explique a situação e procure uma solução em conjunto. As opções podem ser:
Ignorar o problema só leva a consequências piores: juros de mora, registos graves na CRC, até ao risco de penhora do imóvel. Falar com o banco é sempre o primeiro passo. Ninguém está imune a imprevistos, o importante é enfrentá-los a tempo.
Lembra-se dos seguros? O obrigatório multirriscos habitação protege o imóvel. Se também contratou seguros facultativos (vida, proteção ao crédito), em caso de eventos negativos cobertos pela apólice, será a seguradora a intervir para pagar as prestações ou o capital em dívida, protegendo-o a si e à sua família. Releia periodicamente as condições destas apólices para saber exatamente o que cobrem e como ativá-las em caso de necessidade.
E se decidir vender a casa antes de ter acabado de pagar o crédito? É possível, obviamente. As vias principais são duas:
Em suma, a vida com um crédito habitação é longa e pode reservar surpresas. Estar informado sobre as opções disponíveis permite-lhe navegar estas águas com maior segurança e tranquilidade.
Chegámos ao fim da nossa viagem pelo mundo do pedido de um crédito habitação. Espero que este guia lhe tenha fornecido um mapa claro e ferramentas úteis para enfrentar este passo importante com maior consciência. Eu sei, pode ainda parecer um processo complexo, quase burocrático em excesso, e em parte é. Há muitos documentos a preparar, muitas siglas para entender (TAN, TAEG, LTV, CRC…), muitos interlocutores (banco, perito, notário…). Por vezes, podemos sentir-nos sobrecarregados.
No entanto, a preparação faz realmente a diferença. Chegar informado, ter feito uma autoavaliação honesta das suas possibilidades, ter verificado a sua “pauta” de crédito, coloca-o numa posição de força. Permite-lhe dialogar com os bancos de forma mais eficaz, compreender melhor as ofertas, não ser apanhado desprevenido pelos pedidos ou pelos custos ocultos. Não é apenas uma questão de números, mas também de abordagem mental.
Lembro-me da sensação mista de ansiedade e esperança que acompanha a procura da casa e o pedido do crédito. É um investimento económico enorme, muitas vezes o maior da vida, mas é também um investimento emocional, ligado a sonhos e projetos futuros. É normal ter dúvidas, medos. Mas não tem de enfrentar tudo sozinho. Fale com consultores, troque impressões com quem já passou por isso, use as ferramentas online para comparar as ofertas. E não tenha receio de fazer perguntas ao banco, mesmo aquelas que lhe parecem triviais. É seu direito compreender cada aspeto do contrato que está prestes a assinar e que o comprometerá por muitos anos.
Obter um crédito habitação é um marco, mas é também o início de um longo percurso de reembolso. Geri-lo com atenção, monitorizar as condições e conhecer as opções futuras como a transferência ou a amortização antecipada permitir-lhe-á viver este compromisso com maior serenidade. O crédito não deve ser uma corrente, mas uma ferramenta para realizar o seu projeto de casa. Espero que este guia o ajude a usá-lo da melhor forma. Boa sorte com a sua pesquisa!
Os prazos são variáveis. Desde a apresentação do pedido completo até à aprovação final do banco, podem passar em média de 4 a 8 semanas, mas por vezes até 3-4 meses, dependendo do banco, do período e da complexidade do processo. Após a aprovação, são geralmente necessárias mais 1-4 semanas para chegar à escritura.
Principalmente, são necessários documentos pessoais (identificação, morada, estado civil), documentos de rendimento (recibos de vencimento/declaração de IRS, dependendo da profissão) que comprovem um rendimento estável e suficiente, e documentos relativos ao imóvel (CPCV, certidão de teor, caderneta predial). É fundamental também ter uma boa fiabilidade de crédito (nenhum registo grave na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal).
Depende de dois fatores principais: o seu rendimento e o valor do imóvel. A prestação mensal (taxa de esforço) não deve exceder 30-35% do seu rendimento líquido mensal. Além disso, o banco financia geralmente até 80-90% do valor de avaliação do imóvel (LTV). Portanto, precisa de ter rendimento suficiente para suportar a prestação e poupanças suficientes para cobrir pelo menos 10-20% do valor mais as despesas acessórias.
Geralmente não, os bancos exigem uma entrada de pelo menos 10-20%. No entanto, através de programas de apoio estatais ou campanhas específicas, algumas categorias (ex. jovens) podem conseguir obter créditos com LTV superior, mas as condições devem ser verificadas caso a caso, sendo uma situação rara.
Se o banco recusar o pedido, é importante tentar perceber o motivo. As causas podem ser rendimento insuficiente, registos na CRC, problemas com o imóvel ou LTV demasiado alto. Dependendo do motivo, pode tentar corrigir o problema (ex. esperar pela regularização da situação na CRC, procurar um imóvel menos dispendioso, aumentar a entrada) ou dirigir-se a outro banco com critérios de avaliação diferentes.
Não, o único seguro obrigatório por lei quando se contrata um crédito habitação é o seguro multirriscos sobre o imóvel. O seguro de vida (morte ou invalidez) é facultativo, embora seja quase sempre exigido pelos bancos como condição para aprovar o crédito com melhores condições (ex. spread mais baixo). Pode escolher livremente se o subscreve e com que companhia (não necessariamente a associada ao banco).