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A compra de uma casa representa uma etapa fundamental na vida, um investimento que une tradição e aspiração ao futuro. No contexto italiano e mediterrâneo, o “tijolo” não é apenas um bem, mas um símbolo de estabilidade e raízes. Este percurso, no entanto, culmina num momento crucial e muitas vezes fonte de ansiedade: a assinatura da escritura de mútuo. Trata-se de um contrato complexo, redigido numa linguagem técnica que pode desorientar. Compreender a fundo o que se está a assinar é essencial para evitar surpresas e proteger o próprio investimento. Este artigo propõe-se como um guia claro e simples para navegar pelas complexidades da escritura de mútuo, explicando o que contém e a que aspetos prestar a máxima atenção.
A escritura de mútuo é um contrato formal, celebrado perante um notário, que estabelece o acordo entre quem recebe o empréstimo (o mutuário) e a instituição de crédito que o concede (o mutuante). A sua forma de ato público é exigida por lei, especialmente quando o financiamento é garantido por uma hipoteca sobre o imóvel, como acontece na quase totalidade dos casos para a compra de uma casa. Este documento não só regula a relação financeira, mas também funciona como “título executivo”: em caso de incumprimento, o banco pode proceder à penhora sem necessidade de uma sentença do juiz. É, portanto, um compromisso a longo prazo que merece uma análise aprofundada antes da aposição da própria assinatura.
No processo de celebração de um mútuo, o notário não é uma figura meramente burocrática, mas um garante de legalidade e transparência para todas as partes envolvidas. A sua função é imparcial e obrigatória por lei. O notário tem a tarefa de verificar a regularidade do contrato, explicar de forma clara as cláusulas mais complexas e assegurar que o imóvel oferecido em garantia está livre de ónus ou problemas legais. Antes da celebração, o profissional redige um relatório notarial preliminar, um documento fundamental para o banco que atesta a situação cadastral e hipotecária do bem. Durante a assinatura, lê integralmente a escritura, certifica-se de que as condições são compreendidas e aceites e, por fim, providencia o registo do contrato e a inscrição da hipoteca nos registos prediais. Escolher um notário de confiança desde as primeiras fases da compra pode fazer a diferença, oferecendo um apoio precioso para evitar imprevistos.
A escritura de mútuo é um documento detalhado que define cada aspeto do financiamento. É fundamental lê-lo com atenção, preferencialmente solicitando uma minuta ao banco com antecedência para poder analisá-lo com calma. As secções principais a examinar são as relativas aos aspetos económicos e às condições da relação.
A primeira parte da escritura identifica claramente as partes envolvidas: o mutuário (e eventuais fiadores ou contitulares) e o banco mutuante. São depois especificados os dados essenciais do financiamento:
Verificar a exatidão destes dados é o primeiro passo para garantir que o contrato reflete os acordos estabelecidos.
O coração económico do mútuo reside na taxa de juro e no plano de reembolso. A escritura deve especificar de forma inequívoca:
É importante compreender como as eventuais oscilações das taxas de mercado podem influenciar a prestação no caso de um mútuo com taxa variável.
Além dos juros, um mútuo implica uma série de custos acessórios que devem ser claramente indicados no contrato. A transparência sobre estas rubricas é fundamental para ter um quadro completo do compromisso económico.
As principais despesas a verificar são:
Para os mútuos celebrados após 2007, a lei Bersani aboliu as penalizações pela amortização antecipada do financiamento para a aquisição ou remodelação de imóveis para fins habitacionais. É sempre bom verificar se o contrato está em conformidade com esta normativa.
A escritura de mútuo contém também cláusulas que regulam a vida do contrato e os direitos do mutuário. Entre estas, é importante conhecer o direito à transferência do crédito (ou portabilidade), que permite transferir o mútuo para outro banco a custo zero para obter melhores condições. Além disso, é fundamental estar ciente das obrigações, como a de manter o imóvel em bom estado e de respeitar os prazos de pagamento para não incorrer na comunicação às centrais de risco ou, nos casos mais graves, na resolução do contrato por parte do banco. Um passo importante antes de chegar à assinatura é reunir todos os documentos necessários para o pedido de mútuo, para tornar o processo mais fluido.
A assinatura da escritura de mútuo é a conclusão de um percurso importante, o que leva à compra da própria casa. Embora a complexidade do documento possa intimidar, chegar preparado a este momento é possível e necessário. Compreender o papel do notário como figura de garantia, analisar com atenção cada cláusula económica e normativa, e não hesitar em pedir esclarecimentos sobre qualquer dúvida são os passos fundamentais para uma escolha consciente. A escritura de mútuo não é apenas um conjunto de obrigações, mas também o documento que estabelece os direitos do mutuário. Enfrentar a celebração com o conhecimento adequado permite transformar um momento de potencial stress num passo sereno em direção à realização de um projeto de vida, unindo a tradição do valor da casa com a inovação de uma abordagem informada e consciente.
O não pagamento de uma prestação do mútuo acarreta consequências que variam consoante o atraso. Inicialmente, o banco aplica juros de mora, que são uma penalização calculada em percentagem sobre o montante não pago. Se o atraso se prolongar, o banco envia avisos de pagamento. O não pagamento de várias prestações, segundo a normativa (Decreto Legislativo n.º 72 de 2016), pode levar à resolução do contrato por parte do banco após 18 prestações mensais não pagas, mesmo que não consecutivas. Nesse ponto, a instituição de crédito pode iniciar os procedimentos para a penhora do imóvel. É fundamental contactar imediatamente o banco às primeiras dificuldades para explorar soluções como a suspensão temporária das prestações ou a renegociação do mútuo.
Sim, é sempre possível liquidar o mútuo, total ou parcialmente, antes do prazo. Para os mútuos destinados à aquisição ou remodelação de imóveis para fins habitacionais ou profissionais (para pessoas singulares), celebrados a partir de 2 de fevereiro de 2007, a lei Bersani eliminou qualquer penalização por liquidação antecipada. Para os contratos anteriores a essa data, podem estar previstas penalizações, mas com limites máximos estabelecidos por lei. A liquidação parcial, por sua vez, permite entregar uma quantia extra para reduzir o capital em dívida, com a possibilidade de encurtar a duração do financiamento ou diminuir o montante das prestações futuras.
O contrato-promessa e a escritura de mútuo são dois documentos distintos com finalidades diferentes. O contrato-promessa é um acordo entre comprador e vendedor através do qual ambos se comprometem a celebrar a compra e venda futura a um preço estabelecido. A escritura de mútuo, por outro lado, é o contrato celebrado entre o mutuário e o banco, assinado perante um notário, que formaliza o empréstimo concedido para a aquisição do imóvel. Enquanto o contrato-promessa estabelece a obrigação de comprar e vender, a escritura de mútuo regula o financiamento, estabelecendo montante, taxas, prestações e a inscrição da hipoteca sobre o imóvel como garantia para o banco.
Além dos juros, o custo total de um mútuo inclui diversas despesas acessórias. As principais são: as despesas de dossier, para a avaliação do processo por parte do banco; as despesas de avaliação, para a avaliação do valor do imóvel por parte de um técnico; os honorários do notário para a celebração da escritura de mútuo e a inscrição da hipoteca. A estas somam-se o imposto de selo (geralmente 0,6% sobre o montante do mútuo para habitação própria permanente) e o custo da apólice de seguro obrigatória contra incêndio e elementos da natureza. O conjunto de todos estes custos, somados aos juros, é representado pela TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o indicador mais fiável para comparar o custo real das diferentes ofertas de mútuo.
Por lei, a escolha do notário cabe à parte compradora, que também é responsável por suportar os seus custos. O comprador tem, portanto, o direito de escolher um profissional da sua confiança. Muitas vezes, confia-se no conselho da agência imobiliária ou pedem-se vários orçamentos para comparar os custos. O notário tem um papel de garantia para todas as partes envolvidas: verifica a regularidade do imóvel, redige a escritura de compra e venda e a escritura de mútuo, e trata da inscrição da hipoteca a favor do banco. O pagamento dos honorários e dos impostos relativos ocorre no momento da escritura pública.