Questa è una versione PDF del contenuto. Per la versione completa e aggiornata, visita:
https://blog.tuttosemplice.com/ro/impozite-pe-achizitie-si-credit-ipotecar-ghid-complet-2025/
Verrai reindirizzato automaticamente...
Cumpărarea unei case este un pas fundamental, un proiect care îmbină tradiția italiană a „cărămizii” ca bun de refugiu și dinamica financiară complexă a pieței moderne. Totuși, înainte de a ciocni un pahar cu cheile în mână, este esențial să înțelegeți un aspect crucial: impozitele. Drumul către proprietatea imobiliară este marcat de două momente cheie, ambele cu propria lor povară fiscală: actul de achiziție, sau contractul de vânzare-cumpărare, și eventualul act de credit ipotecar. Ignorarea sau subestimarea acestor costuri poate transforma un vis într-o cursă cu obstacole. Acest ghid oferă o imagine de ansamblu clară și completă pentru a naviga cu încredere în sistemul fiscal italian legat de vânzarea-cumpărarea imobiliară.
Este important să distingem de la bun început cele două căi fiscale. Actul de vânzare-cumpărare transferă proprietatea imobilului de la vânzător la cumpărător și implică plata unor impozite precum cel de înregistrare, ipotecar și cadastral (sau TVA). În paralel, actul de credit ipotecar este un contract separat cu banca, care finanțează achiziția, și este supus unei taxări specifice, impozitul substitutiv. Cunoașterea diferențelor și a metodelor de calcul este primul pas pentru a planifica investiția în mod strategic, evitând surprizele și optimizând cheltuielile. Un parcurs informat stă la baza unei achiziții senine și conștiente.
Momentul încheierii contractului notarial reprezintă inima tranzacției imobiliare. Impozitele de plătit în această fază variază în funcție de doi factori principali: tipul de vânzător (persoană fizică sau companie) și destinația imobilului (prima sau a doua casă). Această distincție este fundamentală deoarece determină dacă vânzarea-cumpărarea va fi supusă impozitului de înregistrare sau TVA-ului, o răscruce care modifică radical valoarea taxelor și baza pe care sunt calculate. Abordarea acestui pas cu pregătirea corectă permite definirea unui buget precis și exploatarea eventualelor facilități fiscale disponibile.
Când se achiziționează un imobil de la un vânzător privat sau de la o companie care vinde în regim de scutire de TVA, taxarea se bazează pe principiul „preț-valoare”. Acest sistem avantajos permite calcularea impozitelor nu pe prețul de piață convenit, ci pe valoarea cadastrală a imobilului, care este în general mai mică. Impozitele datorate sunt în principal impozitul de înregistrare, ipotecar și cadastral. Pentru cei care cumpără beneficiind de facilitățile pentru prima casă, impozitul de înregistrare este redus la 2% din valoarea cadastrală, în timp ce impozitele ipotecar și cadastral sunt fixe, de 50 de euro fiecare. Pentru a doua casă, în schimb, impozitul de înregistrare crește la 9%, celelalte două rămânând fixe la 50 de euro.
Dacă achiziția se face de la o companie constructoare în termen de 5 ani de la finalizarea lucrărilor, sau chiar și după, dacă compania alege să supună vânzarea TVA-ului, regimul fiscal se schimbă complet. În acest scenariu, impozitul de înregistrare este înlocuit de Taxa pe Valoarea Adăugată (TVA), calculată direct pe prețul de vânzare. Cota de TVA este de 4% pentru prima casă și de 10% pentru a doua. Pentru imobilele de lux (categoriile cadastrale A/1, A/8, A/9), cota crește la 22%. Pe lângă TVA, impozitele de înregistrare, ipotecar și cadastral devin fixe și se ridică la 200 de euro fiecare. Alegerea de a cumpăra de la un constructor, așadar, necesită o evaluare atentă a costurilor, deoarece baza de impozitare este prețul real și nu valoarea cadastrală mai blândă.
Pe lângă impozitele pe vânzare-cumpărare, cei care recurg la o finanțare bancară trebuie să ia în considerare taxarea legată de actul de credit ipotecar. Acest contract, încheiat între debitor și bancă, este un act juridic autonom față de contractul de vânzare-cumpărare și prevede o impunere fiscală specifică și simplificată. Taxa principală care intervine în această fază este impozitul substitutiv, un tribut care, așa cum sugerează și numele, înlocuiește un set de alte impozite datorate în mod normal, cum ar fi cele de înregistrare, de timbru, ipotecare și cadastrale pe finanțare. Aplicarea sa face procesul mai simplu și mai previzibil din punct de vedere fiscal.
Impozitul substitutiv este o taxă fiscală aplicată direct de bancă pe suma creditului ipotecar acordat. Cota sa variază în funcție de scopul finanțării. Pentru creditele ipotecare destinate achiziționării, construcției sau renovării „primei case”, cota este redusă și egală cu 0,25% din suma finanțată. Dacă, în schimb, creditul este solicitat pentru achiziționarea unei „a doua case” sau pentru alte scopuri care nu sunt legate de locuința principală (cum ar fi lichiditatea), cota crește la 2%. De exemplu, la un credit ipotecar de 150.000 de euro pentru o primă casă, impozitul va fi de 375 de euro (0,25%), în timp ce pentru o a doua casă s-ar ridica la 3.000 de euro (2%). Banca însăși este cea care varsă acest impozit în numele clientului, reținând suma în momentul acordării creditului. Pentru a aprofunda calculul și modalitățile, este util să consultați un ghid pentru calculul și plata impozitului substitutiv.
Pentru a înțelege mai bine impactul impozitelor, să ne imaginăm un cuplu tânăr, Marco și Giulia, care își cumpără prima casă de la o persoană fizică. Prețul de vânzare este de 250.000 de euro, dar valoarea cadastrală a imobilului este de 150.000 de euro. Pentru a finanța operațiunea, solicită un credit ipotecar de 200.000 de euro. Să vedem cum se calculează taxele.
Pentru actul de achiziție, se aplică sistemul „preț-valoare”. Baza de impozitare este valoarea cadastrală (150.000 de euro). Impozitul de înregistrare va fi de 2% din 150.000 de euro, adică 3.000 de euro. La aceasta se adaugă 50 de euro pentru impozitul ipotecar și 50 de euro pentru impozitul cadastral, pentru un total de 3.100 de euro. Pentru actul de credit ipotecar, impozitul substitutiv se calculează pe suma finanțată (200.000 de euro). Fiind o primă casă, cota este de 0,25%, pentru un total de 500 de euro. Adunând cele două sume, sarcina fiscală totală pentru Marco și Giulia va fi de 3.600 de euro, o sumă bine definită pe care o pot planifica în bugetul lor.
Bugetul pentru achiziționarea unei case nu se epuizează cu impozitele. Este fundamental să se ia în considerare o serie de costuri accesorii care însoțesc atât vânzarea-cumpărarea, cât și creditul ipotecar. Printre principalele elemente de cheltuieli se numără onorariul notarului, necesar pentru încheierea ambelor acte. Dacă se apelează la o agenție, trebuie calculat comisionul pentru intermedierea imobiliară. În plus, banca va percepe cheltuielile de analiză a dosarului și de evaluare, necesare pentru a evalua cererea de finanțare și valoarea imobilului. În cele din urmă, este obligatorie încheierea unei polițe de asigurare împotriva incendiului și exploziei pentru a proteja imobilul ipotecat. Cunoașterea tuturor cheltuielilor accesorii deductibile ajută la construirea unui plan financiar complet și realist.
Achiziționarea unui imobil și încheierea unui credit ipotecar sunt două acte distincte, fiecare cu propriul său regim fiscal care merită atenție. Înțelegerea diferenței dintre impozitarea pe actul de vânzare-cumpărare (impozit de înregistrare sau TVA) și cea pe actul de credit ipotecar (impozit substitutiv) este primul pas pentru o gestionare financiară eficientă. Alegerea între un vânzător privat și o companie constructoare, precum și calificarea de „prima casă”, sunt variabile care pot modifica semnificativ sarcina fiscală. A fi informat permite nu numai calcularea cu precizie a costurilor, ci și exploatarea facilităților disponibile, transformând o operațiune complexă într-o investiție conștientă. Planificarea cu grijă a fiecărui detaliu fiscal înseamnă a pune baze solide pentru viitorul locativ, îmbinând tradiția de a deține o casă cu inovația unei gestiuni financiare inteligente.
La cumpărarea unei case, principalele impozite variază în funcție de faptul dacă se cumpără de la o persoană fizică sau de la o companie constructoare. Dacă se cumpără de la o persoană fizică, se plătesc impozitul de înregistrare (proporțional cu valoarea cadastrală) și impozitele ipotecar și cadastral în sumă fixă. Dacă se cumpără de la o companie constructoare (în termen de 5 ani de la finalizarea lucrărilor), se plătește TVA-ul pe prețul de vânzare, în timp ce impozitele de înregistrare, ipotecar și cadastral sunt în sumă fixă. Dacă achiziția este finanțată cu un credit ipotecar, se adaugă și un impozit substitutiv pe suma finanțării.
Pentru achiziționarea „primei case” sunt prevăzute facilități fiscale semnificative. Dacă se cumpără de la o persoană fizică, impozitul de înregistrare scade la 2% din valoarea cadastrală, în timp ce impozitul ipotecar și cel cadastral sunt fixate la 50 de euro fiecare. Dacă, în schimb, se cumpără de la o companie constructoare, se aplică un TVA redus la 4% pe prețul de vânzare, iar impozitele de înregistrare, ipotecar și cadastral se ridică la 200 de euro fiecare. În ambele cazuri, impozitul de înregistrare nu poate fi mai mic de 1.000 de euro.
Da, și actul de credit ipotecar pentru achiziționarea unei locuințe este supus taxării. Se aplică așa-numitul „impozit substitutiv”, care grupează și înlocuiește diverse alte impozite, cum ar fi cele de înregistrare, de timbru și ipotecare pe finanțare. Pentru creditele ipotecare destinate achiziționării „primei case”, cota acestui impozit este redusă și este egală cu 0,25% din suma finanțată. Pentru a doua casă sau alte scopuri, cota crește în general la 2%.
Da, diferența este substanțială și se referă la tipul de impozit principal aplicat. Cumpărând de la o persoană fizică, tranzacția este supusă impozitului de înregistrare, calculat pe valoarea cadastrală a imobilului. Cumpărând de la o companie constructoare (cu vânzare supusă TVA), se plătește TVA-ul calculat pe prețul de vânzare efectiv. Acest lucru implică și o variație a impozitelor fixe: pentru achiziția de la o persoană fizică, acestea sunt de 50 de euro fiecare (ipotecar și cadastral), în timp ce cu TVA de la constructor, acestea cresc la 200 de euro fiecare.
Impozitele aferente actului de vânzare-cumpărare (de înregistrare, ipotecar și cadastral) se plătesc notarului în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Ulterior, notarul, în calitate de substitut de impozit, va vira sumele către Agenzia delle Entrate. În ceea ce privește impozitul substitutiv pe creditul ipotecar, acesta este în general reținut direct de bancă în momentul acordării finanțării. Banca acționează, de asemenea, ca substitut de impozit, plătind suma în numele clientului.