Deutsche Tilgung bei Hypotheken: So funktioniert sie

Stehen Sie kurz vor dem Abschluss einer Hypothek und fühlen sich angesichts der verschiedenen Tilgungsoptionen etwas überfordert? Keine Sorge, das ist ein weit verbreitetes Gefühl! Neben der französischen Tilgung und der italienischen Tilgung gibt es auch die deutsche Tilgung: Was ist das genau und warum sollten Sie sie in Betracht ziehen? Die kurze Antwort lautet: Die deutsche Tilgung könnte der Schlüssel sein, um Ihre Hypothek zu optimieren und langfristig Zinsen zu sparen.

Wenn die französische Tilgung der unumstrittene König auf dem italienischen Markt ist, stellt die deutsche Tilgung eine valide Alternative dar, die oft unterschätzt wird, aber nicht zu vernachlässigende Vorteile bietet. Stellen Sie sich vor, Sie könnten die Gesamtkosten Ihrer Hypothek reduzieren und dabei für den größten Teil der Laufzeit konstante Raten beibehalten. Klingt interessant, oder? Die deutsche Tilgung funktioniert genau so: ein intelligentes System, das bei den Zinsen vorausschauend agiert und es Ihnen ermöglicht, das Kapital effizienter zurückzuzahlen und die Gesamtausgaben zu begrenzen.

In diesem umfassenden Leitfaden begleite ich Sie auf eine klare und detaillierte Entdeckungsreise durch die deutsche Tilgung. Vergessen Sie unverständliche Fachbegriffe und komplizierte Formeln! Ich erkläre Ihnen, wie dieses System wirklich funktioniert, welche Vorteile und Nachteile es im Vergleich zur französischen Tilgung und zur italienischen Tilgung hat, und vor allem helfe ich Ihnen zu verstehen, ob die deutsche Tilgung die richtige Wahl für Ihre Hypothek ist. Machen Sie sich bereit, zum Experten für die deutsche Tilgung zu werden und bewusstere finanzielle Entscheidungen für Ihre Zukunft zu treffen! Lesen Sie weiter, um alle Geheimnisse dieses alternativen und potenziell vorteilhaften Tilgungssystems zu entdecken!

Deutsche Tilgung: Was ist das und wie funktioniert sie?

Die deutsche Tilgung, auch bekannt als „Tilgungsplan mit konstanten Raten“, ist ein System zur Rückzahlung einer Hypothek, das sich durch eine besondere Struktur bei der Berechnung und Zusammensetzung der Raten auszeichnet. Im Gegensatz zur französischen Tilgung, bei der der Zinsanteil nachträglich berechnet wird, werden bei der deutschen Tilgung die Zinsen im Voraus auf den Kapitalanteil gezahlt.

Aber was bedeutet das konkret?

Stellen Sie sich vor, Sie nehmen eine Hypothek mit deutscher Tilgung auf. Die erste Rate, die Sie zahlen, besteht ausschließlich aus Zinsen. Das liegt daran, dass im deutschen System die Zinsen für die erste Tilgungsperiode sofort zu Beginn des Tilgungsplans gezahlt werden. Die folgenden Raten hingegen setzen sich sowohl aus einem Zinsanteil als auch aus einem Kapitalanteil zusammen, mit der Besonderheit, dass der Zinsanteil auf die Restschuld berechnet wird, abzüglich des Kapitalanteils, der mit derselben Rate zurückgezahlt wird.

Zusammenfassend sind hier die wichtigsten Punkte zur Funktionsweise der deutschen Tilgung:

• Vorschüssige Zinszahlung: Die erste Rate besteht nur aus Zinsen.
• Konstante Raten (ab der zweiten Rate): Ab der zweiten Rate bleibt der Ratenbetrag für die gesamte Laufzeit der Hypothek konstant (außer bei Zinsänderungen bei einem variablen Zinssatz).
• Sinkender Zinsanteil: Der Zinsanteil innerhalb der Rate nimmt im Laufe der Zeit progressiv ab, da er auf die mit jeder Rückzahlung sinkende Restschuld berechnet wird.
• Steigender Kapitalanteil: Folglich steigt der Kapitalanteil innerhalb der Rate im Laufe der Zeit allmählich an.

Warum „deutsch“?

Dieses Tilgungssystem hat seinen Ursprung und eine weite Verbreitung in Deutschland, woher die Bezeichnung „deutsche Tilgung“ stammt. Obwohl es in Italien weniger verbreitet ist, stellt es eine valide Alternative zur französischen und italienischen Tilgung dar, mit spezifischen Vorteilen, die wir im Detail analysieren werden.

Deutsche Tilgung vs. französische und italienische Tilgung: Was sind die Unterschiede?

Um die deutsche Tilgung vollständig zu verstehen, ist es unerlässlich, sie mit den in Italien am weitesten verbreiteten Tilgungssystemen zu vergleichen: dem französischen und dem italienischen. Analysieren wir die Hauptunterschiede in Bezug auf die Ratenstruktur, die Gesamtkosten der Hypothek und die Entwicklung der Restschuld.

Französische Tilgung (die in Italien am weitesten verbreitete):

• Konstante Raten: Der Betrag der monatlichen Rate bleibt über die gesamte Laufzeit der Hypothek fest (bei einem Festzins).
• Anfangs hoher, dann sinkender Zinsanteil: In den ersten Raten ist der Zinsanteil im Vergleich zum Kapitalanteil vorherrschend. Anschließend, mit der fortschreitenden Tilgung des Kapitals, sinkt der Zinsanteil und der Kapitalanteil steigt, während die Rate konstant bleibt.
• Nachschüssig berechnete Zinsen: Die Zinsen werden zu Beginn jeder Tilgungsperiode auf die Restschuld berechnet.

Italienische Tilgung:

• Konstanter Kapitalanteil: Jede Rate enthält einen festen Kapitalanteil, der durch Division des Gesamthypothekenbetrags durch die Anzahl der Raten berechnet wird.
• Fallende Raten: Die Gesamtrate sinkt im Laufe der Zeit, da der Zinsanteil, der auf die allmählich abnehmende Restschuld berechnet wird, progressiv reduziert wird.
• Nachschüssig berechnete Zinsen: Wie bei der französischen Tilgung werden die Zinsen zu Beginn jeder Periode auf die Restschuld berechnet.

Vergleichstabelle: Deutsche vs. Französische vs. Italienische Tilgung

Zusammenfassend:

• Die deutsche Tilgung zeichnet sich durch die vorschüssige Zinszahlung und konstante Raten (ab der zweiten Rate) aus, mit einem fallenden Zinsanteil und einem steigenden Kapitalanteil.
• Die französische Tilgung ist durch konstante Raten und nachschüssig gezahlte Zinsen gekennzeichnet, mit einem anfangs vorherrschenden Zinsanteil.
• Die italienische Tilgung sieht konstante Kapitalanteile und fallende Raten vor, mit nachschüssig gezahlten Zinsen.

Vor- und Nachteile der deutschen Tilgung

Wie jedes Tilgungssystem hat auch das deutsche seine Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen, um zu verstehen, ob es die richtige Wahl für die eigene Hypothek ist.

Vorteile:

• Potenziell niedrigere Gesamtzinskosten: Dank des Mechanismus der vorschüssigen Zinszahlung kann die deutsche Tilgung zu einer leichten Ersparnis bei den Gesamtkosten der Zinsen im Vergleich zur französischen Tilgung führen, insbesondere bei längeren Laufzeiten der Hypothek. Dieser Vorteil ergibt sich daraus, dass durch die vorschüssige Zahlung der Zinsen die Gesamtzinslast über die Laufzeit tendenziell geringer ausfällt.
• Konstante Raten (ab der zweiten Rate): Die Konstanz der Raten (ab der zweiten) kann die familiäre Finanzplanung erleichtern, da man den monatlich zu zahlenden Betrag für den größten Teil der Hypothekenlaufzeit mit Sicherheit kennt. Dieser Aspekt kann für diejenigen beruhigend sein, die die Vorhersehbarkeit der Ausgaben bevorzugen.
• Transparenz in der Ratenzusammensetzung: Die Struktur der deutschen Tilgung mit der vorschüssigen Zinszahlung kann als transparenter wahrgenommen werden als die französische Tilgung, bei der die Aufteilung zwischen Zins- und Kapitalanteil in den ersten Raten weniger intuitiv erscheinen kann.

Nachteile:

• Hohe erste Rate (nur Zinsen): Die erste Rate, die ausschließlich aus Zinsen besteht, kann höher ausfallen als die erste Rate einer Hypothek mit französischer oder italienischer Tilgung, insbesondere bei hohen Hypothekenbeträgen. Dies könnte ein Hindernis für diejenigen darstellen, die eine begrenzte anfängliche Rückzahlungskapazität haben.
• Geringere Flexibilität bei vorzeitiger Tilgung: Obwohl die Gesamtzinskosten niedriger sein können, könnte der wirtschaftliche Vorteil gegenüber der französischen Tilgung bei einer vorzeitigen Tilgung der Hypothek in den ersten Jahren weniger signifikant sein. Dies liegt daran, dass der größere Zinsanteil in den ersten Raten gezahlt wird.
• Begrenztes Angebot: Die deutsche Tilgung ist in Italien weniger verbreitet als die französische Tilgung. Folglich könnte es schwieriger sein, Banken zu finden, die diese Art von Tilgungsplan anbieten, und die Auswahl könnte begrenzter sein.

Wann lohnt sich die Wahl der deutschen Tilgung?

Die deutsche Tilgung kann in bestimmten Situationen eine interessante Wahl sein, abhängig von den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Prioritäten.

Situationen, in denen die deutsche Tilgung vorteilhaft sein kann:

• Hohe anfängliche Rückzahlungskapazität: Wenn Sie über eine solide finanzielle Situation verfügen und in der Lage sind, eine höhere erste Rate (die nur aus Zinsen besteht) zu tragen, kann die deutsche Tilgung es Ihnen ermöglichen, langfristig bei den Gesamtzinsen zu sparen.
• Langfristiger Zeithorizont: Der Vorteil in Bezug auf die Zinsersparnis neigt dazu, mit der Laufzeit der Hypothek zu wachsen. Wenn Sie also vorhaben, die Hypothek über einen längeren Zeitraum zu halten, kann die deutsche Tilgung vorteilhafter sein als andere Optionen.
• Bevorzugung konstanter Raten (ab der zweiten Rate): Die Vorhersehbarkeit der konstanten Raten (ab der zweiten) kann ein wichtiger Faktor für diejenigen sein, die eine größere Stabilität bei der Verwaltung des Familienbudgets wünschen und es vorziehen, den monatlich zu zahlenden Betrag für den größten Teil der Hypothekenlaufzeit mit Sicherheit zu kennen.

Situationen, in denen die deutsche Tilgung weniger geeignet sein könnte:

• Begrenzte anfängliche Rückzahlungskapazität: Wenn Sie eine geringere anfängliche Rückzahlungskapazität haben, könnte die hohe erste Rate der deutschen Tilgung ein Hindernis darstellen. In diesem Fall könnte es ratsamer sein, sich für eine französische oder italienische Tilgung zu entscheiden, die niedrigere Anfangsraten vorsehen.
• Absicht, die Hypothek vorzeitig zu tilgen: Wenn Sie vorhaben, die Hypothek in einem kurzen Zeithorizont vorzeitig zu tilgen, könnte die Zinsersparnis, die die deutsche Tilgung im Vergleich zur französischen Tilgung bietet, geringer und weniger signifikant sein.
• Schwierigkeiten bei der Angebotsfindung: Aufgrund der geringeren Verbreitung der deutschen Tilgung in Italien könnte die Auswahl an Banken, die diese Option anbieten, begrenzt sein.

Wie man einen deutschen Tilgungsplan berechnet: Ein praktisches Beispiel

Um die Funktionsweise der deutschen Tilgung besser zu verstehen, analysieren wir ein praktisches Beispiel für die Berechnung eines Tilgungsplans.

Nehmen wir eine Hypothek mit den folgenden Merkmalen an:

• Hypothekenbetrag: 150.000 Euro
• Laufzeit: 20 Jahre (240 monatliche Raten)
• Jährlicher Zinssatz (Sollzins): 3%

Berechnung der konstanten Rate (ab der zweiten Rate):

Die Formel zur Berechnung der konstanten Rate bei der deutschen Tilgung ist etwas komplexer als bei der französischen Tilgung, da sie die vorschüssige Zinszahlung berücksichtigt. Zur Vereinfachung können wir jedoch spezielle Online-Rechner für die deutsche Tilgung verwenden, die im Internet leicht zu finden sind und uns den vollständigen Tilgungsplan liefern.

Alternativ können wir eine Tabellenkalkulation (Excel, Google Sheets) verwenden und die folgenden Formeln einrichten:

1. Konstanter monatlicher Kapitalanteil: = Hypothekenbetrag / Anzahl der Raten
   • In unserem Beispiel: 150.000 Euro / 240 Raten = 625 Euro
2. Zinsen der ersten Rate: = Hypothekenbetrag * Monatlicher Zinssatz
   • Monatlicher Zinssatz: 3 % p.a. / 12 Monate = 0,25 % pro Monat
   • Zinsen der ersten Rate: 150.000 Euro * 0,25 % = 375 Euro
3. Erste Rate: = Zinsen der ersten Rate
   • Erste Rate: 375 Euro
4. Zinsen der folgenden Raten (ab dem 2. Monat): = Restschuld des Vormonats * Monatlicher Zinssatz
5. Rate der folgenden Raten (ab dem 2. Monat): = Konstanter Kapitalanteil + Zinsen der aktuellen Rate

Tilgungsplan (Erste 5 Raten):

Analyse des Beispiels:

• Die erste Rate beträgt nur 375 Euro und besteht ausschließlich aus Zinsen.
• Die folgenden Raten (von der zweiten bis zur 240.) liegen bei etwa 990-620 Euro, mit einem leichten Rückgang im Laufe der Zeit aufgrund der Reduzierung des Zinsanteils.
• Die Restschuld reduziert sich mit jeder Rate konstant, bis zur vollständigen Tilgung der Hypothek mit der 240. Rate.

Dieses vereinfachte Beispiel veranschaulicht den grundlegenden Mechanismus der deutschen Tilgung. Für genaue Berechnungen und detaillierte Tilgungspläne ist es immer ratsam, Online-Rechner zu verwenden oder eine Simulation bei Ihrer Bank anzufordern.

Deutsche Tilgung in Italien: Verbreitung und Angebote

Wie bereits erwähnt, ist die deutsche Tilgung in Italien weniger verbreitet als die französische Tilgung, die den Marktstandard für Hypotheken darstellt. Folglich ist das Angebot an Hypotheken mit deutscher Tilgung begrenzter und nicht alle Banken bieten diese Option an.

Warum ist sie weniger verbreitet?

Die Gründe für die geringere Verbreitung der deutschen Tilgung in Italien können vielfältig sein:

• Gewohnheit und Tradition: Die französische Tilgung hat sich im Laufe der Zeit als Marktstandard etabliert und eine Art „Gewohnheit“ sowohl bei den Banken als auch bei den Verbrauchern geschaffen.
• Wahrgenommene größere Einfachheit: Die französische Tilgung mit ihren konstanten Raten über die gesamte Laufzeit (bei Festzins) kann als einfacher und leichter verständlich wahrgenommen werden als die deutsche Tilgung, obwohl letztere in Wirklichkeit eine ebenso lineare Struktur aufweist.
• Bevorzugung der französischen Tilgung durch die Banken: Einige Banken könnten die französische Tilgung bevorzugen, da sie insgesamt eine etwas höhere Zinsmarge über die lange Frist generieren kann, obwohl der Unterschied nicht immer signifikant ist.

Wo findet man Angebote für Hypotheken mit deutscher Tilgung?

Trotz der geringeren Verbreitung bieten einige Banken in Italien die Möglichkeit, die deutsche Tilgung für ihre Hypothek zu wählen. Dazu gehören:

• Online- und Digitalbanken: Einige Online- und Digitalbanken, die innovativer sind und auf die Bedürfnisse nach Angebotsdiversifizierung achten, könnten die deutsche Tilgung als alternative Option anbieten.
• Banken deutschen Ursprungs oder mit starker internationaler Präsenz: Banken mit Wurzeln oder Verbindungen zum deutschen Markt könnten eher geneigt sein, diese Art der Tilgung anzubieten, im Einklang mit der Tradition ihres Herkunftslandes.
• Lokale Banken und Raiffeisenkassen: In einigen Fällen könnten auch lokale Banken und Raiffeisenkassen die deutsche Tilgung anbieten, insbesondere in geografischen Gebieten mit größerem Einfluss oder Austausch mit Deutschland.

Wie man nach Angeboten sucht:

Um Angebote für Hypotheken mit deutscher Tilgung zu finden, ist es ratsam:

• Online-Hypothekenvergleiche konsultieren: Verwenden Sie Online-Vergleichsportale und geben Sie in den Suchfiltern die Präferenz für die deutsche Tilgung an.
• Banken direkt kontaktieren: Prüfen Sie direkt bei den Banken Ihres Interesses, ob sie die deutsche Tilgung anbieten, auch wenn dies nicht explizit beworben wird.
• Einen Kreditvermittler konsultieren: Ein Kreditvermittler kann bei der Suche nach den besten Hypothekenangeboten unterstützen, einschließlich der Überprüfung der Verfügbarkeit der deutschen Tilgung bei verschiedenen Banken.

Fazit

Die deutsche Tilgung stellt eine interessante Option im Panorama der Hypotheken dar, obwohl sie in Italien weniger bekannt und weniger verbreitet ist als die allgegenwärtige französische Tilgung. Ihre Besonderheit liegt im Mechanismus der vorschüssigen Zinszahlung, der, obwohl er eine kostspieligere erste Rate mit sich bringt, zu einer Ersparnis bei den Gesamtkosten der Finanzierung führen kann, insbesondere bei längeren Laufzeiten.

Die Wahl zwischen der deutschen Tilgung und anderen Systemen wie dem französischen oder italienischen ist nicht eindeutig und es gibt keine universell beste Lösung. Die Entscheidung hängt von einer sorgfältigen Bewertung der eigenen finanziellen Bedürfnisse, der anfänglichen Rückzahlungskapazität, des Zeithorizonts der Hypothek und der Risikobereitschaft ab.

Wenn einerseits die deutsche Tilgung diejenigen ansprechen kann, die besonders sensibel auf die Gesamtkosten der Hypothek achten und eine potenzielle Ersparnis bei den Zinsen auf lange Sicht suchen, könnte andererseits die höhere erste Rate ein Hindernis für diejenigen mit einer geringeren anfänglichen wirtschaftlichen Verfügbarkeit darstellen. Darüber hinaus könnte die geringere Verbreitung dieser Tilgungsart in Italien die Auswahl an verfügbaren Angeboten und Banken einschränken.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die deutsche Tilgung es verdient, als valide Alternative in Betracht gezogen zu werden, insbesondere für diejenigen, die:

• eine solide finanzielle Situation haben und eine höhere erste Rate tragen können.
• eine Hypothek mit langer Laufzeit aufnehmen möchten.
• die Ersparnis bei den Gesamtzinskosten bevorzugen.
• die Konstanz der Raten (ab der zweiten) für eine bessere Finanzplanung schätzen.

Es ist jedoch unerlässlich, die verfügbaren Hypothekenangebote sorgfältig zu vergleichen, verschiedene Tilgungspläne (deutsch, französisch, italienisch) zu simulieren und das eigene Finanzprofil und die eigenen Prioritäten zu bewerten, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen wird. Die Konsultation eines Finanzberaters oder eines Kreditvermittlers kann nützlich sein, um sich bewusst in der komplexen Welt der Hypotheken zu orientieren und die vorteilhafteste und für die eigenen spezifischen Bedürfnisse geeignetste Lösung zu finden.

Häufig gestellte Fragen