Surroga gratuita? I costi che nessuno ti svela

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità, è un’opportunità allettante per chiunque desideri migliorare le condizioni del proprio finanziamento. Introdotta in Italia con la Legge Bersani del 2007, questa procedura permette di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra a costo zero, o quasi. La legge stabilisce chiaramente che tutte le spese principali, come l’istruttoria, la perizia e l’atto notarile, sono a carico della nuova banca. Questa gratuità ha reso la surroga uno strumento molto popolare, soprattutto in un contesto di mercato, come quello europeo e mediterraneo, dove la tradizione del “mattone” si sposa con la necessità di innovazione e flessibilità finanziaria. Tuttavia, dietro l’apparente gratuità totale si possono nascondere dei costi indiretti o facoltativi che è fondamentale conoscere per fare una scelta davvero consapevole.

L’obiettivo di questo articolo è fare luce proprio su questi aspetti meno evidenti. Analizzeremo nel dettaglio quali sono le spese che, pur non essendo direttamente legate all’operazione di surroga, possono emergere durante il processo. Parleremo di perizie aggiuntive, di polizze assicurative non obbligatorie ma spesso “consigliate”, e di altre piccole voci di spesa che possono incidere sul bilancio finale. Comprendere a fondo questi elementi è il primo passo per trasformare la surroga da una semplice possibilità a un reale e tangibile vantaggio economico, in linea con una cultura finanziaria matura e attenta ai dettagli.

Cosa copre la gratuità della surroga

Quando si parla di surroga gratuita, la legge è molto chiara. La normativa, introdotta per favorire la concorrenza tra istituti di credito e offrire maggiori vantaggi ai consumatori, stabilisce che il cliente non debba sostenere alcun costo diretto per il trasferimento del mutuo. Le spese che la nuova banca è tenuta a coprire includono l’istruttoria della nuova pratica, la perizia sull’immobile per confermarne il valore e l’onorario del notaio per la stipula dell’atto di surroga. Questo significa che il passaggio da un istituto all’altro avviene senza oneri per il mutuatario, il quale può così concentrarsi unicamente sui benefici derivanti dalle nuove condizioni, come un tasso di interesse più basso o una durata diversa.

L’unica spesa che formalmente rimane a carico del cliente è una tassa fissa di 35 euro per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari. Si tratta di un importo irrisorio, che conferma la convenienza dell’operazione. È importante sottolineare che la vecchia banca non può in alcun modo opporsi alla richiesta di surroga né addebitare penali o costi per l’estinzione anticipata del finanziamento. Questa tutela legislativa rende il processo fluido e trasparente, garantendo al cliente la massima libertà di scelta nel mercato dei mutui.

La perizia: un costo a carico della banca, ma con eccezioni

Uno dei costi più significativi in un’operazione di mutuo è la perizia tecnica sull’immobile. Nella surroga, questa spesa è interamente a carico della banca subentrante. L’istituto di credito nomina un proprio perito di fiducia per valutare l’immobile e assicurarsi che il suo valore sia congruo a garanzia del debito residuo. Questa valutazione è un passaggio obbligato e fondamentale per la banca, ma il cliente non deve preoccuparsene dal punto di vista economico. La gratuità di questo servizio è uno dei pilastri della Legge Bersani e contribuisce a rendere la surroga un’operazione accessibile a tutti.

Tuttavia, è bene prestare attenzione ad alcune dinamiche. Sebbene la perizia ufficiale sia gratuita, potrebbero sorgere costi indiretti. Ad esempio, se il cliente, per una propria valutazione personale o per accelerare i tempi, decidesse di commissionare una pre-perizia a un tecnico di sua fiducia, questo costo sarebbe interamente a suo carico. Inoltre, qualora dalla perizia della banca emergessero delle difformità catastali o urbanistiche da sanare, le relative spese per regolarizzare la situazione (pratiche comunali, aggiornamenti catastali) spetterebbero ovviamente al proprietario dell’immobile e non alla banca. Questi non sono costi della surroga in sé, ma condizioni necessarie per portarla a termine con successo.

Le polizze assicurative: il vero costo nascosto

Il capitolo delle polizze assicurative è forse quello più delicato e dove si annidano i veri “costi nascosti” della surroga. Per legge, l’unica assicurazione obbligatoria per un mutuo è la polizza scoppio e incendio sull’immobile. Durante la surroga, è possibile trasferire la vecchia polizza insieme al mutuo o stipularne una nuova. Se si opta per una nuova polizza, il costo sarà a carico del cliente, anche se alcune banche, per rendere la loro offerta più appetibile, possono decidere di farsene carico, almeno per un certo periodo. È fondamentale leggere con attenzione le condizioni per capire la durata e le coperture effettive.

Il vero punto critico riguarda le polizze facoltative, come quelle sulla vita (TCM) o sulla perdita del lavoro (CPI). Sebbene non siano obbligatorie, le banche le propongono con insistenza come condizione per ottenere condizioni di tasso più vantaggiose o per approvare la pratica. Qui si cela un potenziale costo significativo. Il cliente è sempre libero di non sottoscriverle o di rivolgersi a compagnie assicurative esterne, che spesso offrono condizioni più convenienti. È un diritto del consumatore ricevere almeno due preventivi da compagnie non legate alla banca. Accettare la polizza proposta dall’istituto senza confrontare altre offerte può trasformare un’operazione nata per risparmiare in un nuovo centro di costo.

L’atto notarile e le spese accessorie

Come per la perizia, anche l’onorario del notaio per l’atto di surroga è completamente a carico della nuova banca. Il notaio svolge un ruolo cruciale, redigendo l’atto che formalizza il trasferimento del debito e dell’ipoteca e annotando il cambio di creditore nei registri immobiliari. Questa gratuità è un vantaggio enorme per il cliente, che viene sollevato da una delle spese più consistenti legate agli atti immobiliari. L’intero processo burocratico e legale del trasferimento è gestito e pagato dall’istituto di credito che acquisisce il mutuo, semplificando notevolmente la procedura per il mutuatario.

Esistono però delle situazioni particolari in cui potrebbero emergere delle spese notarili aggiuntive. Ad esempio, se contestualmente alla surroga si decidesse di modificare l’assetto proprietario dell’immobile o di compiere altri atti legali non strettamente legati alla portabilità del mutuo, questi avrebbero un costo separato e a carico del cliente. Un altro caso, seppur raro, potrebbe riguardare la richiesta da parte della banca di una relazione notarile ventennale particolarmente complessa sulla storia dell’immobile, i cui costi potrebbero, in alcune circostanze, non essere interamente coperti. È sempre buona norma chiarire fin da subito con la nuova banca quali spese sono incluse e quali escluse per evitare sorprese.

Quando la surroga non è la scelta giusta

Nonostante i suoi innegabili vantaggi, la surroga non è sempre la soluzione più conveniente. È fondamentale valutare attentamente la propria situazione specifica. Ad esempio, se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo, i benefici economici derivanti da un tasso leggermente più basso potrebbero essere minimi e non giustificare il cambio. La maggior parte degli interessi, infatti, viene pagata nella prima fase del piano di ammortamento; verso la fine, la rata è composta prevalentemente da quota capitale. Pertanto, il risparmio effettivo potrebbe essere trascurabile.

Un altro fattore da considerare è l’importo del debito residuo. Molte banche sono restie a concedere la surroga per capitali inferiori a una certa soglia, solitamente intorno ai 50.000 euro, poiché i costi che devono sostenere non verrebbero compensati dai guadagni futuri. Infine, bisogna considerare il contesto dei tassi di interesse: se i tassi di mercato sono in crescita, il vecchio mutuo potrebbe avere condizioni più vantaggiose di quelle attuali. Prima di decidere, è essenziale fare una simulazione accurata e confrontare il risparmio totale con l’impegno richiesto per il cambio, magari avvalendosi di un simulatore di mutuo online per una valutazione precisa.

Alternative alla surroga: rinegoziazione e sostituzione

Se la surroga non dovesse rivelarsi la strada percorribile o più vantaggiosa, esistono altre due opzioni da considerare: la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo. La rinegoziazione consiste nel modificare le condizioni del contratto direttamente con la propria banca. Questa opzione è spesso più rapida e semplice, in quanto non richiede un nuovo atto notarile. Tuttavia, a differenza della surroga, la banca non è obbligata a concederla. È il risultato di una trattativa tra le parti, e il suo successo dipende dalla volontà dell’istituto di trattenere il cliente.

La sostituzione del mutuo, invece, è un’operazione più complessa e costosa. Prevede l’estinzione del vecchio finanziamento e l’accensione di uno completamente nuovo con un’altra banca. A differenza della surroga, con la sostituzione è possibile richiedere liquidità aggiuntiva. Questa flessibilità ha un costo: tutte le spese, incluse quelle notarili, di perizia e di istruttoria, sono a carico del cliente, così come l’imposta sostitutiva. La scelta tra surroga, rinegoziazione e sostituzione dipende quindi dalle esigenze specifiche: la prima per risparmiare a costo zero, la seconda per una modifica rapida con la propria banca, la terza per ottenere nuova liquidità. Per chi cerca liquidità extra, la sostituzione del mutuo con liquidità può essere una valida alternativa.

Conclusioni

La surroga del mutuo si conferma uno strumento potente e vantaggioso per i consumatori, un’espressione di un mercato finanziario che, pur radicato nella tradizione mediterranea dell’acquisto della casa, si apre all’innovazione e alla flessibilità. La sua gratuità, sancita per legge, permette di abbattere i costi legati al trasferimento del finanziamento, rendendo accessibile la ricerca di condizioni migliori. Tuttavia, come abbiamo visto, l’aggettivo “gratuito” deve essere interpretato con attenzione. Se da un lato le spese notarili, di perizia e di istruttoria sono effettivamente a carico della nuova banca, dall’altro lato il cliente deve essere consapevole dei potenziali costi indiretti.

Le polizze assicurative facoltative rappresentano l’area di maggiore attenzione. La loro sottoscrizione, spesso incentivata dalle banche, può erodere in modo significativo il risparmio ottenuto con la surroga. È quindi essenziale un approccio critico e informato, confrontando diverse offerte e ricordando che l’unica polizza realmente obbligatoria è quella per scoppio e incendio. Una scelta oculata, che tenga conto del debito residuo, della durata mancante e delle alternative disponibili come la rinegoziazione, permette di trasformare la surroga in un’autentica opportunità di ottimizzazione finanziaria, un passo intelligente nella gestione del patrimonio familiare.

Domande frequenti