Amortissement à la française pour un prêt immobilier : Guide facile

Aborder le concept d’amortissement à la française dans le contexte des prêts immobiliers peut sembler complexe, mais c’est en réalité plus simple qu’on ne le pense. Si vous envisagez de contracter un prêt pour l’achat de votre maison, ou si vous souhaitez simplement mieux comprendre le fonctionnement de votre financement actuel, il est essentiel de comprendre l’amortissement à la française. Ce système, le plus répandu en France et dans de nombreux autres pays, détermine la manière dont vous rembourserez le capital à la banque au fil des ans, influençant directement le montant de vos mensualités et le total des intérêts que vous paierez.

Dans ce guide complet et définitif, je vous accompagnerai à la découverte de l’amortissement à la française de manière claire, simple et pratique. Nous partirons de la définition de base, analyserons comment fonctionne le calcul de la mensualité, explorerons les avantages et les inconvénients de cette méthode par rapport à d’autres alternatives, et nous vous fournirons tous les outils pour comprendre si c’est le bon choix pour vous. Que vous soyez un expert en finance ou un néophyte face au monde des prêts, vous trouverez dans cet article toutes les réponses que vous cherchez, expliquées de manière accessible et sans jargon inutile. Préparez-vous à devenir un véritable expert de l’amortissement à la française et à prendre des décisions éclairées pour votre avenir financier.

Qu’est-ce que l’amortissement à la française et comment fonctionne-t-il ?

L’amortissement à la française est un système de remboursement de prêts immobiliers où les échéances que l’emprunteur paie à la banque sont constantes pendant toute la durée du financement. Cette constance de l’échéance est la caractéristique principale et la plus appréciée de cette méthode, car elle permet à celui qui contracte le prêt d’avoir une prévisibilité des dépenses dans le temps et de planifier son budget familial avec plus de sérénité. Cependant, il est important de souligner que, bien que l’échéance reste inchangée dans son montant, la composition interne de chaque échéance varie au fil du temps.

Définition et principes fondamentaux

Le principe fondamental de l’amortissement à la française est que chaque échéance est composée de deux parts : une part d’intérêts et une part de capital. Au début du plan d’amortissement, la part d’intérêts est prépondérante, tandis que la part de capital est plus faible. Cela s’explique par le fait que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, c’est-à-dire sur la partie du prêt qui doit encore être remboursée à la banque. Au fur et à mesure que l’on procède au paiement des échéances, le capital restant dû diminue, et par conséquent, la part d’intérêts au sein de l’échéance diminue également. Simultanément, la part de capital augmente progressivement, jusqu’à devenir prépondérante dans les dernières échéances du plan d’amortissement.

En résumé, avec l’amortissement à la française, on paie principalement des intérêts dans les premières années du prêt, tandis que le remboursement du capital se fait en plus grande partie dans la seconde moitié du plan d’amortissement. Ce mécanisme a des implications importantes que nous verrons en détail dans les prochains paragraphes, notamment en termes de coût total du prêt et de flexibilité en cas de remboursement anticipé.

Le calcul de l’échéance : formule et composantes

Le calcul de l’échéance dans l’amortissement à la française repose sur une formule financière complexe, mais le concept de base est relativement simple. L’échéance constante est calculée de manière à garantir à la banque le remboursement du capital prêté et le paiement des intérêts convenus, répartis sur toute la durée du prêt. Pour calculer le montant exact de l’échéance, plusieurs facteurs sont pris en compte :

• Montant du prêt (capital) : La somme d’argent que la banque prête à l’emprunteur.
• Taux d’intérêt : Le pourcentage d’intérêt annuel appliqué au prêt, qui peut être fixe ou variable.
• Durée du prêt : La période en années (ou en mois) pendant laquelle l’emprunteur s’engage à rembourser le prêt.
• Périodicité des échéances : Généralement mensuelle, mais peut aussi être trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

La formule mathématique pour le calcul de l’échéance est la suivante :

Échéance = C * [i(1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]

Où :

• Échéance = Montant de l’échéance constante
• C = Capital initial du prêt
• i = Taux d’intérêt périodique (taux annuel / périodicité des échéances)
• n = Nombre total d’échéances (durée du prêt en années * périodicité des échéances)

Ne soyez pas effrayé par cette formule ! Heureusement, il n’est pas nécessaire de calculer manuellement l’échéance du prêt. Toutes les banques et les établissements de crédit mettent à disposition des calculateurs en ligne qui permettent d’estimer le montant de l’échéance de manière rapide et simple, en saisissant simplement les données du prêt (montant, taux, durée). Ces calculateurs utilisent la formule de l’amortissement à la française et fournissent un plan d’amortissement détaillé, qui montre la composition de chaque échéance (part d’intérêts et part de capital) et la dette restante dans le temps.

Amortissement à la française vs amortissement à l’italienne : les différences clés

Outre l’amortissement à la française, il existe une autre méthode d’amortissement parfois utilisée pour les prêts immobiliers : l’amortissement à l’italienne. Bien que les deux systèmes aient pour objectif de rembourser le capital et les intérêts à la banque, ils présentent des différences substantielles qu’il est important de connaître pour choisir le plan d’amortissement le plus adapté à ses besoins.

La principale différence entre les deux méthodes concerne la structure de l’échéance. Comme nous l’avons vu, dans l’amortissement à la française, l’échéance est constante pendant toute la durée du prêt. Dans l’amortissement à l’italienne, en revanche, l’échéance n’est pas constante, mais décroissante dans le temps. Cela s’explique par le fait que dans l’amortissement à l’italienne, la part de capital est constante pour toute la durée du prêt, tandis que la part d’intérêts diminue progressivement, car elle est calculée sur le capital restant dû qui se réduit constamment.

Tableau comparatif : Amortissement à la française vs amortissement à l’italienne

Caractéristique	Amortissement à la française	Amortissement à l’italienne
Échéance	Constante	Décroissante
Part de capital	Croissante	Constante
Part d’intérêts	Décroissante	Décroissante
Intérêts totaux	Plus élevés	Moins élevés
Échéance initiale	Inférieure	Supérieure
Prévisibilité	Élevée	Plus faible
Adapté à ceux qui	Cherchent des échéances constantes	Préfèrent économiser sur les intérêts totaux

Comme le montre le tableau, l’amortissement à la française et l’amortissement à l’italienne présentent des avantages et des inconvénients différents. Le choix entre les deux méthodes dépend des priorités de l’emprunteur et de sa situation financière. Si la prévisibilité des mensualités est un facteur prioritaire, l’amortissement à la française est le choix le plus indiqué. Si, en revanche, on préfère minimiser le coût total du prêt et que l’on est en mesure de supporter des échéances initiales plus élevées, l’amortissement à l’italienne pourrait être une solution plus avantageuse, bien que moins répandue dans la pratique bancaire.

Avantages et inconvénients de l’amortissement à la française

L’amortissement à la française, bien qu’étant la méthode la plus répandue et appréciée, présente à la fois des avantages et des inconvénients qu’il est important d’évaluer attentivement avant de choisir le plan d’amortissement pour son prêt immobilier. Connaître les avantages et les inconvénients de ce système permet de prendre une décision consciente et de comprendre si c’est la solution la plus adaptée à ses besoins financiers.

Avantages pour l’emprunteur

Le principal avantage de l’amortissement à la française, comme nous l’avons déjà souligné, est la constance de l’échéance. Cet aspect offre une série de bénéfices pour l’emprunteur :

• Prévisibilité des dépenses : Savoir à l’avance le montant exact de chaque mensualité pour toute la durée du prêt permet de planifier son budget familial avec plus de précision et de sécurité. Il n’y a pas de surprises ou de variations inattendues dans le montant à payer chaque mois, ce qui facilite la gestion des finances personnelles.
• Facilité de budgétisation : L’échéance constante simplifie la gestion du budget familial, car elle permet d’allouer une part fixe du revenu mensuel au paiement du prêt, sans avoir à prévoir de variations dans le temps. C’est particulièrement utile pour ceux qui ont un revenu stable et préfèrent avoir des certitudes sur leurs dépenses futures.
• Mensualités initiales plus basses que pour l’amortissement à l’italienne : En général, la mensualité initiale de l’amortissement à la française est inférieure à la mensualité initiale de l’amortissement à l’italienne pour le même montant de prêt, taux d’intérêt et durée. Cela peut rendre l’amortissement à la française plus accessible pour ceux qui ont une capacité de remboursement initiale limitée ou qui préfèrent avoir un impact moindre sur le budget familial dans les premières années du prêt.

En résumé, les avantages de l’amortissement à la française se concentrent principalement sur la simplicité, la prévisibilité et la facilité de gestion des mensualités, des aspects particulièrement appréciés par de nombreux emprunteurs.

Inconvénients et aspects à considérer

Malgré ses nombreux avantages, l’amortissement à la française présente également quelques inconvénients et aspects à considérer attentivement :

• Intérêts totaux plus élevés que pour l’amortissement à l’italienne : À montant, taux d’intérêt et durée de prêt égaux, l’amortissement à la française entraîne le paiement d’intérêts totaux légèrement supérieurs par rapport à l’amortissement à l’italienne. Cela est dû au mécanisme de composition de l’échéance, qui prévoit une part d’intérêts prépondérante dans les premières échéances. Bien que la différence en termes d’intérêts totaux puisse ne pas être énorme en valeur absolue, c’est un aspect à prendre en compte, surtout pour les prêts de montant élevé et de longue durée.
• Remboursement du capital plus lent en phase initiale : Comme nous l’avons vu, dans l’amortissement à la française, la part de capital au sein des échéances initiales est plus faible que la part d’intérêts. Cela signifie que dans les premières années du prêt, on rembourse principalement la part d’intérêts et seulement une petite partie du capital emprunté. Le remboursement du capital devient plus rapide seulement dans la seconde moitié du plan d’amortissement. Cet aspect peut être pertinent en cas de remboursement anticipé du prêt, surtout dans les premières années, car la dette restante pourrait être encore consistante.
• Moins de flexibilité en cas de remboursement anticipé : En raison du remboursement plus lent du capital en phase initiale, l’amortissement à la française peut s’avérer moins flexible si l’on souhaite rembourser le prêt par anticipation, surtout dans les premières années. Dans ces cas, la part de capital restant à rembourser pourrait être élevée, et par conséquent, l’indemnité de remboursement anticipé (si prévue par le contrat) aussi. Cependant, il est important de souligner que la réglementation actuelle a limité les indemnités de remboursement anticipé, rendant cet aspect moins critique que par le passé.

En résumé, les inconvénients de l’amortissement à la française sont principalement liés au coût total du prêt légèrement supérieur et à la moindre flexibilité en cas de remboursement anticipé, surtout dans les premières années. Cependant, pour de nombreux emprunteurs, les avantages en termes de prévisibilité et de simplicité des échéances l’emportent sur ces inconvénients.

Amortissement à la française et prêt immobilier : implications pratiques

Après avoir analysé en détail le fonctionnement, les avantages et les inconvénients de l’amortissement à la française, il est important de comprendre comment ce système se traduit en implications pratiques pour celui qui contracte un prêt immobilier. Le choix du plan d’amortissement est une décision importante qui doit être prise en toute connaissance de cause, en évaluant attentivement ses propres besoins et priorités.

Choix du plan d’amortissement : les facteurs déterminants

Le choix entre l’amortissement à la française et, éventuellement, d’autres types d’amortissement (comme l’amortissement à l’italienne, moins répandu) dépend d’une série de facteurs déterminants qui concernent la situation financière de l’emprunteur, ses préférences et ses attentes futures. Parmi les principaux facteurs à considérer, on trouve :

• Appétence au risque : Ceux qui préfèrent la certitude et la prévisibilité des mensualités, même au prix de payer un peu plus d’intérêts au total, trouveront dans l’amortissement à la française la solution idéale. Ceux qui, au contraire, sont plus enclins au risque et préfèrent minimiser le coût total du prêt, tout en acceptant des échéances initiales plus élevées et décroissantes dans le temps, pourraient envisager des alternatives comme l’amortissement à l’italienne (si disponible).
• Situation financière actuelle et future : Ceux qui ont un revenu stable et prévisible dans le temps pourraient préférer l’échéance constante de l’amortissement à la française, qui facilite la planification du budget familial. Ceux qui, en revanche, prévoient une croissance de leur revenu dans le temps pourraient être plus enclins à supporter les échéances initiales plus élevées et décroissantes de l’amortissement à l’italienne, bénéficiant ainsi d’une économie sur les intérêts totaux.
• Durée du prêt : Pour les prêts de longue durée, la différence en termes d’intérêts totaux entre l’amortissement à la française et l’amortissement à l’italienne pourrait être plus significative. Dans ces cas, ceux qui visent l’économie pourraient évaluer plus attentivement l’amortissement à l’italienne, si disponible. Pour les prêts de courte durée, la différence en termes d’intérêts totaux se réduit, et le confort de l’échéance constante de l’amortissement à la française pourrait devenir le facteur prépondérant.
• Attentes sur l’évolution des taux d’intérêt : Dans un contexte de taux d’intérêt bas et stables, le choix du plan d’amortissement pourrait être moins influencé par les attentes sur l’évolution des taux. Dans un contexte de taux d’intérêt en hausse, ceux qui ont choisi un prêt à taux variable avec un amortissement à la française pourraient bénéficier de la constance de l’échéance, qui amortit l’impact des hausses de taux sur les mensualités (même si les intérêts totaux augmenteront quand même).

En définitive, il n’existe pas de plan d’amortissement meilleur dans l’absolu. Le choix dépend des besoins spécifiques de chaque emprunteur et d’une évaluation attentive des avantages et inconvénients de chaque système.

Exemple pratique de plan d’amortissement à la française

Pour rendre plus concret le fonctionnement de l’amortissement à la française, voyons un exemple pratique de plan d’amortissement pour un prêt immobilier de 150 000 euros sur une durée de 20 ans (240 mensualités) avec un taux d’intérêt annuel fixe de 2,5 %.

En utilisant un calculateur en ligne pour l’amortissement à la française, nous obtenons les informations suivantes :

• Mensualité constante : environ 794 euros
• Intérêts totaux : environ 40 560 euros
• Montant total à rembourser : environ 190 560 euros

Le plan d’amortissement détaillé montrerait pour chaque mensualité :

• Numéro de l’échéance : de 1 à 240
• Part de capital : Croissante dans le temps, d’une valeur initiale basse à une valeur finale plus élevée.
• Part d’intérêts : Décroissante dans le temps, d’une valeur initiale élevée à une valeur finale très basse.
• Capital restant dû : Décroissant dans le temps, partant de 150 000 euros jusqu’à zéro à l’échéance numéro 240.

Par exemple, les premières échéances du plan d’amortissement pourraient présenter cette composition indicative :

• Échéance 1 : Part de capital : environ 280 euros, Part d’intérêts : environ 514 euros
• Échéance 12 : Part de capital : environ 287 euros, Part d’intérêts : environ 507 euros
• Échéance 24 : Part de capital : environ 294 euros, Part d’intérêts : environ 500 euros

Comme on peut le constater, la part de capital augmente progressivement, tandis que la part d’intérêts diminue en conséquence, maintenant la mensualité constante à environ 794 euros. Dans les dernières échéances du plan d’amortissement, la part de capital sera prépondérante, tandis que la part d’intérêts sera minimale.

Cet exemple pratique aide à visualiser concrètement comment fonctionne l’amortissement à la française et comment les parts de capital et d’intérêts se répartissent dans le temps.

Optimiser le prêt avec un amortissement à la française

Bien que l’amortissement à la française soit un système standardisé, il existe quelques stratégies pour optimiser son prêt et réduire le coût total des intérêts, même avec ce plan d’amortissement. Parmi les principales stratégies, on trouve :

• Remboursements anticipés de capital : Effectuer des versements supplémentaires de capital en plus des mensualités programmées permet de réduire plus rapidement le capital restant dû sur lequel les intérêts sont calculés. Même de petits versements anticipés, s’ils sont effectués avec régularité, peuvent conduire à une économie significative sur les intérêts totaux à long terme et à une réduction de la durée globale du prêt. Il est important de vérifier auprès de la banque si des indemnités sont prévues pour les remboursements anticipés de capital et d’évaluer si le bénéfice en termes d’économie d’intérêts dépasse le coût éventuel de l’indemnité. Cependant, comme déjà mentionné, les indemnités de remboursement anticipé ont été limitées par la législation en vigueur.
• Renégociation du prêt : Si les conditions du marché changent et que les taux d’intérêt baissent, il est possible d’envisager la renégociation du prêt avec sa propre banque ou avec un autre établissement de crédit. La renégociation permet de baisser le taux d’intérêt appliqué au prêt, avec pour conséquence une réduction du montant des mensualités et des intérêts totaux. La renégociation peut être particulièrement avantageuse si le prêt a été contracté à une période de taux d’intérêt élevés et se trouve encore dans sa phase initiale, lorsque la part d’intérêts au sein des échéances est prépondérante.
• Rachat de crédit (portabilité) : Le rachat de crédit, aussi appelé portabilité, permet de transférer son prêt d’une banque à une autre, en conservant les mêmes conditions contractuelles (montant résiduel, durée résiduelle, type de taux) mais en bénéficiant d’un taux d’intérêt plus avantageux offert par la nouvelle banque. Le rachat de crédit est une opération gratuite pour l’emprunteur et peut représenter une excellente opportunité pour réduire le coût de son prêt et économiser sur les intérêts totaux, sans avoir à modifier la structure du plan d’amortissement.

Ces stratégies, si elles sont évaluées et mises en œuvre correctement, peuvent contribuer à optimiser son prêt avec amortissement à la française et à réduire l’impact des intérêts sur le coût total de l’achat de la maison.

Tableau comparatif : l’amortissement à la française en perspective

Caractéristique	Amortissement à la française	Amortissement à l’italienne (moins répandu)
Structure de l’échéance	Échéance constante sur toute la durée	Échéance décroissante dans le temps
Montant de l’échéance initiale	Inférieur	Supérieur
Part de capital	Croissante dans le temps	Constante sur toute la durée
Part d’intérêts	Décroissante dans le temps	Décroissante dans le temps
Intérêts totaux	Plus élevés	Moins élevés
Prévisibilité des échéances	Maximale, idéale pour la planification budgétaire	Plus faible, nécessite une plus grande flexibilité budgétaire
Simplicité de gestion	Élevée, facile à comprendre et à gérer	Moyenne, nécessite de comprendre la dynamique de l’échéance décroissante
Flexibilité du remboursement anticipé	Plus faible, surtout les premières années, capital restant dû plus élevé	Plus grande, le capital restant dû se réduit plus rapidement
Diffusion en France	Méthode standard et la plus répandue	Moins répandu, proposé par certaines banques
Adapté à qui	Ceux qui recherchent des échéances constantes, la prévisibilité, la simplicité de gestion	Ceux qui préfèrent minimiser les intérêts totaux, avec des échéances initiales plus élevées

Conclusions

L’amortissement à la française s’affirme comme le système d’amortissement de référence pour la plupart des prêts immobiliers en France et dans de nombreux autres pays. Sa simplicité, la prévisibilité des mensualités et la facilité de gestion le rendent particulièrement apprécié des emprunteurs, qui peuvent compter sur une dépense fixe et constante dans le temps, simplifiant ainsi la planification financière familiale. Cependant, il est fondamental d’être conscient également des limites de ce système, en particulier du coût total du prêt légèrement supérieur par rapport à des alternatives comme l’amortissement à l’italienne et de la moindre flexibilité en cas de remboursement anticipé, surtout dans les premières années du financement.

Le choix du plan d’amortissement le plus adapté à ses besoins est une décision personnelle qui doit être prise avec attention et information. Il n’existe pas de solution universelle valable pour tous, mais il est important d’évaluer attentivement les avantages et les inconvénients de chaque système, en tenant compte de sa propre appétence au risque, de sa situation financière actuelle et future, de la durée du prêt et des attentes sur l’évolution des taux d’intérêt. L’amortissement à la française représente une solution équilibrée et fiable pour la plupart des emprunteurs, offrant un bon compromis entre coût, prévisibilité et simplicité.

Pour ceux qui recherchent une prévisibilité maximale et une facilité de gestion, sans renoncer à une solution largement éprouvée et répandue, l’amortissement à la française s’affirme comme le choix le plus indiqué et le plus rassurant. Dans tous les cas, il est toujours conseillé de comparer les offres de différentes banques et de demander un plan d’amortissement détaillé pour évaluer concrètement l’impact de l’amortissement à la française sur le coût total de son prêt et prendre une décision informée et consciente.

Questions fréquentes