Preammortamento

Il termine preammortamento si riferisce a un periodo iniziale specifico all’interno di un piano di rimborso di un prestito o mutuo, durante il quale il debitore è tenuto a versare rate composte esclusivamente dalla quota interessi, senza quindi iniziare a restituire il capitale preso in prestito. Solo al termine di questa fase preliminare, il piano di rimborso entra nella sua fase "standard", detta di ammortamento vero e proprio, in cui le rate iniziano a includere anche una quota capitale, andando così a ridurre progressivamente il debito residuo fino alla sua completa estinzione.

Possiamo immaginarlo come una sorta di "periodo di grazia" per quanto riguarda la restituzione del capitale, ma non per il pagamento degli interessi dovuti sul capitale stesso. È un meccanismo contrattuale che modifica la struttura temporale del rimborso, posticipando l’inizio della restituzione del capitale preso a prestito.

Capire il Concetto Base del Preammortamento

Per comprendere appieno il preammortamento, è utile metterlo a confronto con un piano di ammortamento tradizionale, come quello "alla francese" (il più comune in Italia per mutui e prestiti).

Il Piano di Ammortamento Tradizionale

In un piano di ammortamento standard, ogni rata periodica (solitamente mensile) è composta da due parti:

1. Quota Capitale: La porzione della rata che va a ridurre l’importo del debito residuo. All’inizio del piano, questa quota è più bassa e cresce progressivamente nel tempo.
2. Quota Interessi: La porzione della rata che rappresenta il costo del denaro preso in prestito, calcolata sul capitale residuo del periodo precedente. All’inizio del piano, questa quota è più alta (perché il capitale residuo è maggiore) e diminuisce progressivamente nel tempo.

La somma di queste due quote dà l’importo totale della rata. In un piano alla francese a tasso fisso, la rata totale rimane costante per tutta la durata del finanziamento, ma la sua composizione interna (quota capitale vs quota interessi) varia ad ogni pagamento.

L’Inserimento del Preammortamento

Quando in un contratto di finanziamento è previsto un periodo di preammortamento, questo schema viene modificato nella fase iniziale. Supponiamo un prestito con un periodo di preammortamento di 12 mesi:

• Mesi 1-12 (Preammortamento): Il debitore paga rate mensili composte solo dalla quota interessi. Questa quota viene calcolata sull’intero capitale iniziale erogato, poiché nessuna parte di esso viene ancora restituita. L’importo del debito residuo rimane quindi invariato per tutti i 12 mesi. La rata in questa fase è generalmente più bassa rispetto a quella del periodo di ammortamento successivo.
• Dal Mese 13 in poi (Ammortamento): Terminato il preammortamento, inizia il rimborso vero e proprio del capitale. Le rate diventano "complete", includendo sia la quota interessi (ora calcolata sul capitale residuo, che inizia a diminuire) sia la quota capitale. Il piano di ammortamento seguirà poi la logica standard (es. alla francese) per la durata residua concordata.

In sostanza, il preammortamento allunga la durata complessiva del finanziamento (durata preammortamento + durata ammortamento) e modifica la composizione e l’importo delle prime rate.

Scopi e Finalità del Preammortamento

Perché viene utilizzato questo meccanismo? Le ragioni sono diverse e legate a specifiche esigenze del debitore o alla natura stessa dell’operazione finanziata.

Alleggerire l’Onere Iniziale delle Rate

Uno degli scopi principali è quello di ridurre l’importo delle prime rate, rendendo l’impegno finanziario iniziale più sostenibile per il debitore. Pagando solo gli interessi, la rata risulta significativamente più leggera rispetto a una rata che include anche la quota capitale. Questo può essere utile in diverse situazioni:

• Acquisto Prima Casa: Giovani coppie o famiglie che affrontano molte spese iniziali (notaio, trasloco, arredo) possono beneficiare di rate più basse nei primi mesi o anni.
• Avvio di Attività: Un’impresa appena avviata potrebbe non avere ancora flussi di cassa sufficienti per sostenere rate piene. Il preammortamento concede tempo per generare ricavi prima di iniziare a rimborsare il capitale del finanziamento ottenuto.
• Periodi di Transizione: Persone che cambiano lavoro o che prevedono un aumento del proprio reddito in futuro (ad esempio, studenti che inizieranno a lavorare dopo gli studi) possono trovare utile posticipare l’inizio del rimborso del capitale.

Gestire Fasi Specifiche di un Progetto

Il preammortamento è spesso intrinseco a finanziamenti legati a progetti che richiedono tempo per essere completati o per iniziare a generare valore.

• Mutui per Costruzione o Ristrutturazione: Durante la fase di costruzione o ristrutturazione di un immobile, il proprietario sostiene già costi significativi. Il preammortamento sul mutuo permette di pagare solo gli interessi mentre i lavori sono in corso e l’immobile non è ancora pienamente utilizzabile o abitabile. Il rimborso del capitale inizia solitamente alla fine dei lavori.
• Finanziamenti Ponte: Come visto nell’articolo precedente, nei prestiti ponte (utilizzati ad esempio per comprare una nuova casa prima di vendere la vecchia), è comune pagare solo gli interessi fino a quando non si incassa il ricavato della vendita, con cui poi si estingue il capitale del prestito ponte.
• Project Financing: In grandi progetti infrastrutturali o industriali, i finanziamenti possono prevedere lunghi periodi di preammortamento che coprono tutta la fase di sviluppo e costruzione, con l’ammortamento che inizia solo quando il progetto diventa operativo e genera flussi di cassa.

Strumento di Flessibilità Contrattuale

A volte, il preammortamento viene offerto come opzione per aggiungere flessibilità al finanziamento, permettendo al cliente di scegliere se attivarlo o meno, magari per un periodo limitato, per far fronte a esigenze temporanee di liquidità.

Contesti Comuni di Applicazione

Vediamo più nel dettaglio dove è più frequente incontrare il preammortamento.

Preammortamento nei Mutui Immobiliari

Nel settore dei mutui per la casa, il preammortamento è piuttosto comune, specialmente in alcune configurazioni:

• Mutui per Costruzione/Ristrutturazione: È quasi la norma. La banca eroga il finanziamento a stati di avanzamento lavori (SAL) e, su ciascuna tranche erogata, il mutuatario paga gli interessi. Il piano di ammortamento completo parte solo alla fine dei lavori, quando l’intero importo è stato erogato.
• Mutui per Acquisto su Carta: Simile al caso precedente, se si acquista un immobile in costruzione, il mutuo può prevedere un periodo di preammortamento fino alla consegna dell’immobile finito.
• Mutui Cambio Casa (Ponte): Come già discusso, il prestito/mutuo ponte spesso funziona con un meccanismo di soli interessi fino alla vendita del vecchio immobile.
• Mutui con Opzione Iniziale: Alcune banche offrono mutui per acquisto che includono un’opzione per un periodo iniziale (es. 1-2 anni) di preammortamento, per agevolare l’acquirente nelle prime fasi dopo l’acquisto.

Preammortamento nei Prestiti Personali e Finalizzati

Anche nei prestiti di importo minore o per scopi specifici, il preammortamento può trovare applicazione:

• Prestiti per Studenti: Molti "prestiti d’onore" o finanziamenti per studi universitari o master prevedono un periodo di preammortamento che copre la durata degli studi più un ulteriore periodo (es. 6-12 mesi) per consentire la ricerca di lavoro. Lo studente paga solo gli interessi (a volte anche questi sono differiti o coperti da fondi specifici) e inizia a rimborsare il capitale solo dopo aver trovato un’occupazione.
• Finanziamenti per l’Avvio di Attività (Microcredito/Start-up): Per sostenere nuove imprese, i finanziamenti possono includere un periodo iniziale di preammortamento per dare respiro all’azienda nella fase più critica.
• Credito al Consumo (Raro): Sebbene meno comune, alcune forme di credito al consumo per acquisti importanti (es. auto, arredamento) potrebbero teoricamente includere brevi periodi di preammortamento come leva commerciale, anche se spesso si preferiscono altre formule come il "Tasso Zero" (che è una cosa diversa).

Preammortamento nei Finanziamenti Aziendali

Nel mondo corporate, il preammortamento è uno strumento molto utilizzato, specialmente per finanziamenti complessi e di importo elevato:

• Project Financing: Come accennato, è fondamentale per finanziare grandi progetti (centrali energetiche, infrastrutture, ecc.) che richiedono anni per essere costruiti prima di generare ricavi.
• Acquisizioni e Leveraged Buyout (LBO): Nei finanziamenti strutturati per acquisire altre aziende, specialmente se fatti "a debito" (LBO), può essere previsto un preammortamento iniziale per permettere all’azienda acquirente di integrare la società target e ottimizzare i flussi di cassa prima di iniziare a rimborsare pesantemente il debito dell’acquisizione.
• Investimenti a Lungo Ritorno: Finanziamenti per investimenti aziendali che daranno frutti solo nel medio-lungo periodo (es. ricerca e sviluppo, costruzione nuovi impianti) possono beneficiare di un preammortamento iniziale.

Come Funziona il Calcolo

Capire come viene calcolata la rata durante il preammortamento e come influisce sul piano complessivo è importante.

Calcolo della Rata di Preammortamento

La rata durante il periodo di preammortamento è costituita solo da interessi. L’importo si calcola applicando il tasso di interesse periodico (ottenuto dividendo il tasso annuo nominale – TAN – per il numero di rate nell’anno, es. 12 per rate mensili) all’intero capitale erogato (o alla somma delle tranche erogate fino a quel momento, nel caso di erogazioni multiple come nei mutui per costruzione).

Formula (semplificata per rata mensile):
Rata Preammortamento = (Capitale Erogato * TAN) / 12

Poiché il capitale non viene rimborsato, se il tasso è fisso, anche la rata di preammortamento rimane costante per tutto il periodo. Se il tasso è variabile, la rata di preammortamento varierà ad ogni scadenza in base all’andamento del parametro di indicizzazione (es. Euribor).

Impatto sulla Durata e sul Costo Totale

Il preammortamento estende la durata totale del rimborso. Un mutuo di 20 anni con 2 anni di preammortamento avrà una durata complessiva di 22 anni. Questo, unito al fatto che il capitale non viene intaccato nella fase iniziale, porta inevitabilmente a un maggior costo totale degli interessi pagati alla fine del finanziamento, rispetto a un piano di ammortamento identico (stesso importo, tasso e durata di ammortamento) ma senza preammortamento. Si pagano interessi sull’intero capitale per un periodo più lungo.

Esempio Numerico

Consideriamo un prestito di € 100.000 al TAN fisso del 3% annuo, da rimborsare in 10 anni (120 mesi), con un periodo di preammortamento iniziale di 2 anni (24 mesi).

1. Periodo di Preammortamento (Mesi 1-24):
   • Capitale Residuo: € 100.000 (costante)
   • Tasso Mensile: 3% / 12 = 0,25%
   • Rata Mensile (solo interessi): € 100.000 * 0,25% = € 250
   • Interessi totali pagati nel preammortamento: € 250 * 24 = € 6.000
2. Periodo di Ammortamento (Mesi 25-144):
   • Al mese 25, il debito residuo è ancora € 100.000.
   • Questo capitale deve essere rimborsato nei successivi 10 anni (120 mesi).
   • Si calcola la rata di ammortamento (capitale + interessi) per € 100.000 al 3% su 120 mesi. Utilizzando un calcolatore, questa rata risulterebbe circa € 965,61.
   • Il totale rimborsato nella fase di ammortamento sarebbe: € 965,61 * 120 = € 115.873,20 (di cui € 100.000 capitale e € 15.873,20 interessi).
3. Costo e Durata Totale:
   • Durata Complessiva: 24 mesi (preamm.) + 120 mesi (amm.) = 144 mesi (12 anni)
   • Interessi Totali Pagati: € 6.000 (preamm.) + € 15.873,20 (amm.) = € 21.873,20
   • Importo Totale Rimborsato: € 100.000 (capitale) + € 21.873,20 (interessi) = € 121.873,20

Confronto: Se lo stesso prestito (€ 100.000, 3%, 10 anni) non avesse avuto il preammortamento, la durata sarebbe stata di 120 mesi, la rata costante di circa € 965,61 fin da subito, e gli interessi totali pagati sarebbero stati € 15.873,20. Il preammortamento di 2 anni, in questo esempio, è costato € 6.000 in più di interessi.

Vantaggi del Preammortamento

Riassumiamo i benefici principali:

• Rate Iniziali Più Basse: Il vantaggio più evidente. Permette di gestire meglio il budget nella fase iniziale del finanziamento, quando potrebbero esserci altre spese concomitanti o quando il reddito non è ancora a regime.
• Maggiore Accessibilità al Credito: Può rendere accessibili finanziamenti per progetti (come l’acquisto di casa o l’avvio d’impresa) che altrimenti sarebbero difficili da sostenere nei primi periodi.
• Allineamento con Flussi di Cassa Futuri: Permette di far coincidere l’inizio del rimborso del capitale con il momento in cui si prevede di avere maggiori disponibilità economiche (fine lavori, vendita immobile, inizio attività lavorativa, ecc.).
• Flessibilità: Offre un margine di manovra iniziale utile per affrontare imprevisti o per completare investimenti correlati (es. arredamento casa).

Svantaggi e Rischi Associati

È fondamentale essere consapevoli anche dei lati negativi:

• Maggior Costo Complessivo: Come dimostrato dall’esempio, il costo totale degli interessi pagati alla fine del finanziamento è più alto rispetto a un piano senza preammortamento. Si paga un prezzo per la comodità iniziale.
• Aumento della Rata Futura: Il passaggio dalla rata di soli interessi alla rata piena (interessi + capitale) può rappresentare un "salto" significativo nell’impegno mensile. È essenziale essere preparati a sostenere la rata più alta una volta terminato il preammortamento.
• Capitale Residuo Invariato: Durante il preammortamento, il debito non diminuisce. Questo può essere psicologicamente demotivante e, in caso di mutui immobiliari, aumenta il rischio legato a eventuali diminuzioni del valore dell’immobile (rischio di negative equity).
• Durata Totale Più Lunga: Il finanziamento dura complessivamente di più, impegnando il debitore per un periodo maggiore.
• Rischio di Sovraindebitamento: La facilità delle rate iniziali potrebbe indurre a sottoscrivere un debito superiore alle proprie reali capacità di rimborso a lungo termine, creando una falsa percezione di sostenibilità.
• Dipendenza da Eventi Futuri: Il buon funzionamento del meccanismo spesso dipende dal verificarsi di eventi futuri (vendita casa, aumento stipendio, successo business). Se questi eventi non si realizzano come previsto, possono sorgere seri problemi.

Considerazioni Finali e Quando Valutarlo

Il preammortamento non è né buono né cattivo in assoluto; è uno strumento finanziario con caratteristiche precise, adatto a determinate situazioni e meno ad altre.

Quando considerarlo:

• Se hai bisogno di liquidità per un progetto (costruzione, ristrutturazione, acquisto ponte) e prevedi entrate certe o un miglioramento della tua situazione finanziaria nel breve-medio termine che ti permetterà di sostenere le rate piene future.
• Se stai avviando un’attività e hai bisogno di tempo per generare flussi di cassa.
• Se sei uno studente con un prestito d’onore e inizierai a rimborsare dopo l’ingresso nel mondo del lavoro.
• Se le rate iniziali più basse ti permettono di gestire meglio spese concomitanti significative e sei pienamente consapevole dell’aumento futuro della rata e del maggior costo totale.

Quando evitarlo o valutarlo con estrema cautela:

• Se non hai una ragionevole certezza sulle tue entrate future o sulla realizzazione dell’evento che dovrebbe permetterti di sostenere le rate più alte (es. vendita incerta di un immobile).
• Se la tua situazione finanziaria è già precaria.
• Se l’unico motivo è "avere una rata più bassa ora" senza una chiara strategia per il futuro; potresti cadere nella trappola del sovraindebitamento.
• Se il maggior costo totale degli interessi rappresenta un onere eccessivo rispetto ai benefici della rata iniziale ridotta.
• Se esistono alternative meno costose o rischiose (es. posticipare l’acquisto, cercare un finanziamento standard).

Prima di accettare un finanziamento con preammortamento, è cruciale ricevere dall’istituto di credito tutte le informazioni in modo trasparente (tramite il modulo SECCI/PIES), comprendendo chiaramente l’importo della rata durante e dopo il preammortamento, la durata totale, il costo complessivo (TAEG) e le conseguenze in caso di difficoltà nel passaggio alla fase di ammortamento.