Que fatores influenciam a taxa de juro de um crédito à habitação?

A taxa de juro de um crédito à habitação é influenciada por diversos fatores, tanto a nível macroeconómico como a nível individual do requerente. Vejamo-los primeiro de forma geral e depois em detalhe:

Fatores macroeconómicos

• Custo do dinheiro: a taxa de juro do Banco Central Europeu (BCE) é o principal ponto de referência para as taxas de juro dos créditos à habitação. Quando o BCE sobe as taxas, as taxas dos créditos também tendem a subir.
• Inflação: a inflação corrói o valor do dinheiro ao longo do tempo. Para se protegerem da inflação, os bancos tendem a aumentar as taxas de juro dos créditos à habitação.
• Condições económicas gerais: o crescimento económico, a estabilidade política e a confiança dos consumidores podem influenciar as taxas de juro. Em períodos de incerteza económica, as taxas podem aumentar.

Fatores específicos do crédito e do requerente

• Tipo de taxa: os créditos à habitação de taxa fixa têm uma taxa de juro que se mantém constante durante todo o prazo do crédito, enquanto os créditos de taxa variável estão associados a um índice de referência (como a Euribor) e podem variar ao longo do tempo.
• Prazo do crédito: Em geral, os créditos com prazos mais longos têm taxas de juro mais elevadas.
• Montante do crédito (Loan-to-Value, LTV): quanto maior for o montante do crédito em relação ao valor do imóvel (LTV), maior será o risco para o banco e, consequentemente, mais alta será a taxa de juro.
• Perfil do requerente: o histórico de crédito do requerente, o seu rendimento e a estabilidade profissional são fatores importantes para o banco na avaliação do risco e na determinação da taxa de juro. Um perfil de risco mais elevado implicará uma taxa de juro mais alta.
• Spread do banco: o spread é a margem de lucro que o banco aplica à taxa de referência para cobrir os seus custos e gerar lucro. Cada banco tem o seu próprio spread, que pode variar de acordo com as suas políticas comerciais.

Custo do dinheiro

O custo do dinheiro, em economia, representa o preço que se deve pagar para utilizar o dinheiro de outra pessoa. Por outras palavras, é o juro que é aplicado a um empréstimo ou a um financiamento.

Como se determina o custo do dinheiro?

O custo do dinheiro é determinado por diversos fatores, entre os quais:

• Taxa de juro de referência: a taxa de juro de referência é a taxa estabelecida pelo banco central (no caso da zona euro, o Banco Central Europeu) para os empréstimos que concede aos bancos comerciais. Esta taxa influencia diretamente as taxas de juro aplicadas pelos bancos aos seus clientes.
• Spread bancário: o spread é a margem de lucro que o banco aplica à taxa de referência para cobrir os seus custos e gerar lucro. O spread pode variar de banco para banco e depende de diversos fatores, como o prazo do empréstimo, o montante do empréstimo e o perfil de risco do requerente.
• Outras despesas: além da taxa de juro e do spread, o custo do dinheiro pode incluir também outras despesas, como as comissões de dossier, as despesas de avaliação e as despesas de seguro.

Como é que o custo do dinheiro afeta a economia?

O custo do dinheiro é um fator importante para a economia, pois influencia as decisões de investimento e de consumo das famílias e das empresas.

• Quando o custo do dinheiro é baixo: as famílias e as empresas estão mais propensas a pedir dinheiro emprestado para investir e consumir, o que pode estimular o crescimento económico.
• Quando o custo do dinheiro é alto: as famílias e as empresas estão menos propensas a pedir dinheiro emprestado, o que pode abrandar o crescimento económico.

Exemplo prático

Se está a pedir um crédito à habitação para comprar uma casa, o custo do dinheiro será representado pela taxa de juro que o banco lhe aplicará. Esta taxa será influenciada pela taxa de juro de referência do BCE, pelo spread bancário e por eventuais outras despesas.

Inflação

A inflação é um fenómeno económico que indica o aumento generalizado e prolongado dos preços dos bens e serviços num determinado período de tempo. Isto significa que, com a mesma quantidade de dinheiro, ao longo do tempo podem ser comprados menos bens e serviços.

Como se mede a inflação?

A inflação é medida através do Índice de Preços no Consumidor (IPC), que acompanha as variações dos preços de um cabaz de bens e serviços representativos do consumo das famílias. O IPC é calculado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) em Portugal e por organismos semelhantes noutros países.

Quais são as causas da inflação?

A inflação pode ser causada por diversos fatores, entre os quais:

• Aumento da procura: se a procura de bens e serviços superar a oferta, os preços tendem a subir.
• Aumento dos custos de produção: se os custos de produção das empresas aumentarem (por exemplo, devido ao aumento dos preços das matérias-primas ou da energia), estas podem transferir parte desses custos para os preços dos seus produtos.
• Aumento da quantidade de moeda em circulação: se a quantidade de moeda em circulação aumentar mais rapidamente do que a produção de bens e serviços, o valor da moeda diminui e os preços aumentam.

Quais são os efeitos da inflação?

A inflação pode ter diversos efeitos na economia e na sociedade, entre os quais:

• Erosão do poder de compra: a inflação reduz o poder de compra das famílias, ou seja, a quantidade de bens e serviços que podem comprar com o seu rendimento.
• Redução do valor das poupanças: a inflação reduz o valor real das poupanças, uma vez que o dinheiro perde valor ao longo do tempo.
• Aumento das taxas de juro: para combater a inflação, os bancos centrais podem aumentar as taxas de juro, o que pode tornar os empréstimos mais caros para as famílias e as empresas.
• Incerteza económica: a inflação elevada pode criar incerteza económica, pois torna difícil para as famílias e as empresas planear o futuro.

Exemplo prático

Se a inflação for de 2%, significa que os preços dos bens e serviços aumentaram em média 2% num ano. Isto significa que, se um produto custava 100 euros no ano passado, este ano custará cerca de 102 euros.

Condições Económicas Gerais

O termo “condições económicas gerais” refere-se ao estado geral da economia de um país ou de uma região num determinado momento. Representa uma fotografia da situação económica, destacando os fatores-chave que influenciam a produção, o consumo, o emprego, os investimentos e o comércio.

Fatores que determinam as condições económicas gerais

• Crescimento económico: a taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) é um indicador fundamental da saúde económica de um país. Um PIB em crescimento indica um aumento da produção e do rendimento, enquanto uma contração do PIB assinala uma recessão.
• Taxa de desemprego: a taxa de desemprego mede a percentagem de pessoas que procuram trabalho mas não o conseguem encontrar. Uma taxa de desemprego elevada indica uma fraqueza do mercado de trabalho e pode levar a uma queda do consumo e dos investimentos.
• Inflação: como explicado anteriormente, a inflação é o aumento generalizado dos preços dos bens e serviços. Uma inflação elevada corrói o poder de compra das famílias e pode criar incerteza económica.
• Taxas de juro: as taxas de juro influenciam o custo do dinheiro e, consequentemente, as decisões de investimento e de consumo. Taxas de juro elevadas podem travar o crescimento económico, enquanto taxas baixas podem estimulá-lo.
• Confiança dos consumidores e das empresas: a confiança dos consumidores e das empresas é um fator importante para a economia. Quando os consumidores e as empresas estão otimistas em relação ao futuro, estão mais propensos a gastar e a investir, o que pode apoiar o crescimento económico.
• Políticas económicas: as políticas económicas do governo, como a política fiscal (impostos e despesa pública) e a política monetária (controlo da oferta de moeda e das taxas de juro), podem ter um impacto significativo nas condições económicas gerais.
• Fatores externos: eventos externos, como choques económicos globais, crises financeiras, guerras ou pandemias, podem influenciar consideravelmente as condições económicas de um país.

Como são avaliadas as condições económicas gerais?

As condições económicas gerais são avaliadas através da análise de diversos indicadores económicos, como os mencionados acima. Os economistas e os analistas utilizam estes indicadores para monitorizar a evolução da economia e fazer previsões sobre o futuro.

Porque é importante conhecer as condições económicas gerais?

Conhecer as condições económicas gerais é importante por diversos motivos:

• Para as famílias: as condições económicas gerais podem influenciar as decisões de consumo, de poupança e de investimento das famílias.
• Para as empresas: as condições económicas gerais podem influenciar as decisões de investimento, de produção e de contratação das empresas.
• Para os governos: as condições económicas gerais podem influenciar as decisões de política económica dos governos.
• Para os investidores: as condições económicas gerais podem influenciar as decisões de investimento dos investidores.

Tipo de Taxa

No contexto dos créditos à habitação, o termo “tipo de taxa” refere-se à forma como o juro sobre o capital emprestado é calculado e aplicado. Existem principalmente dois tipos de taxa:

1. Taxa fixa

• Significado: a taxa fixa é uma taxa de juro que permanece inalterada durante todo o prazo do crédito. Isto significa que o valor da prestação mensal (ou periódica) que o mutuário tem de pagar permanecerá constante ao longo do tempo, independentemente das flutuações do mercado.
• Vantagens
  • Certeza e estabilidade: oferece ao mutuário a segurança de conhecer antecipadamente o valor exato das prestações a pagar, facilitando o planeamento financeiro.
  • Proteção contra as flutuações das taxas: o mutuário está protegido contra eventuais aumentos das taxas de juro no mercado.
• Desvantagens
  • Custo inicial mais elevado: geralmente, a taxa fixa inicial é mais alta em comparação com uma taxa variável inicial.
  • Nenhuma vantagem de eventuais descidas das taxas: o mutuário não beneficia de eventuais diminuições das taxas de juro no mercado.

2. Taxa variável

• Significado: A taxa variável é uma taxa de juro que pode variar ao longo do tempo, com base na evolução de um índice de referência, como a Euribor (Euro Interbank Offered Rate). A Euribor é a taxa média à qual os principais bancos europeus emprestam dinheiro entre si a curto prazo.
• Vantagens
  • Custo inicial mais baixo: geralmente, a taxa variável inicial é mais baixa em comparação com uma taxa fixa inicial.
  • Possibilidade de beneficiar de descidas das taxas: se as taxas de juro no mercado diminuírem, a taxa variável do crédito também se reduzirá, resultando numa diminuição das prestações.
• Desvantagens
  • Incerteza e instabilidade: o valor das prestações pode variar ao longo do tempo, tornando o planeamento financeiro mais difícil.
  • Risco de aumentos das taxas: se as taxas de juro no mercado aumentarem, a taxa variável do crédito também aumentará, resultando num aumento das prestações.

Outros tipos de taxa

Além da taxa fixa e da taxa variável, existem outros tipos de taxa menos comuns, como:

• Taxa mista: a taxa de juro é fixa durante um certo período inicial e depois torna-se variável.
• Taxa com teto (capped): a taxa variável tem um limite máximo (cap) acima do qual não pode subir.
• Taxa mista ponderada: a taxa de juro é uma combinação de taxa fixa e taxa variável.

Que tipo de taxa escolher?

A escolha entre taxa fixa e taxa variável depende das necessidades e da propensão ao risco do mutuário. Em geral:

• A taxa fixa é mais adequada para quem procura segurança e estabilidade, e prefere saber antecipadamente o valor das prestações a pagar.
• A taxa variável é mais adequada para quem está disposto a aceitar um certo grau de risco e espera beneficiar de eventuais descidas das taxas de juro.

É importante avaliar cuidadosamente os prós e os contras de cada tipo de taxa e comparar as diferentes ofertas dos bancos antes de tomar uma decisão.

Prazo do crédito

O prazo do crédito, também chamado plano de amortização, refere-se ao período de tempo acordado entre o mutuário (quem recebe o empréstimo) e o banco (ou a instituição de crédito) dentro do qual a dívida deve ser completamente reembolsada. Por outras palavras, é o número de anos (ou meses) necessários para liquidar o crédito através do pagamento das prestações periódicas.

Como funciona o prazo do crédito

O prazo do crédito influencia diretamente o valor das prestações e o custo total do financiamento.

• Prestações: um crédito com um prazo mais longo terá prestações mensais mais baixas, uma vez que o montante do empréstimo é distribuído por um período de tempo maior. Pelo contrário, um crédito com um prazo mais curto terá prestações mensais mais elevadas.
• Custo total: um crédito com um prazo mais longo implicará um custo total do financiamento mais elevado, uma vez que os juros serão pagos por um período de tempo mais longo. Pelo contrário, um crédito com um prazo mais curto implicará um custo total inferior.

Escolha do prazo do crédito

A escolha do prazo do crédito depende das necessidades e da capacidade financeira do mutuário.

• Prazo mais longo: pode ser preferível para quem deseja prestações mensais mais baixas e tem uma menor capacidade de despesa imediata. No entanto, é preciso considerar que o custo total do financiamento será mais elevado.
• Prazo mais curto: pode ser preferível para quem tem uma maior capacidade de despesa imediata e deseja liquidar a dívida mais rapidamente, reduzindo assim o custo total dos juros.

Fatores que influenciam o prazo do crédito

O prazo do crédito pode ser influenciado por diversos fatores, entre os quais:

• Montante do crédito: créditos de montante elevado podem exigir um prazo mais longo para serem reembolsados.
• Taxa de juro: uma taxa de juro mais elevada pode levar a prestações mais altas e, portanto, a um prazo de crédito mais longo.
• Idade do mutuário: os bancos podem ter limites de idade para a concessão de créditos de longo prazo.
• Políticas do banco: cada banco pode ter políticas diferentes relativamente ao prazo máximo dos créditos que concede.

Exemplo prático

Se está a pedir um crédito de 100.000 euros, o prazo do crédito determinará o valor das prestações mensais e o custo total do financiamento.

• Prazo de 20 anos: as prestações mensais serão mais baixas, mas o custo total do financiamento será mais elevado.
• Prazo de 10 anos: as prestações mensais serão mais elevadas, mas o custo total do financiamento será mais baixo.

Montante do crédito (Loan-to-Value, LTV)

O montante do crédito, frequentemente expresso como Loan-to-Value (LTV), é um conceito fundamental no mundo dos financiamentos imobiliários. Representa a percentagem do valor do imóvel que o banco está disposto a conceder como empréstimo ao mutuário.

Cálculo do LTV

O LTV calcula-se dividindo o montante do crédito solicitado pelo valor do imóvel e multiplicando o resultado por 100.

Exemplo

Se está a comprar uma casa que vale 200.000 euros e solicita um crédito de 160.000 euros, o LTV será de 80% (160.000 / 200.000 * 100 = 80%).

Importância do LTV

O LTV é um indicador crucial para o banco na avaliação do risco do crédito. Um LTV mais elevado significa que o banco está a emprestar uma percentagem maior do valor do imóvel, o que aumenta o risco de perda em caso de incumprimento do mutuário. Por este motivo, os bancos tendem a oferecer taxas de juro mais baixas para créditos com LTV mais baixos e vice-versa.

LTV máximo

Em Portugal, o LTV máximo permitido para créditos à habitação é geralmente de 90% para habitação própria e permanente. Isto significa que o banco não pode conceder um crédito superior a 90% do valor do imóvel. No entanto, em alguns casos, como para segunda habitação ou outros fins, o LTV máximo pode ser mais baixo.

Impacto do LTV no crédito

O LTV influencia diversos aspetos do crédito, entre os quais:

• Taxa de juro: como mencionado anteriormente, um LTV mais elevado implica uma taxa de juro mais alta.
• Prestação do crédito: um LTV mais elevado pode implicar uma prestação do crédito mais alta, uma vez que o montante a reembolsar é maior.
• Despesas acessórias: em alguns casos, os bancos podem exigir a subscrição de um seguro obrigatório sobre o crédito para LTVs superiores a um certo limiar.

Como melhorar o LTV

Se deseja obter um crédito com um LTV mais baixo e, portanto, condições mais vantajosas, pode:

• Aumentar a entrada inicial: dar uma quantia de dinheiro mais substancial como entrada para a compra do imóvel.
• Escolher um imóvel de valor inferior: optar por uma casa menos dispendiosa.
• Melhorar o seu perfil de crédito: demonstrar ao banco que é um mutuário fiável com um bom histórico de crédito.

Perfil do requerente

No contexto do pedido de um crédito à habitação, o termo “perfil do requerente” refere-se ao conjunto das características pessoais, financeiras e profissionais de quem solicita o empréstimo. O banco utiliza estas informações para avaliar a fiabilidade de crédito do requerente e decidir se concede o crédito, em que condições e com que taxa de juro.

Elementos que compõem o perfil do requerente

1. Dados pessoais: nome, apelido, data e local de nascimento, residência, estado civil, número de filhos a cargo. Estes dados servem para identificar o requerente e avaliar a sua estabilidade familiar.
2. Situação profissional: tipo de contrato (sem termo, a termo, trabalhador independente, etc.), antiguidade profissional, rendimento mensal líquido, setor de atividade. Estes dados são fundamentais para avaliar a capacidade de reembolso do requerente.
3. Situação financeira: património mobiliário (contas à ordem, depósitos, investimentos), património imobiliário (propriedade de outros imóveis), outras dívidas em curso (créditos pessoais, cartões de crédito, etc.). Estes dados servem para avaliar a solidez patrimonial do requerente e a sua capacidade de fazer face a eventuais imprevistos.
4. Histórico de crédito: presença de registos negativos (atrasos nos pagamentos, protestos, penhoras), regularidade nos pagamentos de financiamentos anteriores. Estes dados são essenciais para avaliar a fiabilidade de crédito do requerente e a sua capacidade de honrar os compromissos assumidos.

Como é avaliado o perfil do requerente

O banco utiliza diversos instrumentos para avaliar o perfil do requerente:

• Análise da documentação: o requerente deve fornecer ao banco uma série de documentos que comprovem a sua situação profissional, financeira e patrimonial.
• Verificação da Central de Responsabilidades de Crédito: o banco consulta a Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, uma base de dados que recolhe informações sobre as dívidas e o histórico de crédito dos indivíduos registados.
• Cálculo da taxa de esforço: o banco calcula a relação entre a prestação do crédito hipotético e o rendimento mensal líquido do requerente para verificar se a prestação não excede uma certa percentagem do rendimento (geralmente 30-35%).

Importância do perfil do requerente

O perfil do requerente é fundamental para a concessão do crédito e para a determinação das condições contratuais. Um perfil sólido, caracterizado por um rendimento estável, um bom histórico de crédito e uma boa situação patrimonial, aumenta as probabilidades de obter o crédito em condições vantajosas. Pelo contrário, um perfil fraco pode levar à recusa do pedido ou à concessão do crédito em condições menos favoráveis.

Como melhorar o seu perfil

Se deseja melhorar o seu perfil de requerente, é possível:

• Aumentar o seu rendimento: procurar um trabalho mais bem remunerado ou realizar atividades extraprofissionais.
• Reduzir as suas dívidas: liquidar eventuais dívidas em curso ou consolidá-las num único financiamento com uma taxa mais baixa.
• Construir um bom histórico de crédito: pagar sempre pontualmente as prestações de eventuais financiamentos em curso e evitar acumular atrasos ou incumprimentos.

Spread do banco

O spread do banco no contexto dos créditos à habitação representa a margem de lucro que a instituição de crédito aplica à taxa de referência para determinar a taxa de juro final do crédito. Por outras palavras, é a diferença entre a taxa de juro aplicada ao cliente e a taxa de referência do mercado interbancário.

Como funciona o spread

O spread é expresso em pontos percentuais e soma-se à taxa de referência para obter a taxa de juro final do crédito. Por exemplo, se a taxa de referência (por exemplo, a Euribor) for de 2% e o spread do banco for de 1%, a taxa de juro final do crédito será de 3%.

Fatores que influenciam o spread

O spread aplicado pelo banco pode variar com base em diversos fatores, entre os quais:

• Tipo de taxa: o spread para os créditos de taxa fixa é geralmente mais alto em comparação com o dos créditos de taxa variável, uma vez que o banco assume o risco de eventuais aumentos das taxas de mercado.
• Prazo do crédito: o spread pode aumentar com o aumento do prazo do crédito, uma vez que o banco se expõe a um risco maior por um período de tempo mais longo.
• Montante do crédito (LTV): um LTV mais elevado pode implicar um spread mais alto, uma vez que o banco assume um risco maior em caso de incumprimento do mutuário.
• Perfil do requerente: um perfil de risco mais elevado (por exemplo, um rendimento baixo ou um histórico de crédito negativo) pode implicar um spread mais alto.
• Políticas comerciais do banco: cada banco tem as suas próprias políticas comerciais e pode decidir aplicar spreads diferentes com base nas suas estratégias de mercado.

Importância do spread

O spread é um elemento fundamental no custo do crédito, pois incide diretamente no valor das prestações a pagar e no custo total do financiamento. Portanto, é importante comparar as ofertas de diferentes bancos e avaliar atentamente o spread proposto antes de escolher um crédito.

Negociação do spread

Em alguns casos, é possível negociar o spread com o banco, especialmente se tiver um bom perfil de crédito e solicitar um crédito de montante elevado. No entanto, a possibilidade de negociar o spread depende das políticas comerciais do banco e da situação do mercado.

Conclusões

Em conclusão, a compreensão dos fatores que influenciam a taxa de juro de um crédito à habitação é fundamental para quem está a considerar a compra de uma casa. Conhecer o significado de termos como custo do dinheiro, inflação, LTV, spread do banco e perfil do requerente pode ajudar a tomar decisões informadas e a negociar as melhores condições possíveis com a instituição de crédito.

É importante lembrar que o mercado dos créditos à habitação está em contínua evolução, influenciado por fatores económicos e políticos a nível nacional e internacional. Portanto, é aconselhável manter-se atualizado sobre as últimas tendências e consultar especialistas do setor para obter um aconselhamento personalizado.

Finalmente, a escolha do crédito certo depende das necessidades e das possibilidades financeiras de cada indivíduo. Avaliar atentamente as diferentes opções disponíveis, comparar as ofertas dos bancos e considerar os seus objetivos a longo prazo são passos fundamentais para fazer uma escolha consciente e satisfatória.

Perguntas frequentes